Bất động sản công nghiệp: Nước vẫn chảy chỗ trũng

Tuy mới… mà cũ

Báo cáo gần nhất của IHS Markit cho thấy, tính đến tháng 5/2021, lĩnh vực bất động sản công nghiệp đạt mức tăng trưởng 9,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Lý giải cho đà tăng trưởng bất chấp dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp này, ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp hưởng lợi tích cực từ các thương vụ M&A và nguồn cung bất động sản công nghiệp mới.

Chẳng hạn, từ đầu năm đến nay, thị trường chứng kiến thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp KTG Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD; ESR Cayman Limited - nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương và Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW) công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP.HCM; Công ty cổ phần Công nghiệp KCN Việt Nam, đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD… để phát triển dự án tại các địa phương Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai và Long An.

Có một điểm chung trong các thương vụ này, đó là vị trí mà các “tay chơi” bất động sản công nghiệp nhắm tới dường như là những địa phương rất “quen thuộc” trên bản đồ bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Hàng chục khu công nghiệp đã hoặc sắp mở mới cũng có diễn biến “nước chảy chỗ trũng” tượng tự. Chẳng hạn, trong quý I/2021, Bắc Ninh là tỉnh công bố số lượng dự án tương lai lớn nhất với 5 khu công nghiệp mới. Tại tỉnh Vĩnh Phúc, các dự án khu công nghiệp như Sông Lô, Tam Dương 1 và Thái Hoà - Liên Sơn - Liên Hoà với tổng diện tích lên tới 500 ha cũng sớm được giới thiệu.

Trong khi đó, ở phía Nam, Đồng Nai đã công bố kế hoạch xây dựng ba khu công nghiệp mới với tổng diện tích 6.475 ha; còn theo Ban quản lý Khu kinh tế Long An, tỉnh dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.500 ha diện tích đất giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp...

“Đóng gói” sản phẩm phù hợp

Thực ra, việc các nhà đầu tư nhắm tới những địa phương có “truyền thống” phát triển khu công nghiệp là khá dễ hiểu vì ngoài việc dễ dàng tạo được một hệ sinh thái bổ trợ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh thì hoạt động logistics cũng dễ dàng và các địa phương này cũng có kinh nghiệm hơn trong việc “đóng gói” sản phẩm phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư.

“Thiết kế những sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách thuê có vai trò rất quan trọng trong việc tăng tỷ lệ lấp đầy”, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty IMG nhận định.

Theo ông Tùng, tương tự với xây dựng các khu đô thị và chung cư, việc quy hoạch và thiết kế sản phẩm trong khu công nghiệp cũng cần có đầy đủ các tiện ích, không chỉ dừng ở các nhu cầu cơ bản về đường xá, nhà máy, kho bãi…, mà còn cần phát triển thành các thành phố thu nhỏ với đầy đủ hạ tầng cơ sở như trường học, bệnh viện, các khu văn hóa - thể thao, nhà ở… cho các chuyên gia, công nhân.

Đánh giá thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ở thời điểm hiện tại, ông Tùng cho rằng, thị trường mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển nên ở nhiều địa phương còn nhiều điểm hạn chế so với những thị trường đi trước.

Ông lấy ví dụ, ở những quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc…, nhiều khu công nghiệp được quy hoạch trên diện tích rộng tới 50 km2, trong đó mỗi vùng làm chuyên sâu theo từng mảng như y tế, điện tử… Ở các vùng này, các nhà máy “hội tụ” theo chủ đề, ngành nghề, có hệ sinh thái phụ trợ, thuận tiện cho việc giao tiếp, vận chuyển hàng hóa...

“Các khu công nghiệp quy mô thường có diện tích lên đến vài trăm héc-ta nên suất đầu tư lớn, trong khi lượng khách thuê là yếu tố chưa rõ ràng. Tóm lại, điều mấu chốt ở đây là giải được bài toán hiệu quả, từ đó nâng tầm cạnh tranh quốc gia”, ông Tùng nhấn mạnh.

Chia sẻ về áp lực lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đối mặt, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt nam cho rằng, đã đến lúc tính đến những giải pháp dài hạn để duy trì và phát huy lợi thế của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Báo cáo của Colliers Việt Nam cho thấy, giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm 2021 đạt khoảng 165 USD/m/kỳ hạn thuê và ở Hà Nội là 140 USD/m2/kỳ hạn thuê - đều tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước và một trong yếu tố làm giá tăng là nguồn cung hạn chế khi số lượng khu công nghiệp tại 2 thành phố này gần như không tăng thời gian qua.

Theo ông David Jackson, nếu đà tăng giá không được hãm lại, việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài sẽ gặp khó khăn, nhất là với các ngành có tỷ suất lợi không cao như dệt may và đồ nội thất. Do đó, việc phát triển các khu công nghiệp mới ở các địa phương lân cận TP.HCM và Hà Nội sẽ góp phần làm “hạ nhiệt” giá thuê.

“Hiện tại, ở phía Bắc, nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương hay Bắc Ninh, nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn”, ông David Jackson thông tin.

Cũng theo chuyên gia này, về lâu dài, việc đổi mới mô hình và tăng cường liên kết giữ vai trò quan trọng, trong đó khu công nghiệp sinh thái là một mô hình phù hợp và cần được phát huy. Mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững nói chung, đóng góp tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu, mà vẫn đảm bảo hiệu suất kinh doanh của doanh nghiệp.

“Theo đó, các chủ đầu tư cần chủ động nâng cao năng lực chuyển giao công nghệ, ứng dụng công nghệ tiên tiến và hạn chế phát thải tối đa và thí điểm chuyển đổi trước một số khu công nghiệp theo mô hình khu công nghiệp sinh thái để rút ra cách làm hiệu quả nhất. Việc liên kết giữa các khu công nghiệp với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistic…, từ đó nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp”, ông David Jackson nói.

Sản phẩm tốt, lợi nhuận sẽ tăng nhiều lần

Phân tích hiệu quả mang lại từ việc thiết kế được những sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách thuê, ông Vũ Công Trụ, chuyên gia kinh doanh bất động sản công nghiệp và xúc tiến đầu tư FDI cho rằng, khi khu công nghiệp có nguồn cung đa dạng, chất lượng và phù hợp với các ngành nghề cũng như phân khúc khách hàng chính thì sẽ là điểm tựa rất tốt để thiết kế và triển khai thành công các chiến dịch xúc tiến đầu tư, marketing và cho thuê có tỷ suất lợi nhuận cao nhất.

“Với một sản phẩm được thiết kế phù hợp thì chính sách giá dễ xây dựng với biên độ lợi nhuận tăng từ 2-5 lần so với các dự án thông thường. Và lúc này, việc thu hút đầu tư chỉ còn phụ thuộc vào tính chuyên nghiệp của chủ đầu tư và sự hỗ trợ của chính quyền địa phương mà thôi”, ông Trụ nhấn mạnh.

Đánh giá tầm nhìn dài hạn, theo ông Trụ, cần phải nhận thức rõ ràng rằng bất động sản công nghiệp không bao giờ được tách rời khỏi bất động sản đô thị và bất động sản thương mại dịch vụ, bởi đây là thế “kiềng 3 chân” để phát triển bền vững các ngành công nghiệp - thương mại - dịch vụ.

“Khi các doanh nghiệp FDI vào thuê nhiều thì sản xuất sẽ phát triển, các dịch vụ trong khu công nghiệp và hạ tầng thương mại dịch vụ, hạ tầng xã hội cũng phát triển, từ đó tạo cơ hội cho bất động sản đô thị và logistics. Điều này đã được chứng minh tại các khu công nghiệp có nhiều khách thuê nước ngoài ở Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng…”, ông Trụ nói.

Thành Nguyễn
Theo Tin nhanh Chứng khoán