Giá cao vì… thị trường đẩy lên(!)
Quả thật, với vị trí khá đẹp, nằm ngay trên trục đường 70 kết nối hạ tầng đồng bộ với KĐT mới Xa La, gần nhà trẻ, trường học, Bệnh viện Quân y 103..., dự án CT6 Kiến Hưng của Cty Bemes ngay khi mở bán đầu năm 2011 đã thu hút khá đông khách hàng đăng ký mua. Có diện tích nhỏ, chủ yếu từ 60 - 70m2/căn, có giá gốc từ 19,5-21,5 triệu đồng/m2, việc bán gần hết hơn 3.000 căn hộ của dự án với chủ đầu tư lúc đó là một thành công, trong bối cảnh thị trường BĐS lúc ấy tuy chưa trầm lắng nhưng mọi giao dịch đã bắt đầu chậm lại.
“Vậy đã bán hết rồi, tại sao lại vẫn giảm giá?” - trả lời câu hỏi này của PV Lao Động, người lãnh đạo cao nhất của Cty Bemes cho rằng, thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn, người có nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng vào thời điểm này không phải ai cũng có đủ tiền để nộp theo tiến độ, đặc biệt việc vay vốn ngân hàng lại càng khó do chính sách tín dụng siết chặt. “Chúng tôi quyết định giảm giá dự án CT6 Kiến Hưng từ 19,5-21,5 triệu đồng/m2 xuống còn 16-17,5 triệu đồng/m2 và giảm giá dự án căn hộ cao cấp VP3 Linh Đàm từ 31-32 triệu đồng/m2 xuống còn 25 triệu đồng/m2 nhằm tháo gỡ khó khăn cho khách hàng. Với mức giảm trung bình khoảng 600 triệu đồng/căn dự án VP3 Linh Đàm và khoảng 200 triệu đồng/căn dự án CT6 Kiến Hưng, những người đã tham gia đóng tiến độ các đợt trước sẽ được khấu trừ ngay trên khoản tiền tiến độ tiếp theo hoặc được trả lại tiền nếu không có nhu cầu. Toàn bộ khách hàng đăng ký mua mới sẽ được vào giá mới” - chủ đầu tư này nói.
Ảnh: Bình An.
Chủ đầu tư này cũng thừa nhận, việc giảm giá bán này đã làm giảm lợi nhuận của dự án khoảng 20%, tuy nhiên, ông cho rằng đây là việc làm cần thiết để góp phần giúp thị trường sôi động lên, thu hút thêm vốn vào dự án, khuyến khích khách hàng nộp tiền theo tiến độ và bán nốt được số lượng căn hộ còn lại.
Đem câu hỏi về chuyện hóa ra lâu nay giá nhà chung cư đã bị đẩy lên quá cao, đi hỏi một chủ đầu tư khác thì thật bất ngờ khi ông này gật đầu thừa nhận. Ông cho rằng, sở dĩ chủ đầu tư đưa ra mức giá cao là do thị trường đẩy lên và người mua vẫn chấp nhận.
“Ở thời điểm năm 2010, giá căn hộ phân khúc trung bình được đẩy lên tới 25-27 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp lên mức 40-50 triệu đồng/m2 nhưng vẫn được nhiều người mua, thậm chí sẵn sàng nộp ngay 30% tổng giá trị nhà dù công trình chưa động móng. Kiếm tiền dễ thế nên chả chủ đầu tư nào dại gì đưa ra giá thấp. Nước lên thì thuyền lên thôi” - một chủ đầu tư “bật mí”. Cũng theo ông này, không có chung cư cao cấp giá đến 50 triệu đồng/m2, kể cả trong các trường hợp đắp đủ loại nội thất đắt tiền giá cũng không vượt quá 40 triệu đồng/m2, mà như vậy chủ đầu tư cũng đã kiếm siêu lợi nhuận rồi.
Có lỗ không thì chỉ chủ đầu tư mới biết
Trước thông tin nhiều DN kinh doanh BĐS đang đứng trước bờ vực phá sản, buộc phải bán rẻ dự án để cắt lỗ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường BĐS đang trong xu hướng giảm giá nhưng việc giảm giá có phải là “cắt lỗ” hay chỉ là giảm lãi thì chỉ DN mới biết.
Nhớ lại, CTCP Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai – một trong những DN xây chung cư nhiều nhất làng địa ốc TPHCM, ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch HĐQT Cty này – đã từng tuyên bố với cổ đông: “Giá xây dựng 7 - 8 triệu đồng/m2, giá đất tùy khu vực, có khu vực chỉ 2-3 triệu đồng/m2, vì vậy xây chung cư, bán giá nào cũng lời”!
Còn đây là tính toán của một nhà thầu: So với trước đây, hiện tại giá VLXD đã tăng khoảng 30%, do đó giá thành chung cư tăng theo. Bài toán xây dựng chung cư được tính như sau: Một chung cư cao khoảng 20 tầng (càng cao tầng việc xây dựng sẽ phức tạp, chi phí tăng theo), một mét vuông chỉ đơn thuần bê tông - cốt thép dao động từ 3,5 – 4,5 triệu đồng/m2, việc hoàn thiện sẽ tăng gấp đôi, đó là chưa tính phí quản lý của nhà thầu, trung bình từ 7% - 10% tùy theo gói thầu. Ngoài ra, còn phụ thuộc vào hạ tầng của dự án, sự liên kết giữa các block... Nói chung, chi phí xây dựng chung cư trung bình khoảng 12-13 triệu đồng/m2, còn chung cư cao cấp khoảng 17-19 triệu đồng/m2... “Tất nhiên không thể lấy mức giá nêu trên làm mức giá chung cho tất cả phân khúc chung cư hiện nay vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí dự án, chi phí dự án, các thủ tục hành chính, giá đất từng khu vực...” - nhà thầu này nói thêm.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng, khi nhận định về thị trường BĐS đang “đóng băng” hiện nay đã cho rằng, việc “đóng băng” của thị trường mang theo cả hai mặt tích cực và tiêu cực. Mặt tiêu cực là nó làm cho nền kinh tế khó khăn, nhưng mặt tích cực chính là phản ánh đúng thực tế của thị trường, đưa giá nhà đất trở về với giá trị thực, tạo điều kiện cho người dân có cơ hội mua được nhà. Thế mới thấy dự báo của nhiều chuyên gia về phân khúc chung cư cuối năm, chủ đầu tư không giảm giá thì khó bán hàng là có cơ sở!
Song Minh
Theo Lao dong