TP. Hồ Chí Minh: Công nhận cho nhà bằng miệng?

Mới đây, TAND cấp cao tại TP.HCM đã đưa ra xét xử phúc thẩm vụ án “Tranh chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” đối với nhà và đất tại địa chỉ số 1183/17 đường Phạm Thế Hiển thuộc P.5, Q.8, TP.HCM (viết tắt là nhà 1183/17). Kết quả, Toà đã tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của đồng nguyên đơn. Qua đó, chấp nhận việc… “cho bằng miệng” đối với căn nhà diện tích 47,5m2 mà bị đơn là ông Nguyễn Văn Thanh và bà Lê Thị Thêm. Việc “cho bằng miệng” này trước đó đã được chính quyền địa phương hợp thức hoá bằng giấy chứng nhận QSDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở (viết tắt: GCN) cho ông Thanh, bà Thêm mà không xác minh, không yêu cầu người thân, hàng xóm ký giáp ranh.

Nói về nguồn gốc nhà 1183/17, bà Lê Em Bé (một đồng nguyên đơn) cho biết: “Nhà 1183/17 thuộc thửa 88 tờ bản đồ số 25, do cha chúng tôi là ông Lê Văn Khương tạo lập từ năm 1955. Năm 1977, mẹ tôi là cụ Nguyễn Thị Sáng (vợ cụ Khương) tiến hành kê khai, được UBND Q.8 cấp giấy phép mua bán, chuyển dịch năm 1990. Đến năm 1996, Phòng Quản lý đô thị quận này cũng cấp cho mẹ tôi bản vẽ hiện trạng. Trước khi mẹ mất, cụ cũng tiến hành kê khai tài sản để lại cho các đồng thừa kế mà không có tên ông Thanh (ông Thanh là con riêng cụ Sáng)”.

Cũng theo bà Bé, việc ông Thanh, bà Thêm cho rằng nhà đất đang tranh chấp thuộc QSH của mình vì căn cứ vào GCN mà UBND Q.8 đã cấp năm 2008. Để được cấp GCN, bà Thêm khai diện tích đất này có nguồn gốc do ông Khương “cho bằng miệng” vào năm 1990. “Trước đó, năm 1999, bà Thêm kê khai đăng ký nhà đất ghi rõ: “Nhà không số (diện tích 48m2) cạnh số nhà 1183/31 Phạm Thế Hiển thuộc thửa đất 266 tờ bản đồ 2E. Tình trạng pháp lý nhà đất: Chưa có giấy tờ hợp lệ”. Tuy nhiên, tại Toà sơ thẩm, ông Thanh khai nhà, đất đang tranh chấp là do vợ chồng ông tạo lập vào năm 1977. Như vậy, ông Thanh, bà Thêm khai báo không trùng với vị trí nhà, số thửa đất do mẹ tôi đứng tên” – bà Bé nói.

Bà Lê Em Bé - một trong những đồng nguyên đơn đang trình bày sự việc

Các đồng nguyên đơn bức xúc: “Năm 1990, vợ chồng ông Thanh do hoàn cảnh khó khăn, được ba mẹ chúng tôi cho ở nhờ trong căn phòng khoảng 15m2 của nhà 1183/17. Đến ngày 25/02/2008, ông Thanh, bà Thêm bỗng dưng được UBND Q.8 cấp GCN từ số nhà 1183/17 đổi thành 1183/9/6 thuộc thửa đất 88, tờ bản đồ số 25 ( diện tích 47,5m2) nằm trọn trong thửa đất (thuộc nhà 1183/17) do mẹ chúng tôi kê khai năm 1994 được UBND Q.8 đo vẽ hiện trạng năm 1996”. Bà Lê Thị Bé Hai (chị ruột ông Thanh) tường trình: “Năm 1989, vợ chồng ông Thanh vẫn sống ở Gò Công. Sau khi ông Khương mất thì mới xin mẹ và các em cho ở nhờ vào năm 1990. Hai người này không thể tạo lập được tài sản cho mình vào năm 1977 như khai ở Toà sơ thẩm. Thời điểm đó họ chỉ mới 15 tuổi?

Nhiều vấn đề cần được làm rõ!

Trao đổi với PV, Luật sư (LS) Ngô Việt Bắc thuộc Đoàn LS TP.HCM, Trưởng Văn phòng LS Sài Gòn – Tây Nguyên nhận định: “Căn cứ vào hồ sơ vụ án, việc ông Thanh, bà Thêm khai tạo lập căn nhà cũng như nguồn gốc đất được cấp là không rõ ràng. Thế nhưng, Toà không cho đối chất, không xác minh làm rõ sự mâu thuẫn trong lời trình bày của các đương sự; không cho xem xét thẩm định tại chỗ là vi phạm Khoản 2 Điều 85, Điều 88 Bộ luật TTDS năm 2004. Bởi lẽ, biên bản ghi kết quả thẩm định tại chỗ là nguồn chứng quan trọng trong quá trình thu thập tài liệu, chứng cứ”. Cũng theo LS Bắc, sự việc này có 3 vấn đề nổi cộm cần phân tích rõ.

Thứ nhất, GCN do UBND Q.8 cấp cho ông Thanh, bà Thêm (ngày 25/02/2008). Căn cứ tờ trình về nguồn gốc đất của bà Thêm (ngày 21/8/2007), được UBND P.5 xác nhận thì thửa đất xin cấp GCN của vợ chồng ông Thanh không có các giấy tờ về QSDĐ theo quy định (QĐ) tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003… Căn cứ QĐ tại khoản 6.6 Mục 1 Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007, của Bộ TN&MT hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thì: “Đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính có trách nhiệm xem xét cụ thể về hiện trạng sử dụng đất, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định và lập bản mô tả về ranh giới thửa đất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng đất có chung ranh giới ký xác nhận. Sau mười ngày, kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu như người nhận không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó”.

Trong trường hợp này, suốt quá trình kê khai cũng như đo đạc, xác minh cấp GCN cho ông Thanh, bà Thêm mà những người sống xung quanh căn nhà 1183/9/6 lại không hề hay biết. Họ cũng không được yêu cầu ký giáp ranh hoặc được xác minh trước khi cấp GCN cho ông Thanh, bà Thêm theo QĐ pháp luật (PL). Điều đó cho thấy quy trình cấp GCN cho ông Thanh, bà Thêm của UBND Q.8 là không đúng theo hướng dẫn tại Thông tư 09 của Bộ TN&MT. Như vậy, Tòa chưa xác định rõ nguồn gốc đất, tính hợp pháp đối với GCN đã cấp cho ông Thanh, bà Thêm mà đã bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ, trái với QĐPL.

Thứ hai, yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ ở mà vợ chồng ông Thanh đã ký với vợ chồng ông Nguyễn Văn Lân vào ngày 24/6/2013. Cụ thể, vào tháng 12/2012, đã xảy ra tranh chấp giữa các nguyên đơn với vợ chồng ông Thanh và đang được chính quyền địa phương giải quyết. Tuy nhiên, ngày 24/6/2013, ông Thanh, bà Thêm lại ký hợp đồng bán căn nhà 1183/9/6 cho vợ chồng ông Lân. Đến lúc này các con của cụ Khương mới biết ông Thanh, bà Thêm đã được cấp GCN. Như vậy là vi phạm Điều 15 Luật Đất đai 2003 và Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, Toà không xem xét giải quyết yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn là cố tình vi phạm nghiêm trọng PL tố tụng.

Thứ ba, yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu vợ chồng ông Thanh trả lại diện tích nhà đất đã chiếm dụng trái phép tại thửa đất 88 tờ bản đồ số 25. Thế nhưng, Tòa cho rằng: nhà đất tọa lạc tại 1183/9/6 có diện tích 47,5m2 thuộc thửa đất số 26C tờ bản đồ số 2 theo đăng ký kê khai của bà Lê Thị Thêm ngày 03/9/1999… Tòa tiếp tục nhận định, trong quá trình ông Thanh bà Thêm ở trong căn nhà này từ năm 1987, qua nhiều lần sửa chữa cải tạo, đến khi được cấp GCN không có ai tranh chấp. Việc nhận định như trên trước hết là không chính xác. Bởi tại Tờ đăng ký nhà đất ngày 03/9/1999, ở mục đặc điểm thửa đất, bà Thêm có ghi: “Tờ bản đồ số 2E thửa đất số 26⁶”… Điều đó cho thấy Toà đã nhầm lẫn số nhà với vị trí đất. Bởi vì một vị trí khu đất có thể có nhiều số nhà nhưng thông báo của UBND Q.8 không cấp GCN cho ông Thanh bà Thêm tại vị trí số nhà 1183/9/6 mà tại thửa 88 tờ bản đồ số 25, là nhà đất của gia đình nguyên đơn.

Mặt khác, Tòa đã định giá lại căn nhà trong biên bản hòa giải cuối cùng (450 triệu đồng), nhưng khi xét xử chỉ dựa trên lời khai của người mua và kết luận trị giá 700 triệu đồng rồi buộc nguyên đơn phải nộp 32 triệu đồng án phí là vô lý, không đúng QĐPL. “Như vậy, có thể thấy Tòa đã không xem xét đánh giá chứng cứ một cách khách quan, toàn diện, không căn cứ vào QĐPL để giải quyết vụ án nên đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không đúng QĐ. Qua đó cho thấy việc chứng minh, thu thập và đánh giá chứng cứ của Tòa là chưa đầy đủ, thiếu khách quan, có nhiều vi phạm pháp luật…” - LS Bắc nhấn mạnh.

“Thật sự, chúng tôi không muốn tranh giành với ông Thanh, bà Thêm, chỉ mong giữ được nhà cửa để làm nơi thờ cúng tổ tiên. Nhưng phán quyết của hai cấp Tòa không công bằng, bỏ qua nhiều tình tiết quan trọng. Chúng tôi kiện có ba yêu cầu độc lập mà Tòa chỉ xem xét một yêu cầu rồi bác luôn đơn khởi kiện. Vì vậy, chúng tôi đã làm đơn kháng nghị giám đốc thẩm gửi lên TAND Tối Cao” - bà Bé ngẹn ngào.

Nguyễn Phương
Theo Báo Kinh doanh và Pháp luật