Bất động sản vùng ven, bệ phóng của thị trường địa ốc phía Nam

Bình Dương, Đồng Nai đang là mảnh đất tiềm năng của giới đầu tư. Ảnh: Gia Huy

TP HCM ngày càng quá tải

Là một siêu đô thị, đến thời điểm hiện nay, dân số cơ học tại TP HCM đã tăng lên mức 13 triệu dân. Đây là yếu tố tiềm năng cho thị trường bất động sản phát triển, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức cho công tác quy hoạch, phát triển đô thị và đáp ứng chỗ ở cho người dân.

Tại một hội thảo góp ý cho Đề án Phát triển thị trường bất động sản TP HCM mới đây, nhiều chuyên gia cho rằng, một trong những yếu tố khiến giá bất động sản tại TP HCM không ngừng tăng là do nhu cầu nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất để phát triển dự án nhà ở ngày càng hạn hẹp, dẫn đến thực trạng cầu vượt cung.

Trong đó, thách thức lớn nhất chính là nhu cầu về nhà ở lớn của đối tượng thu nhập thấp. Cụ thể, theo thống kê, mỗi năm TP HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 20.000 hộ gia đình là cán bộ công chức, khoảng 13.000 hộ bị di dời trong các dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, Thành phố còn có khoảng 300.000 hộ gia đình, tương ứng với hơn 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ gia đình thu nhập thấp.

Trước nhu cầu lớn, trong khi quỹ đất tại TP HCM ngày càng hạn hẹp và giá đất cao, khó triển khai dự án nhà ở giá rẻ, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư tư Bất động sản cho thấy, thời gian qua, trên thị trường đã xuất hiện làn sóng người mua tiến về các tỉnh vùng ven, nơi có hạ tầng kết nối thuận lợi với TP HCM và giá còn mềm hơn để thực hiện giấc mơ an cư.

Trong số những khu vực được nhiều người có nhu cầu nhà ở nhắm đến nhiều nhất hiện nay là Bình Dương và Đồng Nai - 2 địa phương có khá nhiều công trình hạ tầng kết nối với TP HCM. Đơn cử, tại Đồng Nai, những khu vực giáp ranh với TP HCM như Biên Hòa, Long Thành, nhiều dự án được chào bán ra thị trường thời gian qua nhận được sự quan tâm khá lớn của khách hàng.

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eximrs, đơn vị phân phối Dự án Khu đô thị Long Hưng (Biên Hòa) cho biết, chỉ tính riêng trong năm 2017, đã có tổng cộng 1.600 lô đất của Dự án Long Hưng được tiêu thụ ra thị trường.

“Sự khác biệt của thị trường bất động sản vùng ven thời gian qua so với trước đây là thay vì khách hàng chủ yếu mua để đầu tư, thì hiện phần lớn khách hàng mua đất vì nhu cầu ở thật. Khá nhiều khách hàng sau khi mua đất đã xây nhà để ở”, bà Tú cho biết.

Còn tại thị trường Bình Dương, sau thời gian dài trầm lắng, thời gian gần đây, giá đất tại các khu vực giáp ranh với TP HCM như Dĩ An, Thuận An đã tăng trở lại do nhu cầu cao.

Mới đây, Công ty Thuận Tiến (thành viên của DRH Holdings) công bố chào bán Dự án Lái Thiêu Central Garden. Chỉ trong một buổi, toàn bộ gần 150 nền đất của dự án đã được khách hàng đặt mua và sau 1 tuần, giá đất tại dự án này được các nhà đầu tư bán chênh từ 10 - 15%.

Theo phân tích của giới chuyên môn, khi TP HCM ngày càng trở nên quá tải, giá nhà đất bị đội lên cao, thì việc giãn dân từ trung tâm TP HCM ra các vùng ven và các địa phương lân cận là xu hướng tất yếu. Không chỉ những người làm việc ở TP HCM tìm đến Đồng Nai, Binh Dương để an cư, mà gần đây, nhiều người đã quyết định chọn những khu vực này làm nơi lập nghiệp, nhất là đối với sinh viên mới ra trường. Vì vậy, bất động sản ở khu vực này vẫn luôn được quan tâm.

Giãn dân, nhìn về hướng phát triển

Nhận định về xu hướng thị trường này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, đây là xu hướng giãn dân mang tính tất yếu và cần thiết. Trong chiến lược phát triển của TP HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính, trong đó các khu vực giáp ranh TP HCM như Dĩ An, Lái Thiêu (Bình Dương) hay TP.Biên Hòa, Nhơn Trạch (Đồng Nai) sẽ là mục tiêu trọng tâm của các khu đô thị vệ tinh trong xu thế giãn dân này.

Theo đại diện lãnh đạo HoREA, không phải đến lúc này, mà câu chuyện giãn dân của TP HCM ra các khu đô thị vệ tinh đã được các nhà quản lý nhìn thấy và tính toán từ trước đó. Theo đó, chiến lược trước hết được đặt ra cho xu hướng này là phải phát triển hệ thống giao thông hạ tầng kết nối liên vùng, đồng bộ.

Tuyến metro số 1 được kéo tới Bình Dương và Đồng Nai được dự báo sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản 2 địa phương này.

Sau thời gian tính toán, mới đây, UBND TP HCM đã chấp thuận phương án kéo dài tuyến đường sắt đô thị kết nối từ ga Suối Tiên của tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến Biên Hòa (Đồng Nai) và Dĩ An (Bình Dương).

Phương án này đã được sự chấp thuận của UBND tỉnh Đồng Nai, UBND tỉnh Bình Dương, cũng như phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển giao thông vận tải TP HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ duyệt.

Tuyến đường sắt đô thị từ ga Suối Tiên đến tỉnh Đồng Nai và Bình Dương khi được đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân đi lại giữa TP HCM với tỉnh Đồng Nai, Bình Dương.

Đồng thời, thu hút thêm lượng hành khách vận chuyển trên tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên, thúc đẩy phát triển đô thị dọc tuyến, góp phần làm giảm sự quá tải giao thông tại các trục đường phía Đông Bắc của TP HCM.

Về chi phí xây dựng, theo tính toán sơ bộ của nhóm nghiên cứu Nhật Bản, tổng chi phí để kéo dài metro từ TP HCM về Bình Dương và Đồng Nai là khoảng 21.234 tỷ đồng.

Không chỉ kéo dài tuyến metro số 1 tới Biên Hòa, Dĩ An, thời gian qua đã có hàng loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng giữa TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương được đầu tư xây dựng như tuyến đường cao tốc TP HCM - Long thành - Dầu Giây, dự án kết nối từ Quốc lộ 51 thuộc địa phận Biên Hòa với cao tốc hướng về TP HCM, hay dự án cầu Cát Lái nối quận 2 của TP HCM với Nhơn Trạch của Đồng Nai đã được thông qua chủ trương. Đây đều là những công trình mang tính đòn bẩy cho sự phát triển kinh tế liên vùng và có ý nghĩa lớn với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Tại hội thảo "Tầm nhìn phát triển đô thị TP HCM hướng tới mục tiêu xây dựng thành phố sống tốt”, mới đây, ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM đặt ra hàng loạt câu hỏi để chứng minh rằng, TP HCM ngày càng quá "ôm đồm" và nhấn mạnh, muốn Thành phố bớt “ôm đồm” thì phải thực hiện được chiến lược liên kết vùng để giãn dân.

Theo ông Hòa, trong việc liên vùng để thực hiện chính sách giãn dân thì Bình Dương, Đồng Nai được xem là hướng phát triển nhất hiện nay.

“Trong công tác quy hoạch đô thị, TP HCM cần phải nhìn rộng, trông xa. Thay vì phát triển đô thị về những huyện Bình Chánh, Nhà Bè vốn có nền đất yếu, ngập thường xuyên, hãy đầu tư thêm vài cây cầu bắc qua Nhơn Trạch (Đồng Nai). Khi đó, dân về Đồng Nai, Bình Dương sống tốt hơn là ở 2 huyện vùng ven TP HCM này”, ông Hòa nói.

Tăng Triển

Đầu tư Bất động sản