Bùng nổ mua, bán dự án địa ốc thời khủng hoảng

Thị trường bất động sản đang đặc biệt khó khăn, nhưng đây lại chính là thời điểm thuận lợi cho hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).

Chưa bao giờ nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản lại nhiều như hiện nay.

Theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Sohovietnam, thị trường mua bán và chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng sôi động, với nhiều thương vụ được thực hiện thành công trong thời gian gần đây.

Theo đánh giá của Sohovietnam, chưa bao giờ nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản lại nhiều như hiện nay. Các chủ đầu tư đang thông qua Sohovietnam để chào bán 80 dự án bất động sản, với loại hình rất đa dạng như dự án căn hộ, đất xây tổ hợp, đất xây văn phòng, khu đô thị rộng 5-10ha, khu nghỉ dưỡng cao cấp đang hoạt động.

Điển hình trong số này là một dự án trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê tại quận 7, Tp.HCM đang trong quá trình hoàn thiện, được chào bán với giá 725 tỷ đồng; hoặc khu đất rộng 3.500 m2 gần đường Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy, Hà Nội dành để xây khu phức hợp, được chào bán với giá hơn 80 tỷ đồng.

Ngoài ra, Sohovietnam cũng đang chào bán những mảnh đất hoặc tòa nhà rất đẹp tại các con phố chính của Hà Nội như dọc đường Phạm Hùng, đường Lê Văn Lương, đường Trần Duy Hưng và mặt phố Lò Đúc, Trường Chinh.

Trao đổi với VnEconomy, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Sohovietnam, cho biết có nhiều nguyên nhân khiến cho số lượng các dự án bất động sản chào bán ngày càng tăng. Tình hình chung trong thời gian vừa qua là, do chịu tác động của chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất ngân hàng đứng ở mức cao, đầu ra cho sản phẩm không có do thị trường bất động sản trầm lắng, nên rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn và buộc phải tính đến phương án bán dự án.

Trong số những doanh nghiệp đang chào bán dự án, có doanh nghiệp đã vay tiền của ngân hàng, huy động vốn của khách hàng để mua đất làm dự án, rồi ứng vốn của nhà thầu hoặc bằng phát hành trái phiếu chuyển đổi để xây dựng, nhưng do đầu ra cho sản phẩm không có nên không có doanh thu trả lãi ngân hàng và nhà thầu nên buộc phải bán dự án.

Cũng có nhiều doanh nghiệp trong giai đoạn trước đây đã kiếm tiền rất nhiều và rất dễ từ bất động sản nên tham vọng mở rộng đầu tư trong lĩnh vực này bằng cách lấy tiền lãi của dự án đã bán để đầu tư tiếp vào các dự án khác, nhưng trong bối cảnh hiện nay không có tiền để đầu tư nhiều dự án cùng một lúc nên buộc phải tìm cách bán bớt một số dự án.

Ngoài ra, có nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản nhưng lại nhảy vào thị trường này lúc sốt bằng cách lấy tiền lãi từ ngành nghề kinh doanh chính để mua dự án, nhưng bây giờ không triển khai được và buộc phải bán dự án để quay lại ngành nghề kinh doanh chính hoặc cứu doanh nghiệp khi mà ngành nghề kinh doanh chính cũng khó khăn.

Thậm chí, có dự án bất động sản trước đây bán tốt, chủ đầu tư đã thu được tiền của khách hàng, nhưng lại dùng tiền thu được đem đi đầu tư dự án khác, nhưng bây giờ, lượng hàng còn lại không bán được nên không có tiền xây tiếp nên cũng phải tính đến phương án bán dự án, nếu không dự án sẽ đình trệ và khách hàng mua rồi sẽ khiếu kiện.

“Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lường trước được khó khăn nhưng họ không ngờ rằng năm 2011 lại khó khăn hơn họ dự kiến và những khó khăn này vẫn đang đè nặng lên vai doanh nghiệp nên trong quý 4/2011 và đầu năm 2012 ngày càng có nhiều dự án bất động sản được chào bán,” ông Cần cho biết.

Theo ông Cần, trong khi nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và buộc phải bán dự án thì không ít doanh nghiệp lại coi đây là cơ hội hết sức thuận lợi để mua được dự án tốt với giá cả hợp lý.

Trong và sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, rất nhiều doanh nghiệp đã hy vọng mua được dự án tốt với giá rẻ, nhưng cuối cùng đã không thành công vì nhờ gói kích cầu, dòng tiền được bơm vào thị trường nên thị trường bất động sản sôi động trở lại và các chủ đầu tư vượt qua được khó khăn dễ dàng mà không phải bán dự án.

Hiện nay, đã có những doanh nghiệp Việt Nam có lượng tiền mặt vài trăm tỷ đồng đang thông qua Sohovietnam để tìm kiếm những dự án phù hợp và quá trình thương thuyết mua bán một số dự án đã đi đến giai đoạn cuối.

“Qua những thương vụ mua bán thành công trong thời gian gần đây cũng như qua tiếp xúc với những khách hàng có nhu cầu mua dự án, tôi cho rằng, các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong nước sẽ là lực lượng mua chính trên thị trường bất động sản chứ không phải các nhà đầu tư nước ngoài. Việc chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp cũng nhanh chóng và dễ hơn so với chuyển nhượng hoặc hợp tác với đối tác nước ngoài”, ông Cần nói.

Vẫn theo ông, những doanh nghiệp có tiền mặt đang sẵn sàng lùng mua những dự án bất động sản có vị trí đẹp, đã có mặt bằng sạch, pháp lý rõ ràng; sau đó sẽ dần hoàn thiện các thủ tục và đợi thị trường khởi sắc sẽ khởi động dự án.

Cũng có doanh nghiệp cho rằng, đây là cơ hội rất tốt để mua được dự án tốt vì họ nhận định việc giải phóng mặt bằng sẽ ngày càng khó khăn hơn, nhất là trong bối cảnh các chủ đầu tư và người dân đang ngóng Luật Đất đai sửa đổi.

Hơn nữa, những diễn biến về giải phóng mặt bằng trong thời gian gần đây sẽ có ảnh hưởng lớn đến việc đàm phán, thỏa thuận bồi thường cho người dân trong thời gian tới, và đây sẽ vẫn là một vấn đề nan giải với các doanh nghiệp bất động sản, nên mua được dự án “sạch” lúc này là giải pháp hữu hiệu để thâm nhập thị trường và tránh được vướng mắc sau này.

* Một số thương vụ M&A bất động sản tiêu biểu gần đây:

Công ty Điện tử Hà Nội (Hanel) mua lại 70% cổ phần của Daewoo trong tổ hợp khách sạn 5 sao, văn phòng, căn hộ cho thuê trên đường Kim Mã, Hà Nội; CT Group mua lại dự án sân golf tại huyện Nhà Bè, Tp.HCM từ công ty GS Engineering & Construction (Hàn Quốc); Futaland và Công ty Cổ phần Đức Khải chuyển nhượng dự án New Pearl Residences trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Tp.HCM cho công ty Vạn Thịnh Phát; Indochina Capital mua lại dự án xây dựng 114 biệt thự tại quận 9, Tp.HCM; Công ty Đầu tư du lịch Huế mua lại khách sạn Century 135 phòng tại Huế từ công ty Crowndale International Corporation (Hồng Kông); Công ty Intresco chuyển nhượng dự án căn hộ Hải Âu cho Công ty Cổ phần Bất động sản Hiệp Phú...