Ban hành luật riêng về chung cư?

Chưa bao giờ các tranh chấp liên quan đến chung cư lại nhiều như hiện nay, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng. Bằng các nghiên cứu và khảo sát riêng, các luật sư Trần Vũ Hải và Nguyễn Thị Bảo Ngọc đã phát hiện ra tới 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư, chưa kể hàng loạt vấn đề liên quan khác.

Vấn đề là với rất nhiều loại tranh chấp như vậy nhưng cơ sở pháp lý để xử lý hiện không đầy đủ, dẫn tới việc hầu hết các tranh chấp không thể giải quyết được một cách thỏa đáng.Hiện tại, cách giải quyết thường là các bên tự giải quyết với nhau tuy nhiên thông thường khách hàng mua căn hộ ở thế bất lợi; ngay cả khi họ liên kết với nhau gây sức ép cho chủ đầu tư cũng chỉ có số kết quả nhất định mà không giải quyết được dứt điểm các vấn đề.Có trường hợp các bên nhờ chính quyền giải quyết, tuy nhiên theo nhận xét của luật sư Trần Vũ Hải, chính quyền chỉ có thể giải quyết ở một mức độ nào đó mà đôi khi lại "làm tình hình phức tạp thêm".

Trong khi đó, việc giải quyết thông qua trọng tài đến nay vẫn chưa thấy trường hợp nào. Còn nếu đưa ra tòa án, trên thực tế cách thức này tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và chưa chắc có hiệu quả cao. Dẫn một vụ tranh chấp tại Tp.HCM, luật sư Hải cho biết tòa xử tới 5 lần mà vẫn không xong.Vẫn theo luật sư Trần Vũ Hải, tranh chấp liên tục và chưa có hướng giải quyết chính là nguyên nhân làm giảm sự hấp dẫn của chung cư, gián tiếp cản trở sự phát triển của mô hình này.

"Việt Nam đặt mục tiêu là nước công nghiệp vào năm 2020. Khi đó dân số đô thị sẽ chiếm ít nhất khoảng 50% và do đó nhu cầu về căn hộ chung cư trong tương lai sẽ gấp 10 số lượng căn hộ hiện nay. Theo chúng tôi, để giải quyết vấn đề chung cư, tạo sự hấp dẫn nhất định cho chung cư cao tầng, cần xem xét ban hành Luật chung cư, để điều chỉnh những quan hệ, giao dịch liên quan đến chung cư, không để tình trạng bế tắc như hiện nay", ông Hải nói.

Hiện tại, pháp luật Việt Nam cũng có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vêh quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hướng dẫn luật này.

Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cư mang tính thương mại.

Cụ thể, luật sư Hải đề nghị xây dựng Luật Chung cư để điều chỉnh các vấn đề sau:

Thứ nhất, quy định những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

Thứ hai, quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Thứ ba, chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm đối với một số hạ tầng nhất định.

Thứ tư, cần phân biệt chung cư xã hội và chung cư thương mại. Nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán, sử dụng, về giá bán, giá thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi những vấn đề của chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa cộng đồng sử dụng chung cư và chủ đầu tư chung cư, doanh nghiệp quản lý chung cư.

Ngoài ra, việc tiêu hủy, phá dỡ chung cư chỉ khi chất lượng công trình không đảm bảo hoặc theo quyết định của cộng đồng chung cư và việc sử dụng đất chung cư tiêu hủy phải theo nguyện vọng đa số của cộng đồng chung cư.

Đồng thời, luật cần khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua trọng tài.Ông Hải cũng nói rằng trong thời gian tới, nếu chưa có điều kiện để ban hành Luật Chung cư, Bộ Xây dựng cần tập hợp các văn bản liên quan đến chung cư để ban hành Cẩm nang chung cư, và đề nghị Chính phủ sửa đổi một số quy định về chung cư theo hướng như trên mà không trái các luật hiện hành.

13 loại tranh chấp điển hình liên quan đến chung cư:

1. Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn, khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không có khả năng hoặc không muốn hoàn trả.

2. Chủ đầu tư đã khởi công dự án, nhưng chậm tiến độ dẫn đến việc khách hàng đòi hủy bỏ hợp đồng hoặc đòi giảm giá tiền.

3. Khi giá nhà đất trên thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền mới giao nhà.

4. Chủ đầu tư niêm yết giá bằng USD, khách hàng phản đối, chủ đầu tư không giao nhà, hoặc khách hàng đòi hủy hợp đồng.

5. Khách hàng không chịu trả tiền đúng tiến độ, chủ đầu tư lâm vào tình trạng khó khăn tài chính, chậm tiến độ.

6. Chung cư, căn hộ không đạt chất lượng so với cam kết khiến khách hàng đòi lại tiền hoặc bồi thường thiệt hại.

7. Chủ đầu tư không giao giấy tờ chủ quyền nhà cho khách hàng theo cam kết và theo luật định.

8. Tranh chấp liên quan đến việc xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất.

9. Tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư.

10. Tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ.

11. Tranh chấp về các vấn đề bảo trì, bảo hành chất.