Thị trường căn hộ: Sẽ không có domino

Đã có 2 dự án căn hộ tại TP.HCM công bố giảm giá. Tuy vậy, hiệu ứng domino trên thị trường căn hộ là rất khó xảy ra.

Ngày 28.10.2011, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) đã có thông báo bất thường gửi lên Ủy ban Chứng khoán Nhà nước về việc giảm giá bán dự án căn hộ PetroVietNam LandMark (quận 2, TP.HCM). Cụ thể, công ty này sẽ bán 85 căn hộ với giá chỉ 15,5 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), giảm tới 27,43% so với giá mua dự án là 21,36 triệu đồng/m2. Chỉ vài ngày sau công bố giảm giá của LandMark, một công ty khác là Sài Gòn Mekong cũng cho biết sẽ giảm giá 500 căn hộ tại dự án An Tiến (xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè) từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Hai công bố này đã thực sự hâm nóng thị trường căn hộ TP.HCM, vốn trầm lắng trong suốt thời gian qua. Một số ý kiến cho rằng đó là dấu hiệu cho làn sóng bán tháo căn hộ sắp tới. Tuy nhiên, câu chuyện tại LandMark và An Tiến dường như lại là 2 trường hợp cá biệt.

Chỉ là chiêu PR?

Lý do bán tháo, theo giải trình của PVL, là để trả nợ vay ngân hàng sắp đáo hạn. Tuy nhiên, diễn biến vụ việc hoàn toàn không đơn giản như vậy. Bởi lẽ, sau tuyên bố giảm giá, PVL đã ra thông báo sẽ tổ chức bốc thăm quyền mua căn hộ tại đây “do lượng đăng ký mua vượt quá nhiều so với số lượng căn hộ mà PVL có thể cung cấp”. Nhưng đến khi công bố nhận đặt chỗ bốc thăm quyền mua căn hộ, PVL chỉ đưa ra 15 căn và phải đặt cọc tới 500 triệu đồng.

Không chỉ là bốc thăm quyền mua, khách hàng muốn mua căn hộ phải trả với mức giá tối thiểu là 15,5 triệu đồng/m2. PVL còn đưa ra quy định, nếu trong số 25 phiếu hợp lệ có trên 5 phiếu trả giá bằng giá tối thiểu thì Công ty sẽ hủy kết quả bốc thăm và tổ chức bốc thăm lại. Điều đó có nghĩa tối đa chỉ có 5 căn được bán với giá 15,5 triệu đồng/m2, số còn lại sẽ có giá cao hơn và cao nhất là bao nhiêu thì không ai biết, trừ ban tổ chức buổi bốc thăm.

Rốt cuộc, PVL đã phải hủy kết quả bốc thăm thực sự vì chỉ có 2 khách hàng tham dự buổi bốc thăm được tổ chức vào ngày 8.11 vừa qua. Diễn biến tại LandMark cho thấy công bố giảm giá của PVL có thể chỉ là chiêu PR để kích cầu cho dự án này. Và kết cục là sự quay lưng của người mua.

Trái với tình trạng ế ẩm của LandMark, sự giảm giá của An Tiến đã thu hút được nhiều người mua nhà. Trong ngày mở bán đầu tiên (7.11), đã có 150 trong số 500 căn hộ được khách hàng đặt mua với giá 14,4 triệu đồng/m2.

Có thể lý giải cho kết quả này là An Tiến không chơi chiêu mà là giảm giá thực sự. Bởi lẽ, không chỉ giảm giá bán, Sài Gòn Mekong còn đưa ra các chính sách ưu đãi mới bên cạnh gói hỗ trợ khách hàng vay 70% trong 15 năm không cần chứng minh thu nhập. Nếu mua căn hộ có giá 15,2 triệu đồng/m2, khách hàng sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất trong năm đầu tiên với lãi suất cố định 8%/năm. Còn nếu mua căn hộ với giá 16,1 triệu đồng/m2 thì sẽ được hỗ trợ lãi suất trong 2 năm đầu, với lãi suất cố định 8%/năm.

Sẽ hình thành mặt bằng giá mới?

Mặc dù còn nhiều tranh cãi xung quanh việc bán tháo căn hộ tại 2 dự án trên, nhưng câu chuyện giảm giá của LandMark và An Tiến cũng tạo ra một luồng dư luận về khả năng bán tháo căn hộ và thị trường căn hộ sẽ hình thành mặt bằng giá mới trong thời gian sắp tới.

Điều này hoàn toàn có thể xảy ra nếu căn cứ vào tình hình thị trường trong những năm trước cũng như chính sách kinh tế vĩ mô gần đây của Chính phủ. Thông thường, hợp đồng bất động sản có thời hạn vay 3-5 năm. Năm 2007-2008 là giai đoạn thị trường bất động sản TP.HCM bùng nổ với hàng loạt dự án được bung ra. Và từ năm 2011 trở đi sẽ là giai đoạn nhiều hợp đồng đáo hạn. Bên cạnh đó, hiện nay các ngân hàng thương mại phải kéo dư nợ tín dụng khu vực phi sản xuất về mức 16% vào cuối năm 2011 theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Vì thế, các ngân hàng sẽ gia tăng siết nợ bất động sản.

Ngoài ra, niềm tin của người mua nhà về thị trường bất động sản đang rất yếu. Vì vậy, việc một số dự án giảm giá chắc chắn sẽ có tác động nhất định. Trong đó, dễ thấy nhất là tâm lý tiếp tục chờ giá căn hộ giảm thêm.

Xu hướng chung của thị trường hiện nay là giảm giá, trong khi các điều kiện khách quan như kể trên đều ủng hộ cho điều này. Do đó, các doanh nghiệp dù muốn hay không cũng khó có thể đi ngược lại xu hướng chung.

Tuy vậy, có hay không khả năng bán tháo căn hộ trong thời gian tới lại là vấn đề khác. Cái khó hiện nay của phần lớn các dự án căn hộ là muốn giảm giá, chấp nhận lỗ cũng không hề đơn giản. Hầu hết các dự án đều trong tình trạng bán hàng dở dang, nên muốn giảm giá sâu để đẩy mạnh đầu ra thì chắc chắn sẽ gặp rắc rối với số khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ theo mức giá cũ.

Trên thực tế, sau khi PVL công bố giảm giá, trên các diễn đàn bất động sản, một số khách hàng đã mua dự án LandMark trước đó cho biết họ sẵn sàng chịu phạt để thanh lý hợp đồng. Khả năng này hoàn toàn có cơ sở và vẫn được quy định trong đa số hợp đồng mua bán. Theo báo cáo về tình hình kinh doanh quý III/2011 của một số doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, một số doanh nghiệp đã bị lỗ, mà một phần nguyên nhân là do hàng bị trả lại.

Theo đánh giá của Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, sau đợt giảm giá của 2 dự án trên sẽ khó có khả năng xảy ra một làn sóng giảm giá ồ ạt, nhưng thị trường có thể sẽ hình thành mặt bằng giá mới. Ông cho rằng những dự án chưa bán hàng sẽ phải cân nhắc giá bán trước khi công bố, còn những dự án đã và đang bán sẽ không thực hiện theo cách thức này. Nghĩa là chủ đầu tư không công bố công khai mà sẽ giao dịch thỏa thuận với các tổ chức có tiền.

Trong khi đó, đứng ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Vinaland, cho rằng sẽ không có dự án mới khởi công nào có thể đưa ra mức giá như vậy ở những vị trí tương tự. Do đó sẽ không có mặt bằng giá mới nào được hình thành trong tương lai dựa trên mức giá của những dự án đang bán tháo.

Câu chuyện sẽ xảy ra theo hướng nào thì vẫn còn chờ thời gian trả lời. Tuy nhiên, điều dễ nhận thấy là từ đầu năm đến nay, tại TP.HCM, vẫn chưa có một chủ đầu tư nào công bố giảm giá bán căn hộ. Sự giảm giá hiện tại là đến từ những nhà đầu tư thứ cấp. LandMark là dự án do Công ty Cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam làm chủ đầu tư và PVL chỉ là nhà đầu tư thứ cấp sau khi mua lại hơn nửa số căn hộ của dự án trên. Trong khi đó, Sài Gòn Mekong cũng chỉ là nhà đầu tư thứ cấp của Công ty Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai, chủ đầu tư dự án An Tiến.

Lưu Đức 
Theo Stockbiz