Gỡ khó cho bất động sản, HoREA kiến nghị sửa đổi quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Tại văn bản số 18/2020/CV- HoREA, HoREA cho rằng Luật Nhà ở 2014 đã quy định “Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở”, kể cả “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản nước ta chưa có đầy đủ các thiết chế để cung ứng nguồn vốn trung hạn, dài hạn, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, Hiệp hội đã khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện nhiều giải pháp như tăng vốn chủ sở hữu, huy động vốn trên sàn chứng khoán, mở rộng hợp tác, liên doanh liên kết trong nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), huy động vốn ứng trước của khách hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Mạnh tay phát hành trái phiếu, huy động vốn lãi suất cao

Theo Hiệp hội, Nghị định 163/2018/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2011/NĐ-CP) có hiệu lực kể từ ngày 1/2/2019, có độ mở cao, đã tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh trong năm 2019 và dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn trong năm 2020, nhưng cũng đã xuất hiện một số hạn chế, bất cập cần được kịp thời điều chỉnh.

Năm 2019 đã có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, với tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%.

Theo HoREA, tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công của doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%). Tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.

Trong tháng 1/2020, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 13.374 tỷ đồng; trong đó, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có đến 84,2% số doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu, đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.

Các doanh nghiệp bất động sản được bổ sung nguồn vốn đầu tư với cơ chế mềm hơn. Còn các ngân hàng thương mại cũng đỡ bị áp lực, đỡ phải gánh vác việc cung ứng tín dụng trung, dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản, giảm thiểu được rủi ro.

Tuy nhiên, theo thống kê của Bộ Tài chính, trong 11 tháng đầu năm 2019, có 28/177 doanh nghiệp, chiếm 15,8%, có giá trị trái phiếu phát hành vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, đáng lưu ý là có đến 11 doanh nghiệp vượt 50 lần (chiếm tỷ lệ 6,2%); có 6 doanh nghiệp vượt 100 lần (chiếm tỷ lệ 3,38%) vốn chủ sở hữu.

Một số doanh nghiệp bất động sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12 - 14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân; cá biệt có doanh nghiệp có lãi suất trái phiếu ở mức tối đa là 20%/năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu: “Vấn đề cần quan tâm là có một số doanh nghiệp chưa đảm bảo yếu tố minh bạch, chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm cung cấp thông tin, không làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi, nên có tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân”.

Ngoài ra, việc gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân (trong đó có nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp) cũng đặt ra yêu cầu nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá, lựa chọn doanh nghiệp phát hành trái phiếu và danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.

Cần sửa quy định pháp luật

Theo quan điểm của HoREA, cần thiết sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh; vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu.

Hiệp hội tán thành và cơ bản thống nhất với “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP” (Dự thảo).

Bên cạnh đó, HoREA có một số kiến nghị như sửa đổi, bổ sung Khoản (1.h) Điều 10 Nghị định 163/2018/NĐ-CP. Khoản (1.h) Điều 10 “Dự thảo” quy định: “h) Đảm bảo dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành không vượt quá ba (03) lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Riêng các tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam”.

Hiệp hội đề nghị hiện nay chưa cần thiết quy định nội dung Khoản (1.h) Điều 10 “Dự thảo” (Đề nghị bỏ Khoản (1.h) Điều 10 “Dự thảo”), vì qua kết quả hoạt động phát hành trái phiếu của 177 doanh nghiệp trong 11 tháng đầu năm 2019, đã cho thấy có đến 149 doanh nghiệp, chiếm 84,2%, có giá trị phát hành trái phiếu dưới 03 lần vốn chủ sở hữu; chỉ có 28 doanh nghiệp, chiếm 15,8%, có giá trị phát hành trái phiếu trên 03 lần vốn chủ sở hữu.

Bởi lẽ, tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp, Ví dụ: Doanh nghiệp nhỏ và vừa, có vốn điều lệ thấp, hoặc doanh nghiệp phát hành trái phiếu để trả nợ… thì có nhu cầu phát hành trái phiếu cao hơn mức 03 lần vốn chủ sở hữu.

HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản (1.i) Điều 10 Nghị định 163/2018/NĐ-CP. Khoản (1.i) Điều 10 “Dự thảo” quy định: “i) Mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước khi phát hành; đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu sáu (06) tháng. Trái phiếu phát hành trong một đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản”.

Hiệp hội đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 04 đợt trong 1 năm, vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu; không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu 06 tháng giữa 02 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản (1.i) Điều 10 “Dự thảo”, như sau: “i) Mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin trước khi phát hành.

Doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt trong 1 năm và thời điểm phát hành trái phiếu do doanh nghiệp quyết định. Trái phiếu phát hành trong một đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản”.

Hồng Hạnh
Theo Thời báo Ngân hàng