Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam (Bà Rịa - Vũng Tàu): Rủi ro khi nhiều công ty bất động sản cùng bán

Một căn nhà đang mọc lên tại Dự án Khu dân cư Tây Nam.

Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vừa khởi tố Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Ô Cấp (Công ty Ô Cấp) - chủ đầu tư Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam. Bị can đã tố, dự án này bị nhiều công ty bất động sản bán, dễ dẫn tới hậu quả khôn lường cho nhà đầu tư.

Thu tiền không giao sổ, lại cầm cố ngân hàng

Mới đây, đại tá Phan Huy Hà, Phó thủ trưởng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ký Quyết định số 74/QĐ-VPCQCSĐT về việc khởi tố bị can đối với ông Hoàng Huy Hiển, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty Ô Cấp (huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Ông Hiển bị khởi tố về tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản", quy định tại khoản 4, Điều 175, Bộ luật Hình sự năm 2015 sửa đổi năm 2017 do có hành vi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam thông qua hợp đồng góp vốn, sau đó thực hiện hành vi chiếm đoạt”.

Trước đó, năm 2019, Cơ quan Cảnh sát điều tra tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có Quyết định số 06/QĐ-PC03-Đ3 khởi tố vụ án hình sự "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty Ô Cấp.

Theo điều tra của công an, sau khi được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao làm chủ đầu tư Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam, từ năm 2003 đến 2014, Công ty Ô Cấp đã huy động vốn của 852 khách hàng qua hình thức ký hợp đồng góp vốn để nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Tổng số tiền đã thu là 212 tỷ đồng. Công ty Ô Cấp có trách nhiệm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng.

Tuy nhiên, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty Ô Cấp là ông Hoàng Huy Hiển, sau khi xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đem nhiều diện tích đi thế chấp ngân hàng, bị phát mãi tài sản, nhưng vẫn bán lại cho nhóm nhà đầu tư khác là bà Nguyễn Thị Thu Hà - ông Đỗ Minh Phương (huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) để thanh toán nợ vay. Hành vi này có dấu hiệu "lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản".

Mặt khác, Công ty Ô Cấp ký hợp đồng thế chấp tài sản là sổ đỏ dự án để vay vốn Ngân hàng Eximbank, sau đó mượn lại 15 cuốn sổ đỏ có diện tích lớn để tách thành 271 sổ đỏ nền dự án và trả lại 134 giấy, số còn lại cam kết trả, nhưng không thực hiện. Tính đến hết ngày 16/7/2019, tổng nợ gốc và nợ lãi của Công ty Ô Cấp là gần 133 tỷ đồng. Hành vi của ông Hoàng Huy Hiển đã có dấu hiệu "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản".

Đối với việc nhóm nhà đầu tư Nguyễn Thị Thu Hà - Đỗ Minh Phương thỏa thuận thanh toán nợ vay cho Công ty Ô Cấp để nhận lại một số giấy chứng nhận quyền sở hữu đất dự án, Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, do không có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên hợp đồng này vô hiệu, không có giá trị pháp lý. Cụ thể, khoản 3, Điều 48, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: "Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đầu tư đồng ý bằng văn bản".

Nhiều công ty bất động sản cùng bán đất nền dự án

Ngay sau khi khởi tố bị can (cho tại ngoại), ngày 25/5/2020, ông Hoàng Huy Hiển đã làm bản khai gửi Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết việc đất dự án đã bị ủy quyền cho nhiều công ty bất động sản ở TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu bán ra thị trường, nên có nguy cơ gây hậu họa lớn cho người mua.

Ông Hiển cũng lập cả phụ lục kèm bản khai, chi tiết từng số lô, thửa, diện tích từng nền đã được ủy quyền bán.

Theo xác định của Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Bà Rịa - Vũng Tàu, việc thỏa thuận mua bán lại nền dự án giữa Công ty Ô Cấp và nhóm nhà đầu tư Nguyễn Thị Thu Hà - Đỗ Minh Phương là vô hiệu. Tuy nhiên, do trước đây, ông Hiển đã đưa con dấu cho nhóm nhà đầu tư này, nên họ đã ủy quyền cho nhiều công ty bán nền.

Cụ thể, có 3 công ty, gồm Công ty Địa ốc X.A, Công ty cổ phần Địa ốc H.T (trụ sở tại Bình Dương) và Công ty Bất động sản K.N (có trụ sở TP.HCM) đã bán tổng cộng 369 nền, với tổng diện tích hơn 36.000 m2, chiếm phần lớn diện tích đất dự án của Công ty Ô Cấp. Trong đó, Công ty Địa ốc X.A bán 108 nền, Công ty cổ phần Địa ốc H.T bán 232 nền và Công ty Bất động sản K.N bán 29 nền.

Ai phải chịu trách nhiệm nếu để hậu họa?

Trước đó, khi Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Bà Rịa - Vũng Tàu mới khởi tố vụ án, chưa khởi tố bị can, ngày 23/8/2019, ông Hiển đã có báo cáo khẩn gửi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng như cơ quan chức năng và khách hàng với nội dung: nhóm nhà đầu tư Nguyễn Thị Thu Hà - Đỗ Minh Phương và nhiều đối tác đã mua bán đất dự án, gây tranh chấp giữa khách hàng của Công ty Ô Cấp và khách hàng mới. Từ đó, Công ty Ô Cấp đề nghị khách hàng cũ và mới đến cơ quan công an để phối hợp giải quyết.

Trước đó nữa, tháng 7/2019, khi công an mới ở giai đoạn xác minh trước khi khởi tố vụ án, ông Hiển cũng ra thông báo tới các nhà đầu tư cho hay, năm 2016, Công ty Ô Cấp thỏa thuận chuyển nhượng cho nhóm nhà đầu tư Nguyễn Thị Thu Hà - Đỗ Minh Phương, nhưng nhóm này sau đó không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên hợp đồng chuyển nhượng đã ký vô giá trị.

Tuy nhiên, do nắm được con dấu và giấy phép kinh doanh của Công ty Ô Cấp, nên nhóm đầu tư này đã tự tiến hành nhận tiền cọc, bán nền của Công ty Ô Cấp tại Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam, dẫn tới tranh chấp khách cũ và mới. Từ đó, Công ty Ô Cấp cho rằng, các giao dịch mua bán trái luật nêu trên không phải do Công ty thực hiện, nên sẽ không chịu trách nhiệm.

Ngay thời điểm này, đại tá Nguyễn Huy Cương, Phó thủ trưởng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Bà Rịa - Vũng Tàu đã ký Công văn 69/PC03-Đ3 gửi UBND huyện Long Điền (nơi có Dự án Khu dân cư Tây Nam) cho hay, cơ quan này đang giải quyết tố giác về tội phạm đối với ông Hoàng Huy Hiển về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản tại Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam.

Để đảm bảo giải quyết tố giác tội phạm, ngăn chặn thiệt hại, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Bà Rịa - Vũng Tàu đã đề nghị UBND huyện Long Điền chỉ đạo ban ngành chức năng kiểm tra, giám sát, đình chỉ các hoạt động xây dựng, chiếm trái phép đất tại dự án nêu trên đến khi có kết luận của công an. Các hoạt động giao dịch ở dự án này sẽ phải có báo cáo trước với công an để phối hợp, nhằm tránh gây thiệt hại.

Công an cũng đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai Chi nhánh huyện Long Điền trước khi lập thủ tục chuyển nhượng, xác nhận thế chấp cho tặng… đối với nền đất tại Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam phải thông báo bằng văn bản cho Cơ quan Cảnh sát điều tra để phối hợp giải quyết.

Thế nhưng, chính quyền địa phương có làm trọn trách nhiệm, khi mà nền dự án vẫn bán ồ ạt như tố cáo của chủ đầu tư?

Do đại dịch Covid-19, việc giao dịch đất nền tại Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam của nhiều công ty bị ngưng trệ nhiều tháng qua. Tuy nhiên, hiện tại, khi cuộc sống đã trở lại bình thường và bất động sản đang sôi động trở lại, thì nguy cơ nhiều nhà đầu tư “dính” phải dự án đang bị khởi tố hình sự là rất lớn.

Theo nhiều luật sư, sau khởi tố vụ án, khởi tố bị can, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nên căn cứ Điều 89, Bộ luật Tố tụng hình sự để xác định Dự án Khu dân cư số 1 Tây Nam là “vật chứng” của vụ án để tạm giữ quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, nhằm ngăn ngừa phức tạp sau này cũng như rủi ro cho nhà đầu tư mới.

Ngô Nguyên
Theo Báo Đầu tư