Lo ngại thị trường BĐS vỡ trận

Giá nhà đất đã giảm tới mức 30 - 40% ở cả Hà Nội và TP. HCM

Trước thực tế này, nhiều người lo ngại về tình trạng vỡ trận thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo phân tích của nhiều chuyên gia thì đây chỉ là chiêu thức giải quyết vốn của các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.

Khó khăn về nguồn vốn, áp lực trả nợ vay đã khiến nhiều chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp đã phải chấp nhận giảm giá để tạo thanh khoản nhằm mục đích bán được hàng để thu tiền về.

Trong đó, làn sóng giảm giá mạnh nhất xảy ra với thị trường chung cư khi nhiều chủ đầu tư liên tiếp công bố giảm giá bán từ mức 3-7 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giảm giá, một số chủ đầu tư cho biết là do thị trường gặp khó khăn về thanh khoản để kích cầu họ đã chấp nhận giảm bớt lợi nhuận để chia sẻ với khách hàng kể cả với những khách đã mua từ những đợt mở bán trước đó. Còn với những công ty gặp khó khăn về vốn, thì họ chỉ lựa chọn việc giảm giá một số lượng căn hộ nhất định để có tiền giải quyết các khoản nợ vay.

Còn tại các phân khúc đất nền dự án, tại Hà Nội phần lớn số lượng dự án mới ra hàng được chủ đầu tư điều chỉnh giá bán giảm rất hạn chế mà đa số chỉ là các nhà đầu tư đơn lẻ có áp lực trả nợ vay nên buộc phải chấp nhận giảm phần tiền chênh lệch khi đầu tư.

Kết thúc năm 2011, Báo cáo tình hình thị trường BĐS được Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng cho thấy, số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II - IV/2011 vẻn vẹn chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Nghịch lý đã xảy ra, mặc dù nguồn cầu giảm mạnh nhưng giá bán nhà, đất tại HN chỉ bắt đầu giảm từ đầu quý IV/2011 .

Giá căn hộ chung cư khu vực quận Hà Đông trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án mới khởi công, được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% giá của chung cư cùng loại.

Song mức giảm nói trên cũng không thấm tháp vào đâu khi giá hiện tại chỉ ngang bằng, chứ không thấp hơn so với thời điểm đầu 2010. Trong khi đó, chỉ trong vòng 1 năm, từ đầu 2009 đến đầu 2010, giá căn hộ chung cư đã kịp tăng khoảng 40%.

Tại phân khúc đất nền, thời điểm tháng 10/2011 hầu hết dự án khu vực phía Tây Hà Nội đã giảm ở mức 10-20% so với cuối năm 2010, tuy nhiên con số này cũng chẳng là bao so với mức tăng mạnh từ 60%-100% ở giai đoạn đầu năm 2009 đến cuối 2010 cũng của những miếng đất này.

Trong một khảo sát, công ty tư vấn tiếp thị CBRE Việt Nam đưa ra con số tăng giá 4,5% của các dự án hạng sang và 76% của các dự án bình dân giữa thời điểm hiện tại so với giá năm 2008.

Ông Trần Như Trung – giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn cho biết, nếu nhìn nhận việc giảm giá đất nền trong thời gian vừa qua, phải xem xét lại số liệu năm 2010 thậm chí năm 2011, thị trường bất động sản HN suy giảm một mức độ vừa phải. Sau đó, lại đi ngang thậm chí phân khúc đất nền suy giảm rất khó xảy ra. Nếu nhìn nhận nửa đầu năm 2011, nhiều phân khúc đất nền dự án vẫn tiếp tục tăng giá. Điều này cho thấy, nhiều nhà đầu tư rất tin tưởng vào phân khúc đất nền và coi đây như một thành trì miễn nhiễm với mọi biến động. Thực tế, tình hình kinh doanh thị trường phía Bắc kể cả đầu quý I/2012 thì giá dự án mới chỉ giảm đâu đây khoảng gần 3 tháng mà chưa có sự điều chỉnh qua một quá trình 3-4 năm vừa rồi tăng giá.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đồ thị giá bất động sản trong suốt 10 tháng đầu năm 2011 vẫn đi lên . Cụ thể, tháng 1- tháng 2/2011 giá nhà tăng trung bình 1%, tháng 3 tới tháng 5 tăng 3-4%/tháng. Tháng 6 tới tháng 9 tăng 0,5%/tháng. Như vậy, việc các nhà đầu tư giảm giá là chưa hề xảy ra vì vẫn có thể giữ được giá.

Tuy nhiên, đầu tháng 10 tới tháng 11, mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó là chỉ chiêu thức giải quyết vốn bởi chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.