TPHCM: Nhà bàn giao hút khách vì giá rẻ hơn nhà trên giấy

Nghịch lý giá "nhà trên giấy" cao hơn nhà hoàn thiện

Năm 2020, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục ghi nhận lượng dự án mới mở bán thấp kỷ lục, Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, toàn thành phố chỉ có dưới 10.000 sản phẩm được mở bán. Việc ít dự án mở bán mới đã kéo theo việc giá nhà tăng cao.

Anh Lê Quang Minh, hiện đang thuê nhà ở quận Thủ Đức TP.HCM cho biết từ đầu năm 2020 vợ chồng anh đã có nhu cầu nhu nhà để ở. Thế nhưng, nguyên một năm 2020 đi tìm kiếm nhà ở tại khu Đông, lẫn khu Nam thì anh đều “ngao ngán” và nhận ra rằng với mức lương hai vợ chồng chỉ hơn 30 triệu/tháng cộng với khoản tích hiện dưới 1 tỷ sau hơn 10 năm cưới nhau thì không thể mua được nhà tại TP.HCM nữa bởi giá nhà đã leo thang quá cao.

“Năm 2018, khi tôi khảo sát giá nhà tại Thủ Đức chỉ mức giá từ 23 tới 25 triệu/m2, năm 2019 thì đã lên tới trên 40 triệu/m2 và giờ có chỗ cả 100 triệu/m2 nhà chung cư. Còn nhà phố thì luôn trên 50 triệu/m2. với mức giá tăng mạnh như hiện nay thì những người lao động như chúng tôi chẳng thể nào mua được nhà tại TP.HCM. Đặc biệt, giá nhà này lại tới từ các dự án đang mở bán và chưa được xây dựng”, anh Minh nói.

Khảo sát thực tế, điều anh Minh nói đang diễn ra phổ biến không chỉ ở TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai… Trong khi đó, điều ngạc nhiên hơn là việc giá nhà đã và đang bàn giao lại thấp hơn nhiều so với nhà “trên giấy”.

Cụ thể, trên trục đường Phạm Văn Đồng, bên kia là TP Dĩ An tỉnh Bình Dương, bên này là quận Thủ Đức TP.HCM. Dự án Phú Đông Premier do Phú Đông Group làm chủ đầu tư được mở bán từ năm 2017 và hiện đang bàn giao nhà có giá bán từ 30 đến 34 triệu/m2. Thế nhưng, cách đó không xa là dự án của Tập đoàn Đất Xanh, Công ty Phúc Đạt, Lê Phong… lại có giá trên 40 triệu/m2 và các dự án này đang trong giai đoạn “trên giấy”.

Tại đường Mai Trí Thọ, quận 2 TP.HCM, dự án New City có mức giá từ 40 đến 50 triệu/m2 và khách mua có thể vào ở ngay, nhưng một dự án đang bán và quỹ đất này chỉ là bãi đất trống thì có giá lên tới hơn 70 triệu/m2.

Đặc biệt, có nhiều dự án dù chỉ có khoảng 1.000 sản phẩm căn hộ chung cư, bán từ năm 2018 tới nay với mức giá mở bán lúc đầu là 5.000 USD/m2 tại quận 1 TP.HCM mang tên The Grand Manhattan, thế nhưng giờ đây đã bước sang năm 2021, dự án này vẫn chào bán cho khách hàng với mức giá lên tới trên 7.000 USD/m2.

Giới phân tích thị trường cho rằng, câu chuyện giá nhà đang tác động mạnh tới thị trường hiện nay. Có nhiều chủ đầu tư “ngáo giá” khi dự án bán hoài không hết nhưng quyết tâm vẫn phải tăng giá để bán nhà mà không cần quan tâm khách hàng có thể sở hữu được nhà do mình bán hàng không.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, giá nhà đang tăng thiếu kiểm soát. Với việc giá nhà tăng nhanh và không đồng bộ như hiện nay sẽ ảnh hưởng đến môi trường hoạt động đầu tư của nhà đầu tư khi họ vào thị trường phát triển dự án.

“Thị trường tăng trưởng quá mạnh, quá nhanh về giá sẽ dễ dẫn tới cảnh bong bóng nếu không có kiểm soát từ cơ quan chức năng”, bà Dung nói.

Khách hàng chọn nhà hoàn thiện nhiều hơn

Bà Lê Thanh Trúc, vừa dọn về căn nhà rộng gần 70m2 với đầy đủ tiện nghi với mức giá chỉ hơn 2 tỷ đồng tại dự án Phú Đông Premier cho biết, từ đầu năm 2020, sau khi nhà mình bị đền bù, giải phóng mặt bằng với số tiền 2 tỷ đồng, bà và gia đình đi tìm kiếm nhà tại TP.HCM để mua nhưng với mức giá nhà phố thì 2 tỷ đồng không thể mua được, nên sản phẩm bà và gia đình chọn là chung cư, nhưng căn hộ chung cư mua mới giá thấp nhất dưới 3 tỷ đồng  nhưng chưa xây dựng. Nếu mua nhà như vậy, gia đình bà Trúc mất hơn 2 năm phải ở nhà thuê để đợi nhà hoàn thiện và bàn giao cho mình.

Vậy là bà Trúc quyết định chọn nhà đang bàn giao để mua. “Tuy mua nhà đang bàn giao từ người mua trước đó, thế nhưng giá vẫn rẻ hơn nhà chưa xây, ngoài ra còn có thể về ở ngay chứ không mất vài năm ở nhà thuê, như vậy tôi tiết kiệm được rất nhiều từ việc thuê nhà hàng tháng”, bà Trúc nói.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng xu hướng khách hàng chuyển hướng chọn mua nhà đã bàn giao thay vì mua nhà còn “trên giấy” là điều tất nhiên ở thời điểm giá nhà đang nhảy múa như hiện nay.

“Các dự án bán nhà chưa xây có giá nhà quá cao, trong khi diện tích và vị trí cũng không gần hơn dự án đã bàn giao. Cái hơn là các dự án này được quảng cáo nhiều tiện ích sống hơn những dự án đã bàn giao, và khi chọn giá nhà thấp, có thể ở ngay với nhà vài năm sau mới bàn giao và giá nhà cao hơn thì khách hàng sẽ chọn nhà bàn giao để mua là điều tất yếu. Tuy nhiên, hàng năm không có nhiều dự án được bàn giao nên khách hàng cũng rất ít lựa chọn ở dòng sản phẩm này”, bà Hương nói.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Công ty bất động sản Hà Đô tại TP.HCM cho rằng, chuyện tăng giá nhà đến từ nhiều nguyên nhân, đơn cử như ở dự án xây xong nhà giá thấp hơn dự án hình thành trong tương lai vì ở dự án xây xong rồi nghĩa là dự án này đã bán khoảng 2 - 3 năm trước.

Ở thời điểm này, mức giá nhà thấp hơn hiện tại. Thêm vào đó là việc các tiện ích của những dự án xây hoàn thiện rồi luôn ít hơn những dự án chuẩn bị xây, cộng với việc chất lượng công trình, thiết bị vệ sinh trong căn hộ…, tất cả đã làm cho giá nhà hiện tại cao hơn giá nhà trước đó bán.

“Thêm vào đó là việc với những dự án bán cách đây 2 đến 3 năm, khi đó giá thuế đất, giá đất mua, giá vật liệu xây dựng, nhân công và các khoản tiền chi phí trong việc phát triển dự án thấp hơn hiện nay. Chính vì giá trị đầu tư thấp nên mức giá bán cũng thấp, còn hiện tại, giá đất mua đầu vào cao, giá thuế đất áp dụng mới cũng cao, giá vật liệu xây dựng… đều tăng cao, buộc chủ đầu tư phải bán giá cao kèm chất lượng dự án, công trình, tiện ích cao hơn là điều dễ hiểu”, ông Tuấn nói.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, việc nhà hoàn thiện bán thấp hơn nhà bán hình thành trong lương lai bởi có thể lợi nhuận mà nhà đầu tư mua nhà tại các dự án nhà hoàn thiện không như kỳ vọng, buộc họ phải bán giá thấp hơn để nhanh ra hàng, thu hồi vốn.

Đơn cử như theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, mỗi dự án chung cư thường có từ 30% đến 40% lượng sản phẩm là giới đầu tư mua để cho thuê hoặc lướt sóng bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, từ năm 2017 trở lại đây, lợi nhuận từ cho thuê cũng giảm so với trước.

Điều này sẽ khiến cho nhà đầu tư cá nhân cân nhắc trong việc đầu tư vào bất động sản để cho thuê. Cùng tại một vài khu vực, nếu như cách đây 2 năm, chủ đầu tư cam kết tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 7 - 8%, thì nay chỉ đạt cao nhất từ 6 - 6,5% và mức trung bình chỉ là 5%.

Cũng trong 2 năm qua, mỗi năm thị trường có đến 40.000 căn hộ chào bán. Đặc biệt, có đến 70% số đó mua để cho thuê, trong khi người có nhu cầu đi thuê lại không nhiều đến như vậy.

Chính vì vậy, để thu hồi vốn đã bỏ ra trong việc đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư thứ cấp buộc phải bán nhà đi với giá rẻ hơn giá thị trường hiện tại nhưng vẫn có lời dù không cao để thu hồi vốn.

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa đó là thị trường cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều các công trình hạ tầng. Khả năng chậm tiến độ của nhiều công trình là khó tránh khỏi. Khi đó, thị trường chịu tác động của việc giá không tăng như kỳ vọng của người mua.

Chính vì vậy, để đảm bảo mức lợi nhuận và thu hồi dòng vốn thì nhà đầu tư sẽ bán nhanh hàng đã đầu tư bởi nguồn tiền đầu tư vào mua nhà có một lượng không nhỏ đến từ những nguồn vay. Trong khi đó, tín dụng cho vay bất động sản đang được siết lại hoặc tăng lãi suất buộc nhà đầu tư phải bán đi để xử lý các khoản vay ngân hàng.

Đối với những dự án hoàn thiện mà vẫn còn hàng chưa bán hết cũng buộc chủ đầu tư phải đưa mức ra thấp hơn giá đang giao dịch trên thị trường, bởi nếu đưa giá cao sẽ rất khó bán hàng vì độ cạnh tranh ở các dự án này kém hơn so với các dự án hình thành trong tương lai. Thêm vào đó là gánh nặng tài chính khiến chủ đầu tư phải bán hàng với giá thấp để thu hồi dòng vốn nhanh.

Tuy nhiên, giới quan sát thị trường cho rằng, câu chuyện giá nhà đang tăng cao đang có nhiều vấn đề cần chú ý. Bởi hiện nay giá nhà được cho là bị thả nổi, các chủ đầu tư tùy ý đưa ra giá bán khác nhau, thậm chí các dự án chỉ cách nhau 500m với cùng một phân khúc, chỉ bán cách nhau có 1 tháng nhưng giá bán đã có sự khác biệt lớn.

“Nếu giá nhà cứ để buông lỏng, mạnh doanh nghiệp nào thì doanh nghiệp đó tự ra giá như hiện nay sẽ dẫn tới cảnh giá nhà leo thang khó kiểm soát. Thị trường sẽ gặp khó, đối tượng mua nhà ở thực không thể tiếp cận được vì giá nhà quá cao thì hậu quả là chính các doanh nghiệp phải chịu”, ông Tuấn nói.

Gia Huy
Theo Nhà đầu tư