Trong năm 2021, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía bắc và phía nam, tuy nhiên cả năm qua, phân khúc này vẫn ghi nhận những diễn biến tích cực và dự báo tươi sáng trong hai năm tới.
Theo báo cáo mới đây của CBRE, trong năm 2021, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía bắc và phía nam đã khiến chuỗi cung ứng tạm thời bị gián đoạn trong quý 3 do các quy định chống dịch tại nhiều tỉnh thành trên cả nước.
Tuy nhiên thị trường đã duy trì và phục hồi nhanh chóng khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng trong quý IV/2021. Việc gián đoạn trong chuỗi cung ứng tạo thêm cơ hội cho thị trường khu công nghiệp và kho vận tại các vị trí gần cảng biển, cảng nội địa và các trung tâm hàng không lớn.
Điều này đến từ việc quản lý rủi ro trong chuỗi cung ứng khi các ưu tiên mới được đặt ra bao gồm sự cần thiết của viêc đa dạng hóa sản xuất, tăng dự trữ nguyên liệu đầu vào và thành phẩm lưu trữ gần các điểm tiêu thụ hơn.
Trong quý IV/2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 79,3%, tăng 3,6% theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,3%, tăng 0,11% theo năm.
Xét về quy mô giao dịch trong năm 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3 - 40ha trong đó quy mô phổ biến là 3 - 5ha. Các giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn hơn từ 20 - 40ha với nhu cầu chính đến từ nhóm ngành kho vận (logistics), điện tử và sản xuất đồ chơi.
Bất động sản công nghiệp ghi nhận nhiều diễn biến tích cực và dự báo tươi sáng trong 2 năm tới.
Theo ngành nghề, nhóm ngành kho vận và điện tử đang rất sôi động với các hoạt động thuê đất công nghiệp và kho/xưởng hiện hữu để sử dụng tại cả miền Bắc và miền Nam.
Ngoài ra, các nhóm ngành như đóng gói, sản xuất năng lượng mặt trời tại miền Bắc, nội thất và thiết bị y tế tại miền Nam đang nổi lên với nhiều giao dịch thành công trong năm. Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính.
Đặc biệt, tại các thành phố/tỉnh công nghiệp có thời gian di chuyển trong vòng một tiếng đồng hồ từ trung tâm TP.HCM và Hà Nội có mức tăng giá cao từ 15-32% so với cùng kỳ năm trước.
Với nhu cầu mạnh mẽ đến từ chuỗi cung ứng và sự cải thiện của hạ tầng kết nối (cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây-Phan Thiết tại phía nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía bắc), thị trường khu công nghiệp ghi nhận sự mở rộng và gia nhập của các chủ đầu tư mới vào thị trường đất công nghiệp và kho/xưởng xây sẵn.
Các chủ đầu tư quốc tế tích cực mở rộng danh mục đầu tư bằng các hình thức thu mua đất, tài sản và liên doanh với các công ty trong nước. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh có khả năng đàm phán mua đất trực tiếp từ nhà nước.
Giá chào thuê kho/xưởng xây sẵn duy trì ổn định tại các thị trường. Trong đó, tại các thị trường có nhiều sản phẩm mới theo tiêu chuẩn hiện đại ghi nhận mức tăng từ 5% đến 17% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, ghi nhận của C&W mới đây cũng cho thấy tại TP.HCM giá thuê tiếp tục có xu hướng tăng, giá chào thuê trung bình tại TP.HCM đạt 4.308.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 186,0 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng.
Tại Hà Nội, tổng diện tích đất nông nghiệp vẫn ở mức hơn 1.800ha, không đổi so với quý trước và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái lên 89%. Hầu hết các dự án hiện tại đều đã được lấp đầy hoặc có diện tích cho thuê hạn chế.
Theo dự báo của CBRE, trong năm 2022 và 2023, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 7.000ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 20-30% nguồn cung miền Nam và miền Bắc.
Các tỉnh công nghiệp cấp 2 tại miền Bắc, đặc biệt là Quảng Ninh đang phát triển nhanh chóng nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện mạnh mẽ.
Với lượng lớn nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo, mức giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong năm 2019 và 2020.
Hạ Lam
KTĐU