Đề xuất chung cư mini chỉ nên cho thuê

Theo đó, luật Nhà ở 2014 quy định hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó (cấp sổ hồng).

Theo HoREA nhận, quy định này đã làm phát sinh nhiều “nhà chung cư mini biến tướng” tại các đô thị với 100% căn hộ mini, phòng ở. Đây là một trong nhiều nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, phá vỡ quy hoạch đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

Chính vì vậy, HoREA đề nghị không cấp sổ hồng cho các căn hộ chung cư mini mà chỉ để loại hình này kinh doanh cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ đầu tư đảm nhiệm và chịu trách nhiệm.

Cũng theo HoREA, quy định về xây dựng “nhà ở riêng lẻ” không chặt chẽ nên đã bị lợi dụng làm phát sinh tình trạng nở rộ chung cư mini tại khu vực nội thành của các đô thị.

Theo đó, HoREA kiến nghị: Trường hợp nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, thì không phải lập dự án, nhưng trường hợp nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) thì bắt buộc phải lập dự án đầu tư xây dựng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Ở khía cạnh khác, liên quan đến tình trạng phát triển tự phát của chung cư mini đã nở rộ vượt ngoài tầm kiểm soát, HoREA cũng có văn bản kiến nghị cần kiểm soát tình trạng xây dựng phân khúc này vào ngày 26/6/2020.‏

‏Đơn vị này đánh giá: “Trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến 2020, đã nở rộ tình trạng khoét lõm xây dựng “chung cư mini”, “chung cư hộp diêm”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành. ‏

‏Trong đó, có những công trình nhà “chung cư mini” xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội”.

Loại hình chung cư mini cũng là lựa chọn phổ biến với những người mới đi làm hoặc sinh viên ở thuê. Với người mới đi làm ở Hà Nội, thuê chung cư mini với giá 4-7 triệu một tháng cũng là phương án hợp lý trong bối cảnh giá thuê căn hộ thương mại tại một số quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân hiện chủ yếu từ 10 triệu đồng trở lên. Những năm qua, đây cũng là sản phẩm chủ lực trong phân khúc cho thuê sinh viên. Một trường đại học ở Cầu Giấy mỗi năm tuyển sinh khoảng 2.000 sinh viên, nhưng ký túc xá của trường chỉ có thể đáp ứng được chỗ ở cho vài trăm sinh viên.

Chung cư mini bùng nổ, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra, do các đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Cùng với đó, lợi nhuận cao, có thể lên đến 50% giá trị lô đất cũng góp phần đẩy mạnh phong trào đầu tư chung cư mini. Ông Toản ví dụ năm 2015-2016, một số nơi ở Cầu Giấy vẫn có giá đất 40-50 triệu mỗi m2. Tại đây, chủ nhà xây một tòa chung cư mini cao 10 tầng với suất đầu tư 11-13 triệu đồng mỗi m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng một m2, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ trên 30 m2.

Dù đã có cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu, rất ít căn hộ chung cư mini ở Hà Nội được cấp sổ đỏ riêng lẻ. Bởi theo chuyên gia, nhiều chủ đầu tư các tòa nhà trong ngõ, hẻm đã xây dựng công trình sai giấy phép được cấp như tăng mật độ, vượt chiều cao để tối ưu lợi nhuận, không đáp ứng yêu cầu về hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Phần lớn người mua chung cư mini chỉ có hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư hoặc có thể được vào tên sổ đỏ cùng chủ lô đất. Tại Hà Nội cũng đã có trường hợp một cuốn sổ đỏ có tên hàng chục người cùng sở hữu các căn hộ chung cư mini trên lô đất đó.

Tiến Hoàng/KTDU