Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Mang lại kỳ vọng tâm lý tốt cho thị trường Bất động sản

Cũng theo VDSC, việc ban hành Nghị định này, cùng với những đổi mới của một số Luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, sẽ mở ra cơ hội giải phóng những ách tắc pháp lý tại hàng trăm dự  án và thúc đẩy nguồn cung căn hộ phục hồi mạnh mẽ trở lại trong năm 2021.Theo HoREA ước tính, cả nước có khoảng 5.000 dự án bị đình trệ vì vướng đất công xen cài sắp được “cởi trói” từ tháng 2/2021.

Bộ phận phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) mới đây đã có báo cáo cập nhật chính sách mới của ngành bất động sản.

Bối cảnh thị trường bất động sản trước khi ban hành Nghị định: Khó khăn và tắt nghẽn

Những năm gần đây tình trạng quỹ đất dự án bị vướng đất công xen cài như kênh rạch, đường, bờ đất…là nỗi trăn trở lớn đối với các nhà phát triển bất động sản. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư mặc dù đã được thông qua chủ trương đầu tư, nhận quyết định công nhận chủ đầu tư và cả khi được cấp phép xây dựng nhưng vì quỹ đất dự án có vướng một số đất công nên bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu ngưng thi công cho đến khi giải quyết xong thủ tục cho phần đất công này. Theo quy định tại Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, việc triển khai dự án của các chủ đầu tư đều phù hợp, tuy nhiên chiếu theo Luật Quản lý và sử dụng tài sản công thì lại có điểm đối lập (theo đó, luật yêu cầu phải thực hiện đấu thầu quyền sử dụng đất cho các tài sản do nhà nước quản lý).

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản tại TP. HCM, trong 3 năm từ 2015-2018 có khoảng 126 dự án bất động sản nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố bị chậm tiến độ hoặc phải tạm ngừng thi công do vướng đất công xen kẽ. Một dự án đơn cử cho tác động từ tình trạng trên là Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Grand Nest Khải Vy (Quận 7) với chủ đầu tư là CTCP Bất động sản Khải Thịnh, tổng quy mô hơn 7,7 ha. Dự án đã mở bán từ năm 2018 nhưng đến nay công ty vẫn chưa được cấp sổ đỏ, lý do đến từ 0,02 ha (2,2% tổng quy mô) đất công gồm kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu thông nằm rải rác gây khó khăn cho chủ đầu tư do thủ tục pháp lý chưa rõ ràng và thiếu những hướng dẫn cụ thể. Các chủ thầu lớn cũng không phải là ngoại lệ, Novaland cũng đang trong thế khó khi hơn 10 dự án vẫn chưa được cấp sổ ngay cả khi quy mô chưa đến vài trăm mét vuông; đại dự án Green Star Sky của Công ty Hưng Lộc Phát cùng phải “nằm chờ” với nguyên nhân tương tự, điều đáng nói là phần đất công này chủ yếu là đường và kênh rạch nhưng dự án vẫn không thể theo đúng tiến độ vì cơ quan chức năng chưa ra quyết định giao đất.

Điều này đã khiến nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư vừa và nhỏ, gặp nhiều rủi ro về tài chính, không thể tiếp tục thi công cũng không thể chuyển nhượng dự án khiến vốn đầu tư bị chôn vùi. Hơn nữa, ngân sách nhà nước cũng gián tiếp bị ảnh hưởng do nguồn thu từ hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS từ doanh nghiệp bất động sản giảm. Hệ lụy rõ ràng đến thị trường bất động sản là nguồn cung thiếu hụt trong giai đoạn vừa qua, đặc biệt là những sản phẩm nhà ở căn hộ vừa túi tiền, tạo áp lực tăng giá lên các sản phẩm bất động sản. Sự ban hành của Nghị định được kỳ vọng sẽ đem lại những chuyển biến tích cực và giải quyết triệt để vấn đề pháp lý chậm chạp do đất công tồn đọng 2-3 năm trở lại đây.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP: Cú hích pháp lý khơi thông điểm nghẽn

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị định 148 là một nghị định mang tính “cách mạng”, mở ra một hướng giải pháp mới toàn diện hơn cho vấn đề vướng đất công xen cài trong dự án bất động sản.

Nghị định 148 bổ sung và sửa đổi Nghị định 43 chủ yếu tập trung giải quyết các vấn đề về chuyển nhượng mục đích sử dụng đất và giao đất công tại các dự án, cùng với những quy định mới về cấp và tái cấp sổ đỏ, sổ hồng… giúp quy trình đầu tư tại các dự án được kỳ vọng sẽ trơn tru hơn. Theo quan sát của VDSC, Nghị định sửa đổi và bổ sung mới đã có những tiếp thu ý kiến từ các chủ đầu tư, doanh nghiệp và tổ chức trong ban ngành, từ đó mang đến những thay đổi hợp lý và kịp thời trong bối cảnh ngành Bất động sản đang sôi động trở lại sau dịch.

Cần theo dõi kĩ hơn để xét mức độ hiệu quả

Mặc dù Nghị định 148 được cho là hy vọng giải cứu hàng trăm dự án đang phải chững lại do tình trạng đất công xen cài. Tuy nhiên, tiêu chí đặt ra trong Nghị định khá chi tiết và phức tạp. Hơn nữa, không phải dự án nào cũng đáp ứng đủ các tiêu chí mà Nghị định đề ra.

Một khó khăn khác khi thi hành Nghị định để giải quyết phần đất công xen cài là xác định dự án có độc lập hay không. Nghị định vẫn không quy định diện tích hay phạm vi cụ thể để xác định dự án có thể hình thành dự án độc lập, chính vì vậy đây sẽ là điểm khó cho doanh nghiệp và chính quyền trong kế hoạch tái khởi động các dự án đang đóng băng.  Hơn nữa, các dự án nếu vướng nhiều đất công đủ diện tích để xây dựng công trình công cộng, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp để đảm bảo vấn đề kinh phí, thẩm mỹ và bảo đảm kế hoạch thiết kế ban đầu.

Việc xác định giá cho thuê và đấu giá cũng sẽ là khó khăn cho cơ quan thẩm quyền để định giá đúng, chưa kể quá trình định giá cũng sẽ tiêu tốn nhiều chi phí và ngân sách.

Tạ Thành

Theo KTDU