Sự thật địa ốc giảm giá “sốc”

Theo giám đốc của một công ty chuyên phân phối các dự án bất động sản ở Hà Nội, tính đến thời điểm hiện tại, giá của hầu hết các dự án trên thị trường Hà Nội gần như chưa có một chủ đầu tư nào giảm cả. Chỉ có duy nhất Công ty Xây dựng Tư nhân số 1 Lai Châu hiện đang giảm giá 2 dự án chung cư ở Xa La (Hà Đông, Hà Nội) và Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội).

Nếu giá gốc là được hiểu là giá do chủ đầu tư đưa ra ban đầu, thì gần như trên thị trường Hà Nội không hề có dự án nào được giảm giá.

Tuy nhiên, việc hàng loạt các dự án giảm giá “sốc” thời gian gần đây là có thật, thậm chí có những dự án giảm tới 7 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm 2011, giảm tới 30%. Nhưng đây chỉ là mức giảm được đưa ra bởi các nhà đầu tư thứ cấp.

Anh Hùng, nhân viên kinh doanh của sàn bất động sản trên đường Lê Văn Lương (Hà Nội) cho biết, từ cuối năm 2011 đến đầu năm 2012, sàn của anh tiếp nhận hàng chục dự án từ các nhà đầu tư thứ cấp. Đa số các dự án, nhà đầu tư nhờ bán cả sàn với hàng chục căn hộ.

Nhiều dự án bất động sản giảm giá "sốc". Ảnh: N.Y

“Nhiều người trước đó thấy việc ôm căn hộ từ chủ đầu tư rồi bán lại với giá cao ngất ngưởng dễ kiếm lời, nên không ít nhà đầu tư thứ cấp đã tranh nhau ôm dự án. Nhưng thị trường đi xuống, không có người mua. Vì vậy, nhiều người sẵn sàng phải rao bán với mức giá lỗ tới vài triệu đồng/m2”, anh Hùng cho biết.

Cũng theo anh Hùng, do lãi suất ngân hàng ở mức quá cao, trong khi nhiều dự án lại đến tiến độ phải đóng tiếp tiền, nên nhiều nhà đầu tư thứ cấp buộc phải bán “tháo chạy”.

“Nếu thị trường sốt nóng như giai đoạn năm 2009, thì chỉ cần mua được dự án từ chủ đầu tư thì các nhà đầu tư thứ cấp đã lời từ hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng. Nhưng giờ thì mỗi ngày ôm dự án cũng đồng nghĩa sẽ mất hàng trục triệu đồng, vì vậy dù lỗ nặng, nhưng nhiều người cũng chỉ mong bán được nhanh”, anh Hùng nói.

Đó cũng là lý do, mặc dù thông tin ế ẩm, giảm giá bán tràn ngập trên báo chí, nhưng rất ít chủ đầu tư lo lỗ. Giám đốc một dự án ở Hà Đông, Hà Nội thậm chí còn mong: “Giá giảm thì càng tốt, chúng tôi càng dễ bán hàng”.

Theo lý giải của vị giám đốc này, xưa nay dự án bị đội lên cao chủ yếu là do các nhà đầu tư thứ cấp và hầu hết các dự án được xây dựng trước đây, họ cũng đã đều ôm hết. Giá chủ đầu tư đưa ra rất thấp, nhưng qua khâu trung gian đã được “thổi” lên gấp đôi, gấp ba so với giá ban đầu.

Vì vậy, thông tin giảm giá bán chỉ có lợi cho chủ đầu tư, vì dự án sẽ bán nhanh hơn, trong khi giá vẫn không hề đổi. Thị trường trầm lắng, các nhà đầu tư thứ cấp không dám ôm hàng. Cũng chính vì thế, tại Hà Nội, càng ngày càng có nhiều dự án được chào bán công khai với mức giá do chủ đầu tư đưa ra trực tiếp, mà không phải lòng vòng qua nhiều mối.

Khách hàng cũng ngày càng thông minh hơn trong lựa chọn của mình. Có thể thấy, hàng loạt các dự án được đưa ra mức giảm giá dưới giá gốc nhưng vẫn ế, vì người mua không biết đâu là giá gốc, hơn nữa, dù giảm và chấp nhận lỗ nhưng do trước đó mua vào khá cao, nhất là các chi phí để có được dự án và tiền chênh, nên mức giá giảm vẫn chưa hấp dẫn được người mua.

Trong khi đó, hàng loạt các dự án như chung cư ở Hà Nội như: Tincom tower (16 triệu đồng/m2), Tân Việt Tower (15 triệu đồng/m2), An Bình Tower (16 triệu đồng/m2),…, lại thu hút được sự chú ý của người mua. Không chỉ vì giá, mà điều quan trọng, người mua cảm thấy rất yên tâm khi được mua trực tiếp với chủ đầu tư mà không phải mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp, và vì vậy, họ có cảm giác rất an toàn, không bị “hớ” tiền vào tay những đầu cơ trung gian.

Mức giảm đã chạm đáy?

Câu hỏi khiến nhiều khách hàng băn khoăn lưỡng lự khi lựa chọn các sản phẩm bất động sản hiện nay vẫn là mức giá giảm đã chạm đáy và là mức giá rẻ nhất chưa? Nói cách khác, mức giá hiện nay liệu đã nằm ở điểm thấp nhất trên biểu đồ hình sin chưa?

Nhiều chung cư đưa ra mức giá hợp lý hấp dẫn người mua. Ảnh: N.Y 

Hiện mức giá thật của bất động sản được rất nhiều chuyên gia đưa ra và rất khác nhau. Theo ông Phùng Minh Đức, Giám đốc CTCP Địa ốc Việt, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá của một căn hộ, trong đó chi phí đất (vị trí đất, tiền bồi thường, tiền sử dụng đất…), chi phí xây dựng, giám sát, thi công,…

Ông Đức lấy dẫn chứng, một dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộ loại 60m2 tại quận 9, TP.HCM được tiến hành hồi năm 2007.

Tính tổng tất cả các chi phí, thì ước tính hiệu quả lợi nhuận trước thuế vào khoảng 128 triệu đồng/căn, lợi nhuận trước thuế trên mỗi mét vuông đất là 5,8 triệu đồng, tổng lợi nhuận sau thuế (thuế suất 25%) toàn dự án là 55 tỷ đồng, với điều kiện giá bán căn hộ bình quân 14 triệu đồng/m2.

Mới đây nhất, Thạc sỹ Đặng Đình Cường- chuyên gia phân tích thị trường bất động sản lấy dẫn chứng một dự án chung cư ở phân khúc trung cấp đang được triển khai tại quận Hoàng Mai. Giá thành mỗi m2 căn hộ sẽ dơi vào khoảng 21,2 triệu đồng/m2,  chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phân bổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp...

Sự khác nhau quá lớn về giá của m2 đất hiện nay được các chuyên gia lý giải là do các chi phí “bôi trơn” và các phụ phí cho mỗi dự án là quá lớn. Có những dự án để có được được đất, chủ đầu tư phải mất 50% giá trị mảnh đất đó và hàng loạt các chi phí khác sau đó.

Chính vì vậy, câu hỏi liệu giá bất động sản đã chạm đáy chưa, có lẽ rất khó có câu trả lời chính xác. Tuy nhiên, theo phân tích của những người am hiểu về thị trường bất động sản, thời điểm này cũng rất thích hợp để người mua có thể lựa chọn được những dự án ưng ý với mức giá hợp lý, vì nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang thực sự khát vốn và họ buộc phải bán tống, bán tháo dự án để trả nợ ngân hàng.