Hoạt động M&A bất động sản Việt Nam đang gặp những rào càn gì?

Theo báo cáo mới nhất của Savills, trong 5 năm gần đây, thị trường M&A bất động sản Việt Nam có sự thay đổi lớn. Các nhà đầu tư Việt Nam đã mạnh dạn và năng động hơn trong hoạt động mua bán và sáp nhập cũng như tìm kiếm các quỹ đất để đầu tư. Số lượng các thương vụ M&A thành công chủ yếu là giữa các nhà đầu tư trong nước.

Savills cho biết, tại Việt Nam, các thương vụ M&A bất động sản thường được thực hiện qua M&A công ty dự án. Việc chuyển nhượng tài sản chủ yếu được thực hiện với các tài sản đã vận hành nhưng gặp nhiều khó khăn về thủ tục và thuế. Vì nhiều lý do, trong đó có cả những tác động của Covid-19, khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của dự án, yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của một thương vụ, bị chậm lại.

Nhìn nhận về những vướng mắc của các thương vụ M&A hiện nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, nhiều chủ đầu tư của dự án vẫn chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập. Đây là yếu tố cản trở nhiều đến tiến trình thực hiện thương vụ.

Bên cạnh đó, khó khăn từ quy định về đóng cửa biên giới và các hạn chế đi lại đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động M&A xuyên biên giới, đặc biệt là các nhà đầu tư mới tại Việt Nam. Savills cho biết, trong các thương vụ mà doanh nghiệp đang tư vấn, dù đã có sự hỗ trợ rất lớn từ nền tảng công nghệ, lệnh hạn chế đi lại vẫn phần nào khiến hoạt động thẩm định gặp khó khăn.

Mặt khác, M&A bất động sản còn là thị trường nhạy cảm và yêu cầu tính bảo mật cao. Thông tin chuyển nhượng dự án không thể được công khai trên thị trường hoặc qua các phương tiện thông tin đại chúng. Điều này dẫn đến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc trực tiếp tìm kiếm đối tác.

Một khó khăn nữa là sự khác nhau trong phương thức tiếp cận định giá dự án giữa người mua và bán. Theo bà Lan, nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua, thị trường sẽ hồi phục mạnh dẫn đến việc vẫn giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao.

Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này và thường giữ tâm lý "chờ đợi" hơn là đưa ra quyết định đầu tư. Bởi vậy, hai bên nên tìm được tiếng nói chung trong hoạt động định giá dự án.

Nhận định về các nhà đầu tư, bà Lan đánh giá, hiện có hai tâm lý. Tâm lý thứ nhất là là muốn tham gia vào thị trường, vì đa số tất cả các quốc gia bao gồm cả Việt Nam đều đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế sau thời kỳ Covid-19. 

Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường bất động sản Việt Nam.   

Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư tổ chức, họ vẫn còn tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, nhà đầu tư vẫn cần xem xét cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới. 

Các nhà đầu tư tổ chức có xu hướng tìm đến các tổ chức tư vấn quốc tế chuyên nghiệp, am hiểu thị trường bản địa nhằm tìm kiếm những thông tin đánh giá cũng như tư vấn nhằm hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư. Quyết định đầu tư sẽ trở nên rõ ràng hơn khi họ nhìn thấy những tín hiệu về việc đại dịch đã được kiềm chế tốt.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối tháng 8, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục ở vị trí thứ 3 trong bảng xếp hạng nhóm các lĩnh vực, ngành nghề thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng số vốn đăng ký đạt gần 1,6 tỷ USD.

Mặc dù vẫn tiếp tục duy trì vị trí thứ 3 nhưng con số này đang thấp hơn nhiều so với mức thu hút FDI đạt được của lĩnh vực kinh doanh, bất động sản vào cùng kỳ năm 2020 với 2,87 tỷ USD.

Nguyên nhân được các chuyên gia đưa ra là do tác động của dịch bệnh khiến việc dịch chuyển khó khăn cũng ảnh hưởng đến việc khảo sát thực địa cũng như đưa ra quyết định của nhà đầu tư.

Dù vậy, làn sóng M&A (mua bán, sáp nhập) dự án giữa các doanh nghiệp bất động sản trong nước có những diễn biến đáng chú ý trong đại dịch. 

Những thương vụ M&A đáng chú ý gần đây có thể kể đến là việc Công ty Cổ phần (CTCP) Phát triển Bất động sản Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần CTCP Bất động Sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower. 

Hay như CTCP Phát triển Thành Phố Xanh (công ty con của Vinhomes) – chủ đầu tư của dự án Vinhomes Grand Park quận 9 (nay là Tp. Thủ Đức) chuyển nhượng 2 lô đất cho công ty TNHH Phát triển Bất động sản Masterise Homes, thuộc Masterise Group. 

Hồ Quân
Theo KTDU