Thị trường bất động sản lại bật ‘chế độ chờ’

Sau những tháng đầu năm thấm đòn của đại dịch COVID-19, từ tháng 5 đã được xem là cột mốc tái khởi động của ngành bất động sản khi cả nước kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động mua bán hồi phục tích cực bởi hàng loạt các giải pháp kích cầu. Tuy vậy, khi dịch bệnh trở lại cao trào đã khiến các lĩnh vực ngành nghề đều phải đang nín thở, thận trọng trước những biến số khó lường của nền kinh tế. Với lĩnh vực bất động sản thì mọi kế hoạch phục hồi đều bị gác lại để nghe ngóng và quan sát xu hướng dịch chuyển của các chỉ số kinh tế.

COVID-19 làm khủng hoảng trầm trọng thêm

Tại một diễn đàn mới đây, các chuyên gia kinh tế cho biết thị trường vốn đã gặp nhiều khó khăn từ 2019 lại có thêm cú sốc từ COVID-19 nên bị đẩy vào tình thế "nội công, ngoại kích" khiến biểu hiện càng tiêu cực hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ngay từ khi Tết bắt đầu, đã có một loạt tín hiệu rất xấu, sau đó đến đại dịch COVID-19, thị trường BĐS bị đình trệ nghiêm trọng. Đến tháng 4, Việt Nam đã có dấu hiệu kiểm soát được dịch, thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ. Tuy nhiên, đến khi COVID-19 tái bùng phát vào cuối tháng 7 vừa qua, ngay lập tức các dự án cũng phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, thị trường bất động sản hiện thời vẫn đang gặp nhiều vấn đề. Bên ngoài là dịch bệnh COVID-19, bên trong là những vấn đề có liên quan đến chính sách, sự lệch pha cung cầu… Điều quan trọng là nguồn cung ứng bị hạn chế chứ không phải lực cầu giảm, bởi ngay trong giai đoạn COVID-19 lực cầu vẫn có.

Đánh giá về mức độ tác động của dịch bệnh đến lĩnh vực BĐS, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, nhóm nghiên cứu của ông đã thực hiện một cuộc khảo sát đối với 15 ngành nghề chính, chiếm tới 80% GDP, thì cho thấy BĐS là một trong tám lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất dưới tác động của COVID-19.

Theo cuộc khảo sát nói trên, tổng giá trị sang nhượng BĐS đã giảm 0,4% so với cùng kỳ trong bảy tháng đầu năm trong khi giá cổ phiếu ngành giảm tới 16% so với đầu năm, là một trong mười lĩnh vực có giá cổ phiếu giảm mạnh nhất. Số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh do COVID-19 tăng tới 98% so với cùng kỳ năm trước.

“Nói thế để biết tác động của COVID-19  đối với doanh nghiệp BĐS là rất lớn. Hiện cả nhà đầu tư và người dân đang dần thay đổi lối sống, tiêu dùng, khẩu vị rủi ro. Khi đại dịch xuất hiện, họ trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, tiền mặt được coi là “vua” nên việc xuống tiền họ sẽ trở nên đắn đo hơn", ông Cấn Văn Lực nói.

Đa số chuyên gia đều cho rằng, khung pháp lý cho BĐS nhà ở vẫn rất chậm. Do vậy thị trường từ đây đến cuối năm cũng chỉ tìm đến bất động sản công nghiệp để có sự lạc quan. Theo báo cáo mới đây, của Savills thị ngoài nhu cầu dịch chuyển đầu tư thì Việt Nam là một trong ba thị trường hấp dẫn nhất châu Á về logistics khiến cơ hội của BĐS công nghiệp là rất lớn. Trong khi đó,với BĐS nhà ở có thể cơ cấu sản phẩm sẽ phải thay đổi để phù hợp với nhu cầu nhà vừa túi tiền của người trẻ.

Khoảng thời gian để doanh nghiệp nhìn lại mình

Khi thị  trường chưa đạt được trạng thái lý tưởng thì nhiều doanh nghiệp cũng chưa sẵn sàng để triển khai kinh doanh. Đây là khoảng thời gian thử thách khi họ nhìn ra thị trường vẫn chưa có kịch bản rõ ràng. Vì vậy không ít doanh nghiệp cho rằng cần tận dụng thời gian này để nhìn lại nội lực, hoàn cảnh của bản thân nhằm đưa ra phương án kinh doanh tối ưu hơn khi trở lại.

Thực tế, thời gian qua dịch COVID-19 khiến công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… của nhiều doanh nghiệp BĐS bị đình trệ. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã phải thốt lên "đây là một giai đoạn khó khăn chưa từng có".

Thống kê kết quả kinh doanh nửa đầu năm của nhiều doanh nghiệp BĐS đại chúng giao dịch trên sàn chứng khoán cũng cho thấy, không ít doanh nghiệp có sự tăng trưởng về lợi nhuận nhưng lại có dòng tiền kinh doanh âm.

Trong một báo cáo mới đây, công ty Chứng khoán BSC lưu ý đến kịch bản "làn sóng thứ hai" của dịch COVID-19 sẽ khiến cho các doanh nghiệp gặp khó khăn hơn về dòng tiền nếu việc tổ chức mở bán bị hoãn lại hoặc nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, nếu phải có một đợt giãn cách xã hội lần 2, thị trường sẽ lại tiếp tục rơi vào trạng thái tạm dừng. Trạng thái này có thể sẽ còn kéo dài hơn lần trước do các yếu tố về tài chính, thu nhập và cả tâm lý thận trọng ngày một tăng dẫn đến sức cầu suy giảm mạnh. Do đó, với tình hình hiện nay, nếu doanh nghiệp nào cân đối được dòng tiền để tiếp tục phát triển các dự án còn dang dở thì cơ hội để vực dậy sẽ rộng hơn và ngược lại.

Thực tế, trong bối cảnh nguồn tín dụng vào BĐS đang bị siết chặt, việc tiếp cận vốn vay của các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn. Bản báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng về tình hình bất động sản sáu tháng đầu năm đã chỉ ra rằng, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản giảm dần trong năm năm trở lại đây. Gần nhất, tỷ lệ tín dụng BĐS từ 8,05% xuống còn 6,47% trong năm 2019 và giảm còn 6,3% trong quý I/2020. Điều này biện chứng cho cuộc đua phát hành trái phiếu và M&A của các doanh nghiệp được đẩy mạnh trong thời gian gần đây.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, cho rằng với các doanh nghiệp BĐS, vừa trải qua đợt khó khăn, mới hoạt động trở lại sau vài tháng thì tiếp tục gặp dịch bệnh nên sự tổn thất về nhân sự, tài chính sẽ khá lớn. Với khách hàng, nguồn tài chính eo hẹp hơn, họ sẽ tập trung vào việc giữ tiền mặt để ưu tiên cho những nhu cầu thiết yếu, hạn chế tập trung đi lại và điều này sẽ ảnh hưởng đến sức mua của BĐS.

“Đối với nhân viên bán hàng, môi giới bất động sản sẽ còn khó khăn hơn vì không có nguồn cung để chào hàng, không có khách để giao dịch, từ đó sẽ không có doanh thu. Số doanh nghiệp, sàn giao dịch ngừng nghỉ hoạt động, phá sản có thể tiếp tục tăng lên”, ông Mauro nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, cho biết ảnh hưởng của dịch COVID-19 đã làm doanh số quý 1 của doanh nghiệp giảm 50%, sang quý II đã ghi nhận được sự phục hồi nhưng chưa cao.

“Tâm lý của khách hàng có phần thận trọng hơn, vì vậy kịch bản cho sự thay đổi này doanh nghiệp phải sẵn sàng. Trước mắt là khi nhìn ra thị trường chưa rõ thì doanh nghiệp cần nhìn lại mình để thay đổi phù hợp, hướng đi sắp tới của chúng tôi có thể sẽ đưa ra sản phẩm phù hợp với thu nhập của khách hàng”, bà Hương cho hay.

Nhìn lại cả quá trình, ông Trương Hữu Quang, Phó tổng giám đốc Tuấn Minh Group, cho biết giai đoạn 2017-2018 là những năm phát triển rực rỡ nhất của các doanh nghiệp môi giới BĐS. Cuối năm 2018, chúng tôi đã có những đánh giá về thị trường, năm 2019 đã có sự chuẩn bị, nhưng sang năm đầu năm 2020, COVID-19 đã có những tác động bất ngờ. Theo đó, có những thời điểm doanh thu sụt giảm tới 70-80%.

“Giai đoạn khó khăn này là giai đoạn phép thử cho doanh nghiệp BĐS nói chung, nhất là các doanh nghiệp mới. Đây sẽ là bước đệm để các doanh nghiệp nhìn nhận lại mình và trong một vài năm tới sẽ đón đầu xu hướng đi lên của thị trường”, ông Quang cho biết.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình BĐS quý II/2020, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng, tổng hợp từ 54/63 UBND cho thấy,  trong quí này có 29.674 giao dịch bất động sản thành công.

Riêng tại Hà Nội có 1.354 giao dịch thành công (bằng 116% quý I), tại TP.HCM có 3.958 giao dịch thành công (bằng 140,6% quý I).

Qua tổng hợp cũng cho thấy, lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý II/2020 bình quân trên cả nước bằng khoảng 130-140% so với quý I do các doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội.