Bản tin Bất động sản 29/3: ‘70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản’

Bất động sản tỉnh đón dòng tiền đầu tư lớn

Trong những năm gần đây, cơ hội đầu tư sinh lời tại các thành phố lớn ngày càng cạnh tranh khi quỹ đất hạn hẹp và nguồn cung khan hiếm. Điều này khiến các nhà đầu tư tìm tòi các thị trường tiềm năng mới với dư địa tăng trưởng màu mở. Trong đó, khu vực miền Trung lọt vào mắt xanh của các nhà đầu tư có tầm nhìn xa.

Với quỹ đất còn dồi dào, cơ sở hạ tầng đã và đang được hoàn thiện, có điều kiện phát triển cảnh quan tổng thể, giá bất động sản còn ưu đãi và tiềm năng tăng giá với biên độ lớn, bất động sản khu vực miền Trung được đánh giá mang đến cơ hội sinh lời theo cấp số nhân cho các nhà đầu tư.

Nhìn thấy sức hấp dẫn của các thị trường mới, song do khoảng cách địa lý, nhóm nhà đầu tư khôn ngoan chọn cách đồng hành với các chủ đầu tư danh tiếng để nắm vững cơ hội chắc thắng, trong số đó điển hình phải kể đến Vingruop. Trải qua nhiều thập kỷ, thậm chí trong những thời điểm nền kinh tế có nhiều biến động, những dự án do Vingroup đầu tư và phát triển vẫn mang sức hấp dẫn đặc biệt bởi uy tín, tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, chất lượng của dự án, và quan trọng hơn cả là khả năng sinh lời đã được bảo chứng qua những dự án đã hoàn thiện và đi vào hoạt động.

Đánh thuế bất động sản: Cần sát thực tế và tầm nhìn dài hạn

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá, bong bóng BĐS ở Việt Nam ngày một to hơn và chưa bao giờ bị giảm, trong khi nguồn thu từ đất đai rất hạn chế. Nhìn vào các nội dung thu từ đất có thể thấy: Thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp được coi như bằng 0; thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 1% tổng thu từ đất; thu từ thuế, phí chuyển quyền BĐS chiếm 15% tổng thu từ đất.

Từ đây có thể thấy, Việt Nam chưa đánh thuế nhà, mà thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lại quá thấp, khác với các nước khác, mức thuế đánh vào đất phi nông nghiệp và nhà khá cao nhằm nhiều mục đích. Tại tất cả các nước OECD, nguồn thu từ đất chủ yếu từ thuế đánh vào tài sản BĐS. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa Việt Nam và các nước công nghiệp, cũng như công nghiệp hóa khác.

Tình trạng sốt đất ngày càng lan rộng do hiện nay chênh lệch giàu nghèo tại Việt Nam ngày càng doãng rộng, nhiều cá nhân có khả năng tích luỹ lượng lớn BĐS nhưng lại không có nhu cầu sử dụng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao và trong nhiều trường hợp là tăng giá ảo, làm giảm cơ hội tiếp cận loại tài sản này của những đối tượng có nhu cầu song thu nhập thấp. Ở một góc nhìn khác, nhiều đối tượng giàu lên nhanh chóng nhờ các khoản đầu tư không rõ nguồn gốc, mà cơ quan thuế không bao quát hết được. Lợi nhuận từ các hoạt động này sau đó thường được chuyển qua mua BĐS để tích lũy. Vì vậy, việc đánh thuế hợp lý sẽ giúp điều tiết lại thị trường, góp phần thu được thuế từ các khoản thu nhập không rõ nguồn gốc.

Mặc dù đánh giá việc đánh thuế là rất cấp thiết trong bối cảnh hiện tại, song ông Võ dự báo sẽ khó thực hiện ngay vì gặp phải cản trở của nhiều nhóm lợi ích. Theo đó, những người có nhiều đất vốn là những người ở thế mạnh, hoặc là đại gia, hoặc là người có quyền lực... sẽ cản trở quá trình cải cách thuế này.

Vì vậy, để việc xây dựng và thực thi sắc thuế này hiệu quả, cần có cách tiếp cận đa mục tiêu về vai trò của thuế BĐS, cũng như xây dựng phương án đánh thuế phù hợp. Các phương án đánh thuế trước đây của Bộ Tài chính gặp phải nhiều ý kiến trái chiều do không đảm bảo được tính công bằng và người dân không thấy được lợi ích mà mình được hưởng trong đó.

‘70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản’

Một vấn đề quan trọng là liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Phải làm thế nào để trái phiếu doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro bởi đây là một kênh huy động vốn quan trọng. Các doanh nghiệp bất động sản thì luôn luôn cần vốn, nên cần phát triển hơn nữa những kênh huy động vốn mà vẫn đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư, không nên thu hẹp.

“Cần phải sửa cả Luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là bất động sản. Làm sao để các ngân hàng họ không phải nghe thấy doanh nghiệp bất động sản là họ sợ”, ông Ánh nói.

Vị chuyên gia này cũng cho hay, mới đây câu chuyện đánh thuế tài sản đang là chủ đề nóng của dư luận, tuy nhiên đến nay khái niệm thế nào là tài sản vẫn còn khá mơ hồ nên cần sửa Luật Dân sự.

Cũng tại buổi Hội nghị, ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin chia sẻ: “Tôi cho rằng, việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan”.

Cùng với đó, ông Hải đưa ra 5 ý cần phải sửa đổi gấp: Thứ nhất, phải coi bất động sản là một sản phẩm hàng hoá, mua đi bán lại trong xã hội, do đó cần giảm càng nhiều thủ tục hành chính càng tốt để việc mua bán được thuận lợi.

Thứ hai, các thủ tục hành chính cần phải uỷ quyền cho các đơn vị chức năng, cần phân cấp phân quyền càng cụ thể càng tốt để đẩy nhanh, giải quyết nhanh thủ tục hành chính.

Thứ ba, doanh nghiệp bất động sản đang vướng mắc tại hai nghị định: Nghị định 30 của Luật Nhà ở và Nghị định 31 của Luật Đầu tư. Mặc dù 2 Nghị định cũng đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng hai nghị định lại mâu thuẫn cũng khiến cho doanh nghiệp gặp khó vì có quy định chưa rõ ràng. Hiện nay, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).

Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc. Tôi cho rằng, phải sửa ngay thì sẽ giải phóng được hàng trăm dự án.

Thứ tư, về định giá đất: Câu chuyện định giá đất như thế nào, phương án ra sao hiện nay đều là cảm tính. Nếu định giá thấp sẽ mất tiền của Nhà nước, còn định giá cao thì doanh nghiệp không làm được do đó cũng rất ít đơn vị dám định giá.

Thứ năm, về Nghị định 25 Luật Đấu thầu: Việc chờ quyết định giao đất mới được tính giá đất là bất cập… Đó là những điều thực tế cần sửa ngay để thị trường bất động sản có thể phát triển.

Thanh Hoá chốt giá đất dự án hạ tầng khu biệt thự Hùng Sơn-Nam Sầm Sơn

UBND tỉnh Thanh Hoá vừa có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể do điều chỉnh quy hoạch dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu biệt thự Hùng Sơn - Nam Sầm Sơn, TP Sầm Sơn.

Theo đó, giá đất cụ thể đối với phần diện tích đất ở sau khi trừ đi các chi phí (không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng) là gần 6,3 triệu đồng/m2. Giá đất cụ thể đối với phần diện tích đất thương mại, dịch vụ sau khi trừ đi các chi phí (không bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng) hơn 1,5 triệu đồng/m2.

Mức giá được này là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch của dự án nêu trên. Chủ đầu tư phải đầu tư toàn bộ hạ tầng kỹ thuật theo dự án đầu tư, quy hoạch chi tiết được duyệt.

Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và dự án được duyệt đối với diện tích giao đất đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhà đầu tư bàn giao lại diện tích đất này cho địa phương quản lý theo quy định của pháp luật…

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu biệt thự Hùng Sơn – Nam Sầm Sơn, huyện Quảng Xương được tỉnh Thanh Hóa chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 12/2004 và được điều chỉnh chủ trương đầu tư vào tháng 12/2020.

Theo đó, khu đất lập điều chỉnh quy hoạch thuộc địa giới xã Quảng Hùng và xã Quảng Đại, TP Sầm Sơn. Phía tây nam, đông bắc, tây bắc giáp đường quy hoạch; phía đông nam giáp bờ biển.

Tổng diện tích khu đất nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 28,41 ha. Như vậy, so với phê duyệt quy hoạch ban đầu vào năm 2004, dự án đã tăng thêm 2,82 ha.

Đơn vị được giao nhiệm vụ lập điều chỉnh quy hoạch là Công ty TNHH MTV Đầu tư Hùng Sơn. Thời gian lập đồ án quy hoạch không quá 6 tháng kể từ ngày nhiệm vụ lập quy hoạch được phê duyệt.

Tiến Hoàng/KTDU