Đã đến lúc để người dân mua nhà?

Sự thực thì giá nhà đất thời gian qua đã giảm khá mạnh và có lẽ không thể giảm được nữa. Người mua nên lựa chọn mua những dự án có vị trí tốt, giao thông thuận tiện, đầy đủ các thủ tục pháp lý và phù hợp với khả năng tài chính của mình.

Tại hội thảo “Tìm vốn cho bất động sản” tổ chức cuối tuần qua, một trong những câu hỏi được nhiều diễn giả cũng như độc giả quan tâm nhất là: Đã thực sự đến lúc người dân nên bỏ tiền ra mua nhà chưa?

Nên mua

Nhận định về sự trầm lắng trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra một trong những nguyên nhân là do người mua không gặp được người bán vì giá cả. Người bán do thiếu vốn đã giảm giá mạnh các sản phẩm, nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi, cho giá tiếp tục xuống mới mua.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ “giá sẽ xuống đến đâu?” thì người mua mới chịu mua. Theo GS. Đặng Hùng Võ, đối với thị trường TP.HCM, do áp lực phải trả nợ ngân hàng và lượng cung cao hơn Hà Nội (lượng cung ở Hà Nội chỉ bằng khoảng 1/3 TP.HCM), nên trong thời gian tới giá các dự án có thể sé tiếp tục giảm.

Nhưng ở thị trường Hà Nội thì khác, những chủ đầu tư làm dự án lớn ở Hà Nội là có thực lực tài chính thực sự. Vì thế, không thể xảy ra tình trạng “vỡ” thị trường được, nhưng việc đứng im về giá như hiện nay sẽ còn tiếp tục kéo dài. Và vì vậy, thị trường sẽ không đến mức giảm giá hàng loạt, tháo hàng như nhiều thông tin phản ánh, nhưng những nhà đầu tư không đủ tiềm lực tài chính sẽ phải chuyển nhượng hoặc tìm đối tác để hợp tác.

Người dân nên mua nhà thời điểm này

Lúc này, các dự án có thể giảm giá, có thể nói các chủ đầu tư đã giảm tới mức khó giảm được nữa. Chỉ một số khu vực không đủ điều kiện thuận lợi hoặc có vấn đề về thủ tục pháp lý thì có thể sẽ phải giảm giá.

“Thời điểm này theo tôi, người mua nên lựa chọn mua những dự án có vị trí tốt, giao thông thuận tiện, đầy đủ các thủ tục pháp lý và phù hợp với khả năng tài chính của mình”, GS. Võ khẳng định.

Giá bất động sản khó giảm sâu thêm

Đây cũng là một trong những câu hỏi khiến nhiều khách hàng phải đau đầu cân nhắc xem đã nên mua nhà vào thời điểm này hay chưa?

Đồng quan điểm với GS. Đặng Hùng Võ, ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC cho rằng, đặt trọng tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá bất động sản sẽ khó có thể giảm sâu hơn nữa.

Theo GS Đặng Hùng Võ: Giá bất động sản khó có mức giảm sâu thêm nữa

Theo ông Quyết, nếu tính từ giữa năm 2011 đến nay, giá bất động sản trên cả nước đã giảm trung bình 30 – 40% so với đỉnh điểm, thậm chí có một số dự án còn giảm sâu hơn. Tuy nhiên, biên độ giảm giá các dự án có phần chậm lại trong mấy tháng gần đây. Ngoại trừ một số hiện tượng các nhà đầu tư thứ phát bán cắt lỗ, tình trạng bán tháo đã không diễn ra ồ ạt tại hầu hết dự án.

“Trong một vài tháng tới, giá bất động sản sẽ ở thế giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư trước khi thị trường có sự đảo chiều thực sự. Tuy nhiên, đặt trọng tổng thể các yếu tố tác động đến thị trường thì giá bất động sản sẽ khó có thể giảm sâu hơn nữa”, ông Quyết dự đoán.

Lý giải về điều này, ông Quyết cho rằng, mức giá bất động sản tại các dự án hiện nay đã tiệm cận với chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, trong đó đã bao gồm một tỷ lệ lợi nhuận khiêm tốn.

Hầu hết các dự án không còn siêu lợi nhuận như mấy năm trở về trước. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa thì hoặc là chủ đầu tư phải chấp nhận lỗ, thậm chí lỗ nặng, hoặc là phải cắt giảm chi phí và chấp nhận để dự án “rớt hạng” về chất lượng. Cả hai khả năng này đều khó xảy ra.

Thứ hai, sau một thời gian chống chọi với cơn bão khung hoảng, đến thời điểm này, các chủ đầu tư đã có những giải pháp để cầm cự. Giải pháp phổ biến nhất giãn tiến độ, thậm chí tạm dừng triển khai dự án để cắt giảm chi phí và cắt lỗ, chờ những tín hiệu lạc quan từ nền kinh tế.

Thứ ba, với tình hình thị trường như hiện nay, ngay cả các dự án đã triển khai đúng tiến độ thì cũng gặp khó khăn trong khâu bán hàng, thời hạn thu hồi vốn sẽ dài hơn, đồng nghĩa với chi phí đầu tư sẽ tăng lên và chi phí dự phòng cũng phải được đẩy lên cao. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư không thể mạo hiểm giảm giá bán để phải chịu
thua lỗ nặng nề.

Thứ tư, nếu xét trong mối tương quan với giá vàng, giá USD và một số ngoại tệ khá, tỷ lệ lạm phát và sự mất giá của VND thì giá BĐS ở Việt Nam hiện nay đã trở về mức hợp lý, nếu không muốn nói là đã “rẻ” hơn nhiều so với mấy năm về trước. Hay nói cách khác, mức giá bất động sản hiện nay là giá mà thị trường đã kiểm tra và xác lập.

“Ngoại trừ những diễn biến thực sự tích cực đối với thị trường (như lãi suất cho vay giảm mạnh, CPI giảm xuống dưới 10%, nhà nước có chính sách hỗ trợ cho chủ đầu tư hoặc tung ra những gói cứu trợ mới, v.v…) thì giá BĐS thời gian tới được dự báo là sẽ vẫn dao động quanh mốc được xác lập hiện nay”, ông Quyết cho biết.