Khi đầu tư bất động sản ở thế “một cổ hai tròng”

Phối cảnh dự án chung cư Lê Văn Lương Residentials tại khu đô thị mới Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội.

Rất có thể, giới đầu tư bất động sản sẽ phải đón một cái tết buồn và ảm đạm khi cả năm trời lăn lộn trên “đất trường” nhưng rốt cuộc, lợi nhuận thu về không thấy đâu, trong khi các món nợ ngân hàng lại đang có dấu hiệu chồng chất.

Giảm giá, vẫn khó bán

Những thông tin về sự khó khăn của thị trường và giới đầu tư bất động sản hoàn toàn không mới trong thời điểm này. Bởi lẽ, hàng tháng trời trước đó, cảnh dự án đắp chiếu, không bán được hàng đã đầy rẫy trên các phương tiên thông tin đại chúng cũng như thực tế tại các sàn giao dịch.

Ai cũng hiểu, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, việc đầu tư vào bất kỳ một lĩnh vực nào cũng trở nên “khó gặm” hơn trước kia, và tất nhiên bất động sản cũng không phải là ngoại lệ.

Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây, sau hàng loạt phản ánh, đề xuất nhằm “cứu” thị trường thoát khỏi khủng hoảng, dường như những tia sáng ở cuối đường hầm vẫn chưa thấy xuất hiện, khiến giới đầu tư mỏi mắt đợi chờ.

Tại hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và Tp.HCM, giá bất động sản vẫn sụt giảm đều, giao dịch vẫn khá trầm lắng, lẻ tẻ có một vài người dân có nhu cầu mua nhà để ở tìm kiếm những căn hộ vừa túi tiền của họ.

Khảo sát mới nhất của CBRE cho thấy, giá nhà, đất tại Tp.HCM tiếp tục sụt giảm trên toàn thị trường thứ cấp, đặc biệt là phân khúc căn hộ.

Nếu so với giá bán trong quý 2, giá bán trong quý 3 tại phân khúc căn hộ đã giảm từ 0,5 - 2,3%. Còn nếu so với cùng thời điểm này năm trước, giá bán căn hộ đã giảm trung bình từ 3,5 - 4,3%. Cá biệt, tại một số dự án, nhà đầu tư thứ cấp do khó khăn trong xoay vòng vốn đã phải chấp nhận cắt lỗ đến 20% giá bán những cũng không có nhiều giao dịch thành công.

Một cổ hai tròng

Một khảo sát mới nhất về thị trường bất động sản Cần Thơ và Bình Dương được Savills Việt Nam công bố đầu tuần này cho thấy, giá giao dịch trung bình của căn hộ tại Cần Thơ giảm mạnh khoảng 17%, còn biệt thự, nhà liền kề giảm 14%, đất nền giảm 2%. Còn tại Bình Dương, giao dịch toàn thị trường tiếp tục sụt giảm khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 27%, giảm 5% so với quý trước đó.

Trong khi đó, tại Hà Nội, tình trạng giảm giá, thị trường tiếp tục đóng băng vẫn chưa được cải thiện nhiều. Đi đầu trong cơn lốc giảm giá là các dự án phía Tây vốn từng một thời làm mưa làm gió trên thị trường và cũng là khu vực từng mang lại lợi nhuận cho vô số nhà đầu tư. Giá chào bán thứ cấp đất nền tại các dự án như Vân Canh, Gelemximco... trong vài tuần trở lại đây đã giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, trong khi một số chủ đầu tư vẫn đang giữ nguyên giá chào bán hoặc giảm chút ít thì phần lớn giới đầu tư thứ cấp lại tỏ ra hoang mang trước những đồn đoán rằng thị trường sẽ “vỡ bong bóng” vào đầu năm tới. Có không ít nhà đầu tư thứ cấp đã không chịu được cảnh “một cổ hai tròng”, vừa bị ngân hàng thúc ép trả nợ, vừa bị chủ đầu tư thúc tiền nộp tiền tiến độ, đã phải chấp nhận cắt lỗ vài chục % cho một căn hộ chỉ hơn một tỷ đồng.

“Tôi mua căn hộ tại dự án Dương Nội của tập đoàn Nam Cường hồi cuối năm ngoái với giá 23 triệu/m2. Đến thời điểm này đã đóng được 1 tỷ đồng, nhưng hiện không thể có tiền để đóng tiếp vì ngân hàng không cho vay nữa. Vừa rồi, đành bán lại căn hộ đó với giá 18 triệu đồng/m2 vì không đóng tiếp tiền sẽ bị chủ đầu tư phạt”, một nhà đầu tư cho hay.

Theo tìm hiểu của người viết, tình cảnh như nhà đầu tư trên không phải là ít. Tại dự án Dương Nội, trong khi chủ đầu tư vẫn giữ nguyên mức giá từ 22 triệu đồng/m2 trở lên, thì bên ngoài, các nhà đầu tư thứ cấp đang phải chào bán, sang tên hợp đồng của mình với giá thấp hơn nhiều, thậm chí có người đã phải cắt lỗ 8 triệu đồng/m2.

Chủ một doanh nghiệp đầu tư bất động sản tỉnh lẻ cho hay, giá nhà đất tại các địa phương ở miền Trung như Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An.. cũng sụt giảm đáng kể do giao dịch quá trầm lắng. Hiện doanh nghiệp này đang “mắc kẹt” trên 30 tỷ đồng tiền đầu tư vào một số đất nền tại Đà Nẵng và Nghệ An vì không thể cắt lỗ nổi.

Năm 2012 sẽ tiếp tục khó khăn?

Khó khăn chồng chất khó khăn, hiện không ít chủ đầu tư dự án bất động sản đang phải gồng mình xoay tiền trả nợ ngân hàng khi kỳ đáo hạn đang cận kề. Thay vì vay tiền “rải” khắp các dự án như trước, hiện nhiều chủ đầu tư chỉ còn cách là dồn tiền vào hoàn thiện một dự án có triển vọng nhất để lôi kéo khách hàng đến với mình.

Với tình cảnh hiện tại, khi được hỏi về triển vọng thị trường trong năm tới, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều ngán ngẩm lắc đầu, “sẽ tiếp tục khó khăn”.

Theo ông Ngô Thế Vinh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Vinh Gia, thông điệp mà Chính phủ đưa ra cho năm tới đã khá rõ, khi chủ trương sẽ tiếp tục thắt chặt tiền tệ, kiềm chế lạm phát, nên chuyện vay vốn để đầu tư bất động sản hoàn toàn không dễ dàng.

Còn theo TS. Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản lâu nay sôi động nhờ lực lượng đầu cơ, nay tín dụng thắt chặt, đội quân này giống như “chuột phải nước”, thì thị trường cũng khó mà vực lại ngay được.

Chính vì vậy, khi được hỏi về triển vọng thị trường trong năm tới, nguyên lãnh đạo ngành ngân hàng đã gói gọn trong câu, “nếu chưa có nhà, tôi cũng không mua ngay trong năm tới vì giá sẽ còn giảm nữa”.

Có cái nhìn khá thẳng thắn, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ với VnEconomy rằng, thực chất thị trường lâm trọng bệnh như hiện nay không phải do nguyên nhân về tiền.

Theo ông, nguyên nhân chính của tình cảnh hiện nay chính là sự khập khiễng về cung và cầu trên thị trường khiến cho người tiêu dùng không thể với tới, trong khi chủ đầu tư lại không bán được hàng.

“Tôi làm trong nghề tôi biết, giá nhà mà doanh nghiệp giảm xuống còn 13 triệu đồng/m2 là đã ở dưới giá thành rồi nhưng vì diện tích lớn quá nên thanh khoản cũng không cải thiện nhiều”, ông Đực nói.

Bình luận về triển vọng thị trường năm tới, đại diện Đất Lành nói, vừa qua mới chỉ một vài doanh nghiệp giảm giá, nhưng trong năm tới, việc giảm giá bán tại các dự án nhiều khả năng mới trở nên phổ biến, có thể giảm từ 20 - 30%, nên thị trường chắc chắn còn khó khăn nhiều.

“Trong năm qua, khó mà có doanh nghiệp bất động sản nào có lãi, chỉ có là lỗ nhiều hay ít mà thôi. Tôi biết có nhiều dự án đã làm xong phần móng với chi phí khoảng 500 tỷ đồng, nhưng giờ bán 300 tỷ, cũng không có người mua”, ông Đực chia sẻ.