Đầu tư bất động sản: “Lách” qua khủng hoảng

Trong bối cảnh hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn ngập chìm trong khó khăn, vẫn có những nhà đầu tư nhỏ lẻ khôn ngoan tìm kiếm được lợi nhuận.

Không ít dự án khủng của các đại gia bất động sản ì ạch tiến độ vì đầu ra gặp khó.

Điều đó không chỉ thể hiện tính linh hoạt, biết xoay chuyển tình thế của một bộ phận trong giới đầu tư, mà nó còn chỉ ra rằng, trong một thị trường mà nhiều người vẫn cho là đóng băng đó, nhu cầu về nhà ở của một bộ phận không nhỏ người dân vẫn luôn có thật. Chính điều đó sẽ mang lại lợi nhuận cho những ai biết khai thác đúng chỗ.

“Ôm” nhiều thì yếu

Ra Tết, gặp lãnh đạo của một số doanh nghiệp bất động sản có tiếng, nét mặt ai nấy vẫn chưa thể giãn ra được bởi một năm làm ăn thất bát. Khó khăn của thị trường trong suốt một năm qua họ thừa ý thức được, nhưng có một điều khiến họ không lý giải nổi, tại sao nhu cầu thị trường vẫn không nhỏ nhưng doanh nghiệp mình lại ngập chìm trong khó khăn.

Trao đổi với VnEconomy, Phó tổng giám đốc Viglacera Đào Đình Thi cho hay, năm 2011 vừa qua thực sự là một năm khó khăn đối với doanh nghiệp này trong lĩnh vực bất động sản. Cho đến thời điểm cận Tết nguyên đán vừa qua, áp lực bán hàng vẫn đè nặng lên vai hàng loạt đơn vị trong toàn tổng công ty. Dù không tiết lộ mức giảm lợi nhuận từ bất động sản của cả năm 2011, song ông Thi cho biết, nó thấp hơn nhiều so với năm trước đó.

Lý giải nguyên nhân khó khăn, ông Thi cho rằng "lỗi" là do tình hình chung của thị trường, thậm chí là toàn thế giới, nhưng có một điều ông chưa nhắc đến, đó là khó khăn của Viglacera có một phần không nhỏ do doanh nghiệp này “ôm” quá nhiều lĩnh vực, nhiều dự án khủng, trong khi khả năng chi trả của khách hàng lại có hạn.

Một lãnh đạo của Công ty Địa ốc Hoàng Quân cho biết, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh quý 4/2011 không bằng 1/10 so với cùng kỳ năm trước khi chỉ đạt hơn 15 tỷ đồng, trong khi cuối năm 2010, doanh nghiệp này thu về hơn 191 tỷ đồng.

Còn nếu so sánh tổng lợi nhuận (sau thuế) giữa hai thời điểm nói trên thì sự chênh lệch này còn lớn hơn nhiều, giữa con số khoảng 10 tỷ đồng với hơn 241 tỷ đồng.

Lý giải cho sự sụt giảm về lợi nhuận, đại diện Địa ốc Hoàng Quân vẫn cho rằng, do thị trường trầm lắng, khó khăn trong thời gian dài khiến tốc độ bán hàng tại các dự án đều rất chậm, trong khi chi phí quản lý và chi phí tài chính của doanh nghiệp lại tăng lên.

Một “đại gia” bất động sản khác là Công ty Địa ốc Sacomreal cũng không thoát khỏi cảnh khó khăn khi lợi nhuận trong quý 4/2011 chỉ vẻn vẹn chưa đầy 10 tỷ đồng, giảm gần 80% so với năm trước. Lũy kế cả năm, doanh thu thuần đạt 532 tỷ đồng, giảm hơn 50% so với năm 2010, trong khi lợi nhuận sau thuế cả năm 2011 chỉ đạt 80 tỷ đồng, giảm 83% so với năm trước.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, ngoài khó khăn chung của nền kinh tế, nguyên nhân khiến các doanh nghiệp bất động sản lâm cảnh khó khăn chủ yếu vẫn do tính mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp trước đó đã sai lầm khi chọn hướng đầu tư vào các dự án có chi phí và giá thành cao, diện tích căn hộ lại chủ yếu là lớn và trung bình nên thanh khoản đầu ra lại càng khó.

Thậm chí, lãnh đạo Bộ Xây dựng còn cho hay, vài ba năm trước, khi thị trường còn sốt nóng, có không ít doanh nghiệp cùng một lúc đầu tư đã đầu tư vào 2 -3 dự án với số vốn khổng lồ, để rồi giờ “đắp chiếu” để đó, trong khi tối ngày phải chạy đôn chạy đáo lo tiền trả nợ ngân hàng.

Nhỏ lẻ vẫn “sống khỏe”

Giới đầu tư bất động sản vẫn luôn tâm niệm rằng, “khó khăn của người này là cơ hội cho người khác”. Và, song hành cùng các “đại gia”, luôn có một bộ phận không nhỏ các nhà đầu tư cả sơ cấp lẫn thứ cấp hoạt động không biết mệt mỏi trên thị trường.

Trong giai đoạn thị trường khó khăn vừa qua, khá nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là đội quân đầu cơ lướt sóng đã rời thị trường vì vô vàn lý do khác nhau. Tuy nhiên, vẫn còn không ít các nhà đầu tư nhỏ lẻ“sống khỏe”.

Giám đốc Công ty Bất động sản Tây Hà Nội Nguyễn Thế Anh cho hay, trong năm 2011, doanh nghiệp này cũng vật lộn với vô vàn khó khăn để có thể trụ lại trên thị trường. Sau khi thị trường chung cư dần đi xuống, thanh khoản ngày một kém, doanh nghiệp này đã bỏ hẳn mảng thị trường này, quay sang đầu tư vào chung cư mini cho thuê và các dịch vụ tư vấn về bất động sản.

Kết quả là công ty từ chỗ “âm nặng” từ đầu năm, nợ lương nhân viên, đến tháng 8/2011 bắt đầu có lãi và kết thúc năm 2011, dù chưa có nhiều lợi nhuận vì trong giai đoạn đầu kinh doanh hình thức mới, nhưng theo như lời ông chủ thì doanh nghiệp này đã thoát lỗ một cách ngoạn mục.

“Chúng tôi chuyển hướng sang đầu tư vào chung cư mini cho thuê đúng thời điểm sau khi nhận thấy thị trường chung cư dự án không có nhiều triển vọng trong ngắn hạn. Tất nhiên, trong vài năm tới, nếu thị trường hồi phục, thanh khoản cải thiện thì quay lại cũng không có gì là quá muộn”, ông Anh nói.

Tương tự, với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Quang Minh, từ cuối năm 2010, sau khi thị trường lâm cảnh khó khăn, tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch, tiền môi giới từ các dự án ngày một khó, ban lãnh đạo công ty đã quyết định kêu gọi thêm cổ phần để đầu tư mua đất thổ cư tại các khu vực lân cận trung tâm thành phố như Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì...

Sau khi mua đất, thay vì “đẩy” luôn thu tiền chênh lệch, doanh nghiệp này đã chia nhỏ lô đất mua được thành 3 – 4 mảnh, mỗi mảnh chỉ từ 20 -30 m2 rồi cho tiến hành xây nhà đơn lẻ trên đó để bán với giá chỉ từ 2 – 3 tỷ đồng/căn. Phương thức đầu tư này đã nhanh chóng đưa công ty ra khỏi khủng hoảng và đã thu hồi gần hết số vốn đầu tư ban đầu. Hiện số nhà, đất còn lại trị giá khoảng 30 tỷ đồng đang chào bán chính là lợi nhuận ròng của doanh nghiệp này nhờ sự linh hoạt trong kinh doanh.

“Nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội hiện vẫn rất lớn nhưng chỉ tiếc là nguồn cung không cân xứng. Hơn nữa, tâm lý người dân phần đa vẫn thích sở hữu những căn nhà riêng lẻ, mảnh đất thổ cư nên thanh khoản ở phân khúc này không hề suy giảm. Sẽ nhiều người nhận ra điều đó, chỉ có điều là tìm kiếm vốn để đầu tư trong giai đoạn hiện nay không hề dễ dàng”, đại diện Công ty Quang Minh nói.