Trong những năm gần đây, giấc mơ sở hữu một căn nhà trở nên xa vời đối với nhiều người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Giá nhà ở liên tục leo thang, vượt xa mức tăng của thu nhập bình quân, khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận thị trường nhà ở. Sự mất cân đối giữa cung và cầu, cùng với những bất cập trong chính sách hỗ trợ đã khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng trở nên "dài" hơn.
Mặc dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từ đầu năm đến nay đã được cải thiện nhưng giá bán chung cư vẫn chưa kìm được đà tăng.
Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.
Nguồn cung mở bán trong quý này đến từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Trong đó, quý này ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội).
Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Giấc mơ mua nhà ngày càng dài khi giá nhà ngày căng tăng cao.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã neo cao.
Khi tung ra sản phẩm mới, chủ đầu tư sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng.
Một lý do khác cho hiện trạng giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu thực tại trung tâm. Do đó thanh khoản thị trường vẫn duy trì tích cực.
Tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà ở đã tăng đáng kể trong 5 năm trở lại đây. Những căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân. Giá nhà tại các khu vực trung tâm thậm chí còn "chạm nóc," với mức giá trung bình có thể lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Sự gia tăng này không chỉ do nhu cầu lớn mà còn bởi các yếu tố như quỹ đất khan hiếm, chi phí xây dựng, và sự đầu cơ của các nhà đầu tư.
Khảo sát của Công ty Savills cũng cho thấy trên thị trường thứ cấp, giá trung bình của căn hộ trong quý 3 là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý trước và tăng 41% so với năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình cũng tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020. Trong số đó, phân khúc căn hộ hạng C tăng mạnh nhất, đạt 20%/năm; hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm. Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn.
Liên quan đến xu hướng này, các chuyên gia của Savills nhận xét dù thị trường tăng trưởng nhưng sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt. Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, trong khi giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu dùng, mới có thể mua được nhà. Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, trong khi giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20% gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà, bà Hằng dẫn chứng.
Theo Savills, bước sang quý 4 này, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới; trong đó, có 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án lớn. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Đáng chú ý, hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu nguồn cung trên thị trường với 54% nguồn cung tương lai. Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần của Hà Nội.
Hiện nay, việc giải quyết các vướng mắc pháp lý đang dần cải thiện, mở ra cơ hội cho những dự án mới được triển khai. Tuy nhiên, quá trình này sẽ diễn ra từ từ và khó có thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu đa dạng về sản phẩm trên thị trường.
Dù Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng tốc độ triển khai chưa đủ nhanh để giải quyết tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu. Nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu trầm trọng, trong khi phân khúc trung cấp và cao cấp tiếp tục chiếm lĩnh thị trường. Để giấc mơ mua nhà không còn quá xa vời, cần có thêm nhiều giải pháp đồng bộ từ việc phát triển quỹ đất, tăng cường nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cho đến các chính sách hỗ trợ tài chính cụ thể hơn.
Tiến Hoàng/KTDU