Trong bối cảnh phát triển đô thị không ngừng tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ chung cư đang đối diện với những thách thức đáng kể về nguồn cung. Đây là vấn đề không chỉ ảnh hưởng đến các chủ đầu tư mà còn đến người mua nhà, những người đang khao khát tìm kiếm không gian sống phù hợp.
Nửa đầu năm 2024, các phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm nóng của thị trường bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh. Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: “Trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến 29%”.
Báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu VNĐ/ m², tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, Savills ghi nhận không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu trong quý II/2024.
Việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh. Trong quý II/2024, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm.
Căn hộ chung cư đối diện với thách thức về nguồn cung.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho biết 6 tháng đầu năm 2024, loại hình căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh. Theo đó, khi so với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình đã tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C còn tăng tới 27% đến 29%.
“Thực tế, kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình của căn hộ tăng khoảng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp cũng tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, Savills không nhận thấy có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu trong quý 2/2024”, Giám đốc Savill chia sẻ.
Cũng theo vị này, nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá căn hộ liên tục tăng là do hạn chế nguồn cung và mất cân bằng về sản phẩm. Bởi trong quý 2/2024, nguồn cung mới ước giảm 34% theo quý và 25% theo năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49% theo năm. Trên thị trường, phần lớn giao dịch mua căn hộ đều thuộc phân khúc hạng B, khi chiếm 96% trong tổng số 5.085 căn bán được.
Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội sẽ bước vào một “chu kì mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua.
Khi luật có hiệu lực sớm, nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động có thể diễn ra nhanh hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn chế, lựa chọn của người dân cũng giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế là một tác động tích cực cho thị trường chung. Tuy nhiên, cần lưu ý dù luật có hiệu lực sớm, nhưng cũng phải có thời gian để giải quyết các vướng mắc liên quan đến nguồn cung, do một số dự án vẫn đang chờ văn bản hướng dẫn.
Ngoài ra, giá của các phân khúc nhà ở hiện còn “neo” ở mức cao, làm ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường. Khi những văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn. Ví dụ như điều kiện, quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Các dự án trước đây chưa được phê duyệt cũng có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội...
Bên cạnh đó, luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp tới.
Điển hình, Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn trong các giao dịch cho thị trường.
Tiến Hoàng/KTĐU