Yếu tố nào để giải quyết bài toán nhà ở giá phải chăng?

Theo nghiên cứu về bối cảnh nhà ở giá phải chăng của Savills Impacts, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở trong thập kỷ vừa qua, dù tốc độ tăng trưởng dân số đã chững lại.

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn tiếp diễn – đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ các khu vực tỉnh lẻ đến các thành phố lớn như Thượng Hải và Bắc Kinh.

Nhìn nhận về xu hướng này, ông James Macdonald, Trưởng phòng nghiên cứu Savills Trung Quốc cho biết, khả năng chi trả nhà ở đang là đề của người dân tại các thành phố hạng nhất và hạng hai.

Singapore cũng là một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Hơn ba phần tư dân số sống trong khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB). Điều này giúp 90% công dân sở hữu ngôi nhà của mình.

Trong khi đó, thị trường nhà ở tư nhân hoặc chung cư cũng được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và thường trú nhân. Ở đây, người nước ngoài mua bất động sản phải trả 60% thuế trước bạ.

Tuy nhiên, sự gia tăng dân số kể từ giai đoạn đại dịch đã thúc đẩy giá thuê và giá bán của thị trường chung cư tăng mạnh.

Tại các thành phố lớn của Việt Nam như TP.HCM và Hà Nội, nhà ở giá rẻ, giá phải chăng cũng là vấn đề rất nan giải do thiếu hụt nguồn cung.

Ghi nhận của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp sáu tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Khả năng chi trả sẽ vẫn là thách thức lớn, khi chỉ có chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong ba năm tới ở phân khúc này.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. 

Để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP HCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Việc ban hành các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản. Các quy định pháp luật mới này hứa hẹn sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã đơn giản hóa quy trình mua bán nhà, đồng thời đưa ra những quy định rõ ràng về sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài có thể sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong một phường. Thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể gia hạn thêm. Tuy nhiên, trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở vĩnh viễn.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng có những điều chỉnh quan trọng, tập trung vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị chính. Bên cạnh đó, quy định bắt buộc dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại đã được bãi bỏ, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư chuyển đổi phần diện tích này để xây dựng nhà ở xã hội. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất, không phải đóng tiền thuê đất và có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi. 

Nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra quy định cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn từ ngày 31/1/2025.

Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), điển hình là hệ thống metro, đã và đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Nhờ việc tập trung phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại và kết nối giữa các khu vực. Đồng thời, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro cũng giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam cho biết, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển.

Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng như hệ thống đường sắt đô thị, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả.

Việc phát triển ra khu ngoại ô cũng giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.

Tiến Hoàng/KTDU