Dân nghèo sắp có cơ hội tiếp cận với nhà ở thành thị

"Giá đất đang leo thang, nhiều người dân có mức thu nhập trung bình phải từ bỏ giấc mơ sở hữu một ngôi nhà thì Quỹ này lại mở ra một cơ hội giúp cho người dân tiếp cận được với nhà ở thành thị", ông Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường nói.

Hai mô hình quỹ Tiết kiệm nhà ở vừa được Bộ Xây dựng đề xuất đã khắc phục được nhiều vướng mắc của ý tưởng lần trước. Một trong những ưu điểm lớn nhất là thay vì có tính bắt buộc và trích 1% lương của người lao động, thì lần này tham gia quỹ mang tính tự nguyện, tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến.

Đúng đối tượng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị trên cả nước hiện vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2, tương đương nguồn vốn đầu tư tới 300.000 - 400.000 tỷ đồng. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn và để đáp ứng được nhu cầu này rất cần các nguồn vốn phi ngân hàng như Quỹ tiết kiệm nhà ở.

Cũng chính vì vậy, hai mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở được đưa ra lần này, đã được nhiều chuyên gia đánh giá cao bởi nó giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, quỹ phát triển nhà ở không phải là một hình thức mới trên thế giới. Trung Quốc, Singapore hay một số nước Bắc Âu đã thành lập quỹ nhà ở dưới nhiều tên khác nhau.

Một số nước Bắc Âu giải quyết thông qua hình thức hợp tác xã nhà ở. Họ lập một hội những người có nhu cầu mua nhà ở, có ban kiểm soát và tự quản lý phân phối. Mỗi khi xét đối tượng được mua nhà, họ bỏ phiếu công khai.

"Giá đất đang leo thang, nhiều người dân có mức thu nhập trung bình phải từ bỏ giấc mơ sở hữu một ngôi nhà thì Quỹ này lại mở ra một cơ hội giúp cho người dân tiếp cận được với nhà ở thành thị", ông Võ nói.

Để đưa ra hai mô hình quỹ nhà ở này, trong đề án quỹ Tiết kiệm nhà ở do ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản trình bày, đã chỉ ra những ưu, nhược điểm của mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở của một số nước trên thế giới như mô hình của Singapore, của Mỹ hay của Đức. Từ đó, rút kinh nghiệm cho Việt Nam.

Cụ thể, vướng mắc trong mô hình của Singapore là Nhà nước bắt buộc người lao động có hợp đồng phải nộp một khoản tiết kiệm nhà ở khiến người lao động không hào hứng tham gia đồng thời với một xã hội lớn hơn và nhiều lao động không thanh toán qua tài khoản việc huy động là rất khó.

Vướng mắc trong mô hình của Mỹ là Nhà nước hỗ trợ thông qua việc hỗ trợ tín dụng vay mua nhà và việc hỗ trợ này đã trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ và lan ra toàn thế giới, do bắt nguồn từ việc cho vay dưới chuẩn tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, mô hình Quỹ tiết kiệm của Đức đã khắc phục được những nhược điểm trên. Nghĩa là tự nguyên tham gia, tự nguyện đóng góp và xã hội hoá. Thay vì sử dụng vốn chính sách thì sử dụng vốn tư nhân và vốn nhàn rỗi của người dân. Tiền của người gửi không bị sử dụng ở thị trường tín dụng tự do, nên không có chuyện bị mất đi hoặc bị chiếm đoạt mất.

“Mô hình này giảm tải sức ép tài chính cho Nhà nước, thay vì Chính phủ phải bỏ tiền ra từ đầu cho mọi người với số lượng lớn - điều rất dễ quá tải - thì Chính phủ chỉ phải bỏ ra một chút ban đầu để khuyến khích người dân tham gia tiết kiệm cho mục đích có nhà ở”, ông Hà cho biết.

Một trong những ưu điểm nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia là việc đóng quỹ mang tính tự nguyện, tùy theo nhu cầu khoản vay dự kiến.

Mặc dù việc tham gia đóng quỹ mục đích là an sinh xã hội, nhưng việc bắt buộc đóng là không hợp lý vì không phải ai cũng có nhu cầu về nhà ở.

Quỹ tiết kiệm nhà ở đã hướng đúng đối tượng

Chính vì thế, việc quy định đóng quỹ bắt buộc vô hình chung là một mệnh lệnh của Nhà nước áp đặt với cả những người hưởng lương không có nhu cầu về nhà ở xã hội. Điều đó không khác gì một loại thuế mới đối với người dân.

Hơn nữa, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền mất giá, thu nhập khả dụng đã rất thấp nay phải trích thêm 1-2% để đóng Quỹ Tiết kiệm nhà ở thì quả là một gánh nặng với người làm công ăn lương.

“Đề án lần này đã khắc phục được vướng mắc này, tức là giải quyết đúng đối tượng cần vay và có nhu cầu, không tạo sức ép lên toàn bộ xã hội”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Tự nguyện – hiệu quả đến đâu?

Bên cạnh những ưu điểm được đánh giá cao, thì đề án lần này vẫn còn những băn khoăn cần tiếp tục tháo gỡ.

Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc đóng tự nguyện là hướng đến đúng đối tượng. Nhưng nếu tỷ lệ người tự nguyện tham gia đóng quỹ là quá thấp, quỹ sẽ không thể được hình thành chứ chưa nói tới việc phát huy tác dụng như mong muốn.

Điều này, rất dễ xảy ra khi lãi suất của Quỹ Tiết kiệm nhà ở rất thấp, trong khi đó, lãi suất huy động tiết kiệm ở các ngân hàng thương mại hiện nay thấp nhất cũng 14%/năm.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về nguy cơ nảy sinh tiêu cực trong quá trình vận hành. Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan đánh giá cao ý tưởng của Bộ Xây dựng song bà lo ngại về tính khả thi. Tính minh bạch trong quản trị của Việt Nam chưa cao, vấn đề tham nhũng rất khó tránh khỏi. Theo bà Lan, nếu quản lý lỏng lẻo sẽ rất dễ nảy sinh tiêu cực.

Tại buổi đối thoại về phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai được tổ chức vào cuối tháng 11/2011 vừa qua, Đại sứ quán Thụy Điển đã đưa ra con số 86% các hộ gia đình ở Việt Nam nhận biết có tham nhũng trong quản lý sử dụng đất đai.

"Không phải ai cũng tin tưởng vào tính hiệu quả của quỹ. Để đảm bảo quỹ quản lý và vận hành đúng mục đích, tránh tiêu cực tham nhũng thì cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ", bà Lan nói.

Như vậy, cơ quan nào sẽ làm vai trò quản lý quỹ cùng là một vấn đề quan trọng. Việc Bộ Xây dựng tự đề xuất rồi tự quản lý quỹ e rằng không ổn, bởi lẽ, đây là nghiệp vụ huy động tiết kiệm và cho vay tài chính, như vậy sẽ trái tay. Chưa kể, Bộ chủ trì rồi quản lý quỹ cũng dễ phát sinh tiêu cực.

Do đó, Bộ Xây dựng chỉ nên tập trung quản lý về mặt chuyên môn, đưa ra đề xuất sử dụng nguồn vốn của quỹ, còn vấn đề tài chính nên giao cho một ngân hàng thì tốt hơn.