Siết cho vay BĐS: Doanh nghiệp "lo sốt vó"

Doanh nghiệp bất động sản "lo sốt vó"

Sáng 15/3, Hội thảo với chủ đề “Sửa đổi Thông tư 36: Thị trường Bất động sản được gì, mất gì?” đã diễn ra tại TPHCM thu hút sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kính tế, tài chính, đại diện Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước...

Đã có nhiều ý kiến trái chiều xung quanh việc sửa đổi Thông tư này, theo Hiệp hội BĐS TP HCM, thị trường BĐS ngay lập tức đã có phản ứng tiêu cực, trầm lắng suốt tháng qua. Song các chuyên gia tài chính và đại diện NHNN lại cho rằng, thị trường sẽ lành mạnh hơn và không có ảnh hưởng gì nếu dòng vốn bị siết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, sau thời điểm hưng phấn, thị trường BĐS thành phố đang có dấu hiệu trầm lắng từ tháng 2 đến nay. Đây cũng là lo lắng của chuyên gia Đinh Thế Hiển khi cho rằng, sẽ xảy ra ảnh hưởng tâm lý dây chuyền. Người mua lo lắng, không dám xuống tiền mua nhà vì sợ ngân hàng siết tín dụng. DN không được vay, ảnh hưởng tiến độ dự án, kế hoạch kinh doanh bị cắt giảm thì nguồn cung cũng sẽ bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, vị này cho rằng, đã trải qua thời gian dài khó khăn, các công ty BĐS cũng lớn khôn, họ biết cách làm như thế nào để tồn tại. Các DN uy tín có mối quan hệ tốt với ngân hàng, với khách hàng. Doanh nghiệp BĐS muốn bán nhà cho giới đầu cơ hay bán cho người có nhu cầu thật thì tự họ phải tính toán

Phát biểu tại hội thảo, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc Điều hành Bản Việt Land cho rằng, dự thảo Thông tư 36 theo hướng siết tín dụng vào bất động sản (BĐS) đang dấy lên lo ngại của người dân, doanh nghiệp khi một lượng lớn tín dụng sẽ bị cắt giảm cho vay đối với lĩnh vực này. Trong khi hiện nay, phần lớn nguồn vốn cho việc phát triển dự án là từ ngân hàng và khách hàng. Nhưng có một thực tế là tiền từ khách hàng mua BĐS phần lớn cũng vay từ ngân hàng. Do đó việc siết tín dụng không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà cho cả người dân.

Theo ông Trinh, một dự án BĐS thường phải triển khai trong thời gian dài có khi lên đến 5-10 năm, thậm chí dự án lớn còn kéo dài hơn. Nhưng với việc sửa Thông tư 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS sẽ khiến nhiều dự án bị tê liệt.

“Thị trường BĐS mới hồi phục trong thời gian rất ngắn, nay với chính sách theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% không khác gì một đòn chí tử hạ knock – out thị trường BĐS mới bước qua khỏi cơn bạo bệnh”, ông Trinh nói.

Vị giám đốc này cũng cho rằng, thời gian gần đây, khi thông tin sửa đổi Thông tư 36 lan truyền và mặc dù thông tư này chưa chính thức được ban hành nhưng đã có tác động xấu về tâm lý đến toàn thị trường. Trong khi các doanh nghiệp hoang thì khách hàng cũng rất lo lắng bởi nếu một khi chính sách này được ban hành thì cơ hội tiếp cận tín dụng để vay phát triển dự án và mua nhà của doanh nghiệp, người dân sẽ trở nên mong manh hơn. Thậm chí đã có nhiều doanh nghiệp đã công bố phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh theo hướng cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh...

“Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng nếu bị “hạ gục” sẽ tác động đô-mi-nô đến nhiều lĩnh vực khác và thậm chí là cả nền kinh tế. Do đó, theo tôi giai đoạn này chưa phải là lúc để sửa Thông tư 36 bởi nó mới áp dụng được khoảng 1 năm. Ngoài ra thị trường hiện đang phát triển rất tốt, chưa có dấu hiệu gì của bong bóng BĐS nên không cần thiết phải siết tín dụng lúc này”, ông Trinh đề xuất.

Theo đại diện doanh nghiệp BĐS, khi thông tin sửa đổi Thông tư 36 lan truyền và mặc dù thông tư này chưa chính thức được ban hành nhưng đã có tác động xấu về tâm lý đến toàn thị trường. (Ảnh minh họa)

Đồng quan điểm trên, ông Phạm Lê Tuấn, Tổng Giám đốc công ty BĐS Hưng Lộc Phát cho rằng, thực trạng thị trường BĐS hiện nay là dùng nguồn vốn ngắn hạn phục vụ đầu tư trung dài hạn. Vì thế, khi có điều chỉnh của Nhà nước sẽ tác động nhanh đến thị trường, nhất là yếu tố tâm lý.

“Hoạch định chính sách nên có chiến lược dài hơi một chút. Phải chia sẻ với doanh nghiệp chứ vừa ngân hàng vừa hà hơi và chúng tôi thuộc bài tí mà thay đổi là không ổn. Đang bơm một nguồn máu đều mà giảm thì cũng đã choáng. Phải giảm từ từ chứ giảm đột ngột thì sốc nặng với thị trường, doanh nghiệp. Sốc thế này thì rất nguy hiểm”, ông Tuấn nói.

Ông Vũ Quang Phấn, Phó cục trưởng cục quản lý nhà và thị trường BĐS- Bộ Xây dựng, chia sẻ, thị trường BĐS nóng lạnh phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không phải chỉ có tín dụng, nhưng tín dụng có điều chỉnh là tác động ngay đến thị trường. Thị trường vừa phục hồi và đang phát triển tốt, không có bong bóng, nên điều chỉnh tín dụng cần cẩn trọng, có lộ trình, tránh đột ngột. Điều chỉnh phải tính đến đối tượng, đến thời hạn và cả mức độ.

Về mức độ, theo lãnh đạo Cục quản lý nhà, là nếu giảm nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thì có thể từ mức 60% xuống 50%, chứ không đột ngột kéo xuống 40%.

Về tỷ lệ rủi ro, an toàn, không cần thiết phải nâng lên mức 250%. NHTM cần rạch rồi với khách hàng, chỉ siết với những đối tượng vay đầu cơ.

Các chuyên gia: Thị trường sẽ lành mạnh hơn

Dẫn các số liệu thị trường BĐS, tín dụng và những tác động từ 2007 đến nay, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng, việc điều chỉnh của NHNN là hợp lý về mặt vĩ mô, khi nền kinh tế đang có dấu hiệu thâm dụng vốn trở lại và thâm hụt tín dụng. Tín dụng năm 2015 tăng nhanh, nhưng không phải đổ vào sản xuất kinh doanh mà là đổ vào BĐS, góp phần tăng tỷ lệ tín dụng trung dài hạn/tổng tín dụng lên mức giới hạn 50%.

“Cũng vì điều này mà các ngân hàng thương mại đang làm nhiệm vụ của ngân hàng đầu tư. Thực tế vốn huy động, vốn chủ sở hữu của ngân hàng không tăng bao nhiêu nhưng vốn cho vay tăng. Các chỉ số thống kê cho thấy rủi ro thanh khoản đang tăng nhanh. Quan điểm của tôi đưa tín dụng về tiêu chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp, để tránh rủi ro thanh khoản”, ông Hiển nói.

Chuyên gia này cũng cho rằng, thực tế không nên quá lo lắng về việc Thông tư 36 thắt chặt tín dụng trong năm 2016. Bởi thời điểm áp dụng là tháng 1/2017, và dư địa cho vay trung dài hạn vẫn là 540.000 tỷ đồng, trong khi dư địa BĐS hiện mới 390.000 tỷ đồng.

Thừa nhận có lo lắng nếu dòng vốn bị siết chặt, ngân hàng sẽ khắt khe hơn khi chọn đối tác, nhưng ông Phạm Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty BĐS Hưng Lộc Phát lại cho rằng, chỉ những nhà đầu tư có tâm lý không vững, không chuẩn bị vốn mới bị ảnh hưởng. Dự thảo thông tư này là bước điều chỉnh cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững cho ngân hàng và doanh nghiệp (DN). Với quy định này giới đầu cơ chắc chắn sẽ tháo chạy, còn những người mua nhà vì nhu cầu thực, DN kinh doanh bền vững thì sẽ không bị ảnh hưởng nhiều.

Tuy nhiên, đại diện này cho rằng, việc thực hiện chính sách cần có lộ trình phù hợp, chia sẻ với DN, để ngân hàng, nhà đầu tư có thời gian thu xếp vốn, người mua nhà cuối cùng được hưởng lợi. Thông tư 36 khi áp dụng đến nay mới có 11 tháng, không thể vừa “thuộc bài” là điều chỉnh.

“DN muốn phát triển dự án thật, bền vững thì phải chủ động thu xếp vốn, không chạy theo phong trào nhà nhà làm BĐS. Chúng tôi đã thu xếp trước, cố gắng để chính sách có điều chỉnh hay không thì dự án vẫn phải hoàn thành. Để khách hàng yên tâm, chúng tôi thực hiện cho khách trả góp 20% và nhận nhà, số còn lại tiếp tục trả sau đó, để khách chắc chắn với tài sản bỏ số vốn lớn ra mua”, ông Tuấn nói.

Trước đó, theo lý giải từ NHNN, dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản. Giả định mọi yếu tố khác không thay đổi, với quy mô và cơ cấu nguồn vốn tại thời điểm cuối năm 2015, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung - dài hạn bình quân của hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD) là 31% (đang có chiều hướng tăng nhanh) thì các TCTD vẫn còn có khả năng cấp tín dụng trung, dài thêm cho nền kinh tế, bao gồm cả lĩnh vực BĐS với số tiền lên đến khoảng 540 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ này 40% (theo quy định của dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 36).

“Điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, theo đó tỷ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống các TCTD giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ an toàn vốn 9%”, NHNN khẳng định.

Với tỷ lệ an toàn vốn bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các TCTD vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650 nghìn tỷ đồng. Cũng theo cơ quan này, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh BĐS có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để các TCTD rót vốn đầu tư không.

Do đó, “không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản. Hệ thống các TCTD vừa trải qua thời kỳ tái cơ cấu, xử lý nợ xấu đau đớn, vết thương còn chưa lành, tổn thất chưa khắc phục xong mà một trong những nguyên nhân chính là rủi ro bất động sản”, thông tin NHNN nhấn mạnh.

Tuyết Mai (tổng hợp)
theo ĐSPL