Bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới

Nhận định về tiềm năng của thị trường BĐS trong 2021 tại Toạ đàm “Toàn cảnh BĐS 2021: Nhận diện xung lực mới” vừa diễn ra tại FLC Vĩnh Phúc, ông Quyết cho hay, thị trường 2020 đón nhận tin xấu về COVID-19 và ảnh hưởng của tin này còn tệ hơn những năm 2011 - 2012.

Tuy nhiên, khác biệt rất lớn là thời điểm này lại diễn ra khủng hoảng thiếu nguồn cung chứ không phải khủng hoảng thừa như 2011 - 2012. Và chỉ trong 5 tháng cuối năm, nhiều yếu tố tích cực đã xuất hiện để dự báo một năm 2021 sẽ rực rỡ về thanh khoản và tăng trưởng tốt hơn rất nhiều so với thời gian qua.

Lấy ví dụ về một dự án của FLC tại Hạ Long, ông Quyết nói, từ sau tháng Ngâu, toàn bộ 2.500 sản phẩm tại dự án không chỉ bán hết mà còn tăng giá gấp rưỡi. Thông thường với số lượng này có khi phải mất 4-5 năm hàng tồn kho mới được thanh khoản toàn bộ. Với tốc độ bán hàng vượt ngoài kỳ vọng, theo ông Quyết, tâm lý chung của nhà đầu tư và thị trường là thời kỳ xấu nhất đã đi qua.

Bàn về pháp lý BĐS - một trong những nền tảng quan trọng của thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định năm 2020 đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong xây dựng cơ chế pháp lý cho lĩnh vực này.

Ngày 18/12, Nghị định 148 được ban hành để sửa một số điều trong Luật Đất đai. Nếu đi mua tài sản trong một thửa đất của Nhà nước hoặc nếu mua cây cao su để thuê đất làm resort thì thời hạn thuê đất sẽ được tính theo thời hạn của nhà đầu tư mới. Nghị định 148 giải quyết vấn đề dịch vụ công về đất đai, giao sổ đỏ tận nơi cho người yêu cầu.

Năm 2021 có điểm đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. 2021 cũng đồng thời là năm kiểm soát hiệu quả COVID-19, vắc-xin nghiên cứu thành công, nền kinh tế Việt Nam đang là điểm sáng, năm tới Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, từ đó ban hành nghị định, xây dựng lại chung cư cũ, sửa đổi quy định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS phân khúc nhà vừa túi tiền, trung cấp, giá cả hợp lý.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhất

Theo TS. Nguyễn Đức Hưởng - Cựu Chủ tịch LienVietPostBank, trong năm 2020, Việt Nam đã làm được hai điều rất khó là kiểm soát được dịch Covid-19 và tăng trưởng kinh tế, hàng loạt cơ chế về bất động sản đã được giải quyết và tháo gỡ vướng mắc.

Ông Hưởng nhận định, chứng khoản sẽ giảm trong năm 2021, dù vẫn đang tăng trong giai đoạn hiện tại. Nguyên nhân là do các hoạt động giãn nợ vay vốn ngân hàng trong năm 2020 sẽ bắt đầu ảnh hưởng sau một năm. Trong cuộc đua bất động sản và chứng khoán, bất động sản sẽ thắng. Sau quý 1/2021, chứng khoán sẽ giảm và bất động sản sẽ tăng nhanh.

Các phân khúc như BĐS vùng ven các TP lớn như Hà Nội, TPHCM sẽ bật dậy mạnh mẽ sau một thời gian dài trầm lắng, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân cũng tăng giá nhanh. Đặc biệt, BĐS du lịch sẽ bật lên mạnh mẽ trong năm 2021 sau khi Covid-19 được kiểm soát. Đồng thời, BĐS công nghiệp vẫn là mảng sáng của thị trường.

“Bằng kinh nghiệm của mình, tôi cho rằng giai đoạn này là giai đoạn tốt nhất cho vay mua nhà mua đất, ai vay được nên vay vì giá cho vay mua nhà đất đang thấp chưa từng thấy. Với những điều kiện thuận lợi này, năm 2021 là năm thiên thời địa lợi nhân hòa, chắc chắn sinh ra hào kiệt bất động sản”, ông Hưởng nói.

Về các xung lực mới của thị trường bất động sản, theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính – Ngân hàng, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, năm năm 2021 có 6 xung lực rất mới.

Thứ nhất, thị trường bất động sản đã và đang điều chỉnh rất nhanh và nhạy bén trong thời gian vừa qua. Về kinh tế vĩ mô, năm 2021 dự báo tăng trưởng kinh tế 6,5-7%. Đến 2030 dự báo tăng trưởng kinh tế bình quân của Việt Nam trong 10 năm tới ở mức 7%. Việt Nam là một trong những nước có tăng trưởng cao, kéo theo thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ở mức 6,5%. Đây là một xung lực lớn cho thị trường bất động sản.

Thứ 2 là xung lực pháp lý, các văn bản pháp luật đã được tinh giản và sửa đổi đáng kể. Trong đó nổi bật là Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, cho phép huy động vốn qua việc thành lập quỹ. Năm 2021, xung lực từ việc sửa đổi các văn bản này chắc chắn sẽ tác động tốt đến việc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản, Luật Đầu tư, Luật PPP cũng được sửa đổi.

Thứ 3 là xung lực từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất. Nhà đầu tư nước ngoài coi Việt Nam là 1 địa điểm hấp dẫn.

Thứ 4 là giải ngân vốn đầu tư công. Khi kinh tế suy thoái thì đầu tư công là một kênh tạo ra hệ số lan toả cực kỳ lớn, Năm 2020, việc quyết liệt giải ngân vốn đầu tư công đã đóng góp khoảng 6,5% tương ứng 0,02 điểm% trong mức 2,91% tăng trưởng năm 2020.

Thứ 5 là xung lực từ chuyển đổi số cực kỳ nhanh và hiệu quả. Trong số các doanh nghiệp bất động sản ngoài việc đầu tư chuyển đổi số để bán hàng, marketing, việc áp dụng công nghệ số cũng là một kênh tốt để huy động vốn.

Cuối cùng là xung lực từ lãi suất. Hiện lãi suất cho vay đang thấp nhất trong vòng 15 năm, ở mức 8-10% tuỳ vào thời hạn. Đối với giai đoạn năm 2011-2012, lãi suất cao gấp đôi so với bây giờ. Đây là thời điểm thuận lợi để cá nhân, hộ gia đình mua nhà cửa, kể cả đi vay.

Còn câu chuyện nên đầu tư vào đâu, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big và Lộc Sơn Hà, trước hết cần phải nắm được nguyện vọng của nhà đầu tư, các nhà đầu tư cần gì? Theo ông Hà, với 1 nhà đầu tư, an toàn về mặt pháp lý là điều họ rất cần. Thực tế thị trường cho thấy các sản phẩm an toàn về pháp lý hoặc đất nền có thanh khoản rất tốt.

Với các dự án mà nhà đầu tư 1-2 năm chưa được cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư sẽ kém mặn mà. Nhưng trong thời gian tới khi pháp lý hoàn thiện các dự án này sẽ cực kỳ “hot”.

Ông Hà chia sẻ, trong thời gian này nên đầu tư vào các khu vực như Quảng Bình, Quảng Ninh… các thị trường mới có sự xuất hiện của những Tập đoàn lớn như FLC. “Thị trường tiếp theo sẽ không phải là những thị trường đã nổi rồi, sắp tới là Quảng Bình, như câu chuyện Quy Nhơn tăng gấp nhiều lần sau khi được đầu tư. Nếu cứ đợi hạ tầng thì sẽ bỏ lỡ, và nếu có hạ tầng tốt thì giá không thể giảm được. Đây là một thời cơ vàng để đầu tư bất động sản” ông Hà phân tích.

Xoay quanh câu chuyện đầu tư khu vực gần các dự án lớn, ông Nguyễn Đức Hưởng cũng cho biết, ở Pleiku, có lô đất tôi từng hỏi nhưng cách đây 1 tuần tôi gọi vào thì có người đã lấy hết rồi. Có thể nói Tây Nguyên là khu vực mới để đầu tư, đó có thể là lựa chọn đầu tư phù hợp. Hiện tại các tỉnh, giá đất trung tâm Hà Nội, TP.HCM đang lên rất mạnh. FLC khởi công đâu, đất vùng ven của khu vực đó tăng rất nhanh thì cứ đến đó mà mua.

Giá tiếp tục gia tăng

Đồng quan điểm với ông Cấn Văn Lực, nhiều chuyên gia cho rằng nếu nhìn nhận vào giá để mua nhà thì khó có chuyện mặt bằng giá sẽ thấp hơn. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, từ 2002-2020, giá BĐS Hà Nội tăng 33 lần, TP. HCM tăng 16 lần và theo diễn biến này, giá BĐS sẽ tiếp tục gia tăng.

“Giá nhà là cuộc 'kết hôn' giữa cung và cầu. Cầu lên thì giá tăng, mà cung lên thì giá giảm. Trong những năm tới hàng BĐS sẽ không ra ồ ạt nên mặt bằng chung là sẽ đi lên”, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS nhận định.

Nói thêm về vấn đề “Vì sao giá BĐS tăng”, ông Trịnh Văn Quyết khẳng định, tất cả chủ đầu tư dự án BĐS đều phải đấu thầu, đấu giá theo quy định của pháp luật. Nhà nước thu tiền thuế sử dụng đất nên tiền thuế sẽ tỷ lệ thuận với giá BĐS.

Lấy ví dụ về dự án FLC Sầm Sơn, ông Quyết tính toán, một m2 chịu thuế sử dụng đất là 4 triệu đồng nên mỗi năm, doanh nghiệp chi hàng nghìn tỷ đồng nộp thuế. Giá nhà còn cộng thêm khoảng 4 triệu đồng xây dựng hạ tầng và khoảng trên dưới 20% cho đại lý BĐS làm truyền thông, phí và các lệ phí khác.

Như vậy, nếu làm hạ tầng, giá bán cho nhà đầu tư mua nhà ban đầu ít nhất phải hơn 10 triệu đồng/m2 mới có chút lợi nhuận. Thực tế, FLC Sầm Sơn đã bán với giá tầm 12- 13 triệu/m2 và sau này giá tăng lên cao nhờ du lịch phát triển thì nhà đầu tư hưởng lợi chứ không phải chủ đầu tư.

Công Minh

Theo KTĐU