Bất động sản qua giai đoạn suy giảm sẽ diễn biến ra sao?

Một thập kỉ thăng trầm

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2020) do Batdongsan.com.vn tổ chức sáng nay (8/12), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã điểm lại những diễn biến chính của thị trường bất động sản Việt Nam trong một thập kỉ qua. 

Vị chuyên gia này cho biết, giai đoạn 2009 - 2013, kinh tế thế giới suy thoái với tỉ lệ lạm phát và nợ xấu cao, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu tác động tiêu cực. Thị trường bất động sản rơi vào đóng băng, suy giảm cả về giá trị và giao dịch.

Đến giai đoạn 2014 - 2019, nền kinh tế ổn định trở lại với với GDP tăng trưởng và lạm phát được kiểm soát, thị trường bất động sản theo đó cũng dần hồi phục và phát triển, có sự gia tăng cả về chất và lượng.

Ở giai đoạn này, nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như officetel, condotel, shophouse. Đây được coi là thời kì rực rỡ nhất của thị trường bất động sản trong thập kỉ qua. 

Đến giai đoạn quí III/2019 - 2020, sau một thời gian phát triển nóng, thị trường có dấu hiệu chững lại khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều sụt giảm mạnh.

Theo ông Quốc Anh, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự thay đổi chóng mặt của thị trường bất động sản thời gian qua đó chính là tốc độ đô thị hóa. Tỉ lệ đô thị hóa của Việt Nam tính đến năm 2019 là 35%, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với các nước trên thế giới.

Trong đó, khu vực phía Tây Hà Nội là khu vực có sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về dân số và số lượng dự án. Các khu vực Mỹ Đình, Tố Hữu, Lê Văn Lương,… đến nay đều đã phủ kín các cao ốc.

Cũng theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong 10 năm qua, diện tích xây dựng nhà ở đã tăng mạnh mẽ. 

Nhìn lại năm 2009, cả nước chỉ có 22,6 triệu hộ gia đình nhưng đến năm 2019, số hộ gia đình đã tăng lên 26,7 triệu hộ. Mặc dù hộ gia đình chỉ tăng 18% nhưng diện tích nhà ở riêng lẻ đã tăng từ 1,5 tỉ m2 lên mức 2,1 tỉ m2 (tăng 41%). 

Đáng chú ý, diện tích sàn chung cư đã tăng từ 17 triệu m2 lên mức 41 triệu m2 (tăng 142%). Trong vòng 10 năm qua, số lượng hộ dân thành thị ở nhà chung cư đã tăng gấp 1,5 lần. Điều này cho thấy, chung cư vẫn được coi là sản phẩm chủ đạo trong định hướng phát triển sản phẩm cho các chủ đầu tư.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bất động sản trong một thập kỉ qua chủ yếu trong xu hướng tăng hoặc đi ngang chứ không có xu hướng giảm, đặc biệt là những năm gần đây.

Trong giai đọan 2018 - 2019, chỉ số giá bất động sản tại TP HCM tăng rất cao (tăng khoảng 30% lên 130 điểm). Tuy nhiên, sang quí IV/2020, chỉ số giá có xu hướng giảm nhẹ. Còn tại Hà Nội, chỉ số giá đi chậm hơn và đi ngang liên tục trong giai đoạn 2018 - 2019 và tăng nhẹ trong năm 2020.

Kịch bản năm 2021

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, 10 dự án giao thông lớn khởi công năm 2020 sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản năm 2021. 

Cụ thể, miền Bắc có dự án nâng cấp sân bay Nội Bài (hơn 2.000 tỉ đồng); cụm công trình kênh nối Đáy - Ninh Cơ (khoảng 1.837 tỉ đồng). 

Miền Trung có cao tốc Mai Sơn - quốc lộ 45 (12.111 tỉ đồng); Vĩnh Hảo - Phan Thiết (8.000 tỉ đồng); Phan Thiết - Dầu Giây (18.000 tỉ đồng); Đường HCM đoạn tránh TP Buôn Ma Thuột (1.512 tỉ đồng); Dự án tăng cường kết nối giao thông Tây Nguyên (3.654 tỉ đồng). 

Miền Nam là cầu Mỹ Thuận 2 (5.000 tỉ đồng); dự án Nâng cấp sân bay Tân Sơn Nhất (2.015 tỉ đồng); cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ (4.826 tỉ đồng). 

"Những dự án giao thông lớn đang có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở cả ba miền. Năm 2021, thị trường sẽ có những biến chuyển tích cực cùng hệ thống hạ tầng giao thông này", ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Về các loại hình bất động sản, theo vị chuyên gia này, phân khúc chung cư sẽ tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng ổn định về lượng tin đăng và mức độ quan tâm. Giá chung cư Hà Nội được dự báo tiếp tục đi ngang và ổn định và tăng khoảng 9% trong năm tới tại TP HCM. 

Về phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm đáng kể. Giá rao bán nhà riêng tại TP HCM được dự báo sẽ đi ngang trong khi tại Hà Nội dự báo tăng khoảng 5% trong năm tới.

Với phân khúc đất nền, theo ông Quốc Anh, đây là loại hình được đa số các nhà đầu tư quan tâm. Song, do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, mức độ quan tâm tới phân khúc này đang có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, các thông tin liên quan đến hạ tầng trong năm 2020 đang và sẽ tác động tới sự gia tăng mức độ quan tâm tới đất nền trong thời gian tới.

Trong đó, Thủy Nguyên (Hải Phòng) và Bảo Lộc (Lâm Đồng) có lượng quan tâm tăng đột biến trong tháng 11 sau khi có thông tin tích cực liên quan đến qui hoạch, hạ tầng như phê duyệt thành lập TP Thủy Nguyên, đầu tư tuyến cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc,...

Còn với bất động sản công nghiệp, ông Quốc Anh cho rằng, đây vẫn là điểm sáng trong năm nay và cả năm 2021 bởi những tác động từ các hiệp định thương mại (EVFTA, RCEP); kế hoạch lập nhà máy sản xuất tại Việt Nam của nhiều tập đoàn nước ngoài,...

"Đây là cơ hội của Việt Nam, còn việc Việt Nam có tận dụng được hay không còn là một câu chuyện khác. Việc phát triển loại hình này không chỉ dừng lại ở việc xây dựng các khu công nghiệp cho người nước ngoài thuê mà phải có chiến lược phát triển toàn diện", vị này nhấn mạnh.

Hà Lê
Theo Kinh tế & Tiêu dùng