Nhà đất: Hóng gói kích cầu

Nếu "gói kích cầu" dự kiến được ban hành trong tháng 12/2011, dù với quy mô nhỏ, có thể nói nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển sang một giai đoạn mới vào năm 2012: phục hồi nhẹ sau suy thoái. Số phận của thị trường BĐS cũng gắn liền với bước ngoặt chuyển biến đó.

Thất vọng!

Cần phải thừa nhận là nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã mừng hụt sau một văn bản vào giữa tháng 11/2011 của Ngân hàng Nhà nước, trong đó loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất. Một số bài báo và người viết đã tỏ ra quá sốt ruột trước tình cảnh lặng như tờ của tất cả các kênh đầu tư, khiến cho bất cứ một kênh nào có đôi chút nhúc nhích đều mang lại hy vọng khuấy đảo thị trường.

Cũng cần phân tích một cách khách quan là văn bản trên của Ngân hàng Nhà nước đã chỉ "giải cứu" cho khối ngân hàng, đặc biệt cho một số ngân hàng nhỏ có tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất còn chênh cao hơn mức yêu cầu 16% từ 2-3%. Tại TP.HCM vẫn còn có tới 10 ngân hàng như thế. Không phải ngẫu nhiên mà nhóm đối tượng thứ 4 trong văn bản này lại chỉ đề cập đến thời điểm ngày 1/1/2012 mà không phải xa hơn trong năm 2012.

Vậy các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn gì để hy vọng? Đành rằng đã không xảy ra một trận bán tháo sau hiện tượng phá giá của dự án Petro Landmark ở quận 2 và giảm giá chiến thuật của dự án An Tiến ở huyện Nhà Bè tại TP.HCM, nhưng phép thử về ngày thông xe hầm Thủ Thiêm đã trôi qua mà không để lại một dấu ấn nào đáng kể cho nhà đất khu Đông.

Cần nhắc lại, trên bàn cờ BĐS ở TP.HCM, sự kiện hầm Thủ Thiêm có một ý nghĩa rất quan trọng. Chuyển động của bàn cờ này hoàn toàn có thể phụ thuộc vào thời điểm thông xe, cũng như vài lần trong quá khứ mặt bằng giá nhà đất của quận 2 đã liên tục tăng sau những sự kiện giao thông như thông cầu Phú Mỹ.

Sẽ có nhiều thay đổi về lãi suất trong tháng 11/2011? (ảnh NLĐ)

Nhưng lần này lại có vẻ trái ngược. Không những giá đất nền quận 2 không tăng mà còn giảm nhẹ. Không khí chung hoàn toàn lắng đọng. Nhiều sàn giao dịch tại khu vực này tiếp tục ảm đạm. Cũng đã có vài xác nhận về một số doanh nghiệp BĐS ở quận 2 phải đóng cửa. Đóng cửa thay cho phá sản.
Trong khi đó, "mặt trận" Hà Nội lại đang xuất hiện những dấu hiệu vỡ trận. Geleximco và Vân Canh, sau một thời làm giá đình đám, đã trở thành những nhân tố chính kéo tuột thị trường đất nền Hà Nội xuống. Cho đến bây giờ, đã có thể tin rằng có những dự án đất nền thuộc loại hot ở Hà Nội đang có mức giảm giá đến 30%, thay vì 20% vào thời điểm tháng 8/2011.

Phía Nam chạy ngang, phía Bắc tiếp tục tuột dốc, cả hai miền đều u ám về thanh khoản - hiện tượng này nói lên cái gì? Rõ ràng, tháng 12/2011 là khoảng thời gian quá ngắn ngủi để không thể khuấy động bất cứ một con sóng nào. Tâm trạng mòn mỏi vì chờ đợi mà dẫn đến đổ vỡ có thể biểu hiện rõ rệt hơn nhiều ở Hà Nội, nơi mà sau làn sóng đổ bể tín dụng đen BĐS liên quan đến nhiều cá nhân, nay lại tiếp nối đến một số chủ thể doanh nghiệp.
Bàn cờ ở hai đầu cầu Bắc - Nam đang diễn ra theo đúng quy luật tự nhiên và xã hội của nó: nơi nào lên mạnh thì giảm mạnh, nơi nào không lên thì cũng khó xuống.

Cũng không khác gì diễn biến phản ứng tâm lý trong thị trường chứng khoán khi thị trường này trở nên trơ với những thông tin tốt nhưng lại quá nhạy cảm với tin tức xấu, tâm lý bán mạnh dẫn đến bán tháo đang trở thành một đặc trưng trong thị trường BĐS Hà Nội mà có thể biến 30 ngày của tháng 12 năm nay và cả 3 tuần đầu của tháng Giêng năm tới thành chuỗi thời gian "phản Tết".

Hy vọng!

Ngày 21/11/2011, thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình tổ chức một cuộc họp báo về một số vấn đề tín dụng và tiền tệ cho thời gian tới. Ba điểm đáng chú ý nhất được thông tin trong cuộc họp báo này là ngành ngân hàng sẽ có chính sách cho vay thuận lợi hơn đối với các doanh nghiệp sản xuất, xuất khẩu, nông thôn..., lãi suất có thể cân nhắc giảm vào khoảng cuối năm 2011 theo xu thế giảm lạm phát, và sẽ có chính sách khơi dậy thị trường BĐS.

Khác hẳn với không khí hơi quá đà về "giải cứu BĐS" một tuần trước, lần này báo giới tỏ ra thận trọng hơn nhiều. Thái độ thận trọng như vậy cũng phần nào phản ánh những lời lẽ thận trọng không kém của ông Nguyễn Văn Bình. Với BĐS, điều kiện cần chưa xuất hiện, mà tựu trung vẫn chỉ là định hướng với tính thời điểm hoàn toàn chưa được xác định.

Nhưng có lẽ vấn đề cần quan tâm hơn cả là khả năng lãi suất được tiếp tục kéo giảm. Lãi suất nào đây? Gần như chắc chắn về việc lãi suất cho vay sẽ được ưu tiên giảm trước, hoặc giảm đồng thời với lãi suất huy động. Bởi thực tế từ đầu tháng 9/2011 đến nay, cái vùng 17-19% mà Ngân hàng nhà nước cố gắng động viên các doanh nghiệp có thể được vay, nhiều doanh nghiệp đã không thể vay được.

Ngay cả một số ít doanh nghiệp có "tiếp cận được nguồn vốn vay giá rẻ 17-19%", thì đó cũng vẫn là mức lãi suất chỉ đủ cho doanh nghiệp làm ăn hiệu quả được hòa vốn hoặc lãi không đáng kể, trong khi đa số doanh nghiệp còn lại chỉ giảm bớt lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong bối cảnh phần lớn doanh nghiệp vẫn còn nguyên trạng thái "chết lâm sàng", vấn đề hiện nay không phải là 17-19% nữa, mà càng sớm càng tốt, lãi suất cho vay phải được kéo giảm về vùng 15-16%. Vùng lãi suất này được xem là lim cận dưới để cho các doanh nghiệp tồn tại, từ đó mới có thể nói đến chuyện hồi sức vào năm 2012.

Thái độ thận trọng nhưng rất chủ động của ông Nguyễn Văn Bình trong cuộc họp báo ngày 21/11 vừa qua cho thấy hy vọng về vùng lãi suất mới 15-16% là có đôi chút cơ sở, cho dù đến nay Ngân hàng Nhà nước vẫn rất kín kẽ về kế hoạch và lộ trình giảm lãi suất của mình.

Một chi tiết đáng chú ý khác là sự xuất hiện khá hiếm hoi của vị thống đốc được xem là kín tiếng. Từ tuần cuối tháng 8/2011, trước khi xảy ra "sự biến" thiết lập lại trần lãi suất huy động 14% vào ngày 7/9/2011, cho đến nay ông Bình chỉ mới xuất hiện chính thức vài lần, còn không chính thức cũng rất ít.

Tuy nhiên, việc xuất hiện dưới hình thức họp báo để thông tin chính thức về những vấn đề tín dụng, thay cho việc trả lời phỏng vấn riêng rẽ với một vài tờ báo như trước đây, có thể nâng tầm quan trọng của những chính sách mà Ngân hàng Nhà nước có thể ban hành sắp tới.
Tầm quan trọng đó có thể có ý nghĩa như thế nào?

Nhìn lại đôi chút về bản nghị quyết tháng 10/2011 của Chính phủ, trong đó, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính được giao những nhiệm vụ sau:
- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có kế hoạch điều chỉnh giảm lãi suất huy động và cho vay phù hợp với diễn biến lạm phát; chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan khẩn trương xây dựng đề án tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thương mại, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11/2011.
- Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và kéo dài thời gian miễn, giảm, dãn thuế cho các doanh nghiệp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 11/2011.

Ngoài những nhiệm vụ trên, hàng loạt vấn đề khác được giao cho các bộ ngành nhằm hoàn thành ngay trong tháng 11/2011.

Như vậy, tháng 11 là thời gian mà nhiều chính sách quan trọng được soạn thảo, trình báo để chuẩn bị ban hành. Thời điểm ban hành có thể là tháng 12/2011 và tháng 1/2012. Cuộc họp báo ngày 21/11 của thống đốc Nguyễn Văn Bình có thể xem là một tín hiệu.

Không khí chuẩn bị trên cũng gợi lại thời kỳ cuối cuộc khủng hoảng thế giới năm 2008. Nếu cuộc khủng hoảng này đã lập đáy vào tháng 2/2009, thì vào trung tuần tháng 12/2008, Chính phủ đã có nghị quyết số 30 ban hành về một số giải pháp kích cầu, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp.

Không loại trừ khả năng cuối tháng này, đầu tháng sau cũng xuất hiện một "gói kích cầu" nào đó. Nhận định này là có cơ sở, bởi vào đầu tháng 11/2011, Chính phủ đã có nghị định về miễn giảm thuế cho doanh nghiệp - một nội dung khá gần gũi với nghị quyết 30 trong tháng 12/2008. Một cơ sở hỗ trợ đắc lực nữa là chỉ số CPI cả nước trong tháng 11/2011 chỉ có 0,39%.

Nếu "gói kích cầu" dự kiến trên được ban hành trong tháng 12/2011, dù với quy mô nhỏ hơn khá nhiều gói kích cầu 8 tỷ USD năm 2009, có thể nói nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển sang một giai đoạn mới vào năm 2012: phục hồi nhẹ sau suy thoái.

Dấu hiệu kiệt thanh khoản của thị trường ngoại tệ, thị trường vàng biến động giảm giá khá mạnh của vàng trong những ngày gần đây nên được xem là những tín hiệu chuyển tiếp giai đoạn của hệ thống liên thị trường trong nền kinh tế.

Số phận của thị trường BĐS cũng gắn liền với bước ngoặt chuyển biến trên.