Dù có thu nhập ổn định, người dẫn vẫn đang chật vật với câu chuyện mua nhà

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, khả năng chi trả nhà ở đã giảm mạnh trong vài năm qua, đến mức nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam là nhóm 5 theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá một phần ba thu nhập.

Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, nhóm có thu nhập cao nhất (nhóm gồm 20% dân số có thu nhập cao nhất, nhóm 5) có thu nhập bình quân 1 người 1 tháng đạt 14,47 triệu đồng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng tại TP.HCM; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương.

Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế, khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội hoặc TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã ghi nhận mức tăng giá chưa từng có, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Giá nhà không chỉ tăng mà còn vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Một căn hộ trung bình tại các khu vực nội đô hiện nay có giá dao động từ 40 đến 70 triệu đồng/m2, đưa trình tổng chi phí lên hàng tỷ đồng, một con số không hề nhỏ ngay cả với những người có thu nhập trên trung bình.

Ngược lại, thu nhập của người lao động, dù đã có những cải thiện tốt nhất, vẫn không thể theo kịp tốc độ tăng giá của nhà đất. Một người có mức lương 20 triệu đồng/tháng – con số tương đối ổn định với nhiều người trẻ ở đô thị lớn – sẽ cần tích lũy nhiều năm, chưa kể các chi phí sinh hoạt cơ bản, để đủ tiền mua một căn hộ. Tình trạng này càng trở nên khó khăn hơn khi lãi vay mua nhà vẫn ở mức cao, dao động từ 10-12% mỗi năm, tạo nhiều gia đình phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định vay vốn.

Những câu chuyện về người trẻ làm việc không ngừng nghỉ để gom đủ tiền mua nhà không còn xa lạ. Có những cặp vợ chồng trẻ, dù cả hai đều có công việc ổn định, vẫn phải đối mặt với áp lực nợ nần sau khi mua nhà. Tiểu chí để sở hữu một tổ ấm nhỏ, họ chấp nhận hy sinh chất lượng cuộc sống, từ việc cắt giảm chi tiêu cho đến từ bỏ những sở hữu cá nhân hay kế hoạch du lịch.

Điều đáng chú ý là tình trạng này không giới hạn ở nhóm người trẻ mà vẫn ảnh hưởng đến cả những người thuộc thế hệ trung niên. Với một số gia đình, việc mua nhà cho con cái khi trưởng thành trở thành gánh nặng tài chính lớn, đặc biệt khi giá bất động sản tăng vọt trong khi các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm hoặc chứng khoán không đủ bồi đắp.

Thêm vào đó, nguồn cung cấp nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội – giải pháp dành cho nhóm người có nguồn thu nhập thấp và trung bình – vẫn còn rất hạn chế. Dự án này thường gặp các vấn đề về thủ tục pháp lý, thiếu vốn hoặc phát triển chậm, dẫn đến nguồn cung cấp không đáp ứng được nhu cầu thực tế. Kết quả là người dân phải tìm đến những đơn vị lựa chọn nhà ở xa trung tâm thành phố, nơi giá cả có phần dễ chịu hơn nhưng lại gây khó khăn về giao thông và chất lượng dịch vụ.

Lý giải nguyên nhân khả năng chi trả nhà ở giảm mạnh trong vài năm qua, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thứ nhất, là do giá bất động sản tại các đô thị lớn, vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, lại tăng nhanh, hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập.

Cụ thể, sau đại dịch Covid - 19, giá bất động sản, nhất là loại hình căn hộ, tại các đô thị lớn có giá nhà cao nhất cả nước như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019.

Trong khi nền kinh tế vẫn phải “chật vật” khắc phục hậu quả của dịch Covid-19, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của GSO vào năm 2019.

Thu nhập bình quân của nhóm 5 tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Thứ hai, là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Theo đó, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cũng rất lớn nhưng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến đa số người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Việc một số chủ đầu tư “lợi dụng” sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Thứ ba, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.

Một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà.

Chi phí tài chính, cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cao đồng thời cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà.

Thực tế, mong muốn sở hữu nhà ở là điều hoàn toàn chính đáng, nhưng giấc mơ ấy đang dần trở nên xa vời với nhiều người. Khi giá nhà tiếp tục tăng, khi thu nhập của phần lớn dân dân chưa cải thiện đủ nhanh, câu chuyện một ngày càng trở thành một thử thách lớn. Điều này không chỉ là vấn đề cá nhân mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và sự ổn định xã hội, khi giấc mơ nhà không còn là điều dễ đạt được.

Thay vì chỉ kỳ vọng vào những giải pháp tạm thời, thị trường bất động sản Việt Nam cần một chiến lược dài hạn, cân bằng giữa nhu cầu thực tế và năng lực tài chính của người dân. Những chính sách khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ, kiểm soát đầu cơ và hỗ trợ tài chính hiệu quả sẽ là những bước đi quan trọng để thu hẹp khoảng cách giữa giấc mơ và thực tế.

Tiến Hoàng/KTĐU