IDICO (IDC): Kỳ vọng thay đổi mạnh mẽ sau khi tái cấu trúc

Được biết, Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC) tiền thân là Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam được thành lập vào năm 2000, là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng. Hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển khu công nghiệp, thủy điện, giao thông, nhà ở đô thị và xây lắp.

Sau hơn 20 năm hình thành và phát triển, IDC đã chuyển đổi mô hình hoạt động sang công ty cổ phần từ năm 2018, đồng thời cũng đẩy mạnh quá trình tái cơ cấu, tinh gọn mô hình kinh doanh khi thoái vốn tại các hoạt động kinh doanh ngoài ngành và tập trung vào 4 lĩnh vực kinh doanh chính là KCN, Năng lượng, Bất động sản nhà ở (BĐS) và thương mại và Dịch vụ KCN.

Trong báo cáo phân tích mới được cập nhật đối với Tổng công ty IDICO (IDC), Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cho biết, từ ngày 01/03/2018, IDC chính thức trở thành CTCP với vốn điều lệ là 3,000 tỷ VND sau khi Bộ Xây dựng giảm tỷ lệ sở hữu từ 100% xuống còn 36%. CTCP Tập đoàn SSG và Công ty TNHH tập đoàn Bitexco trở thành nhà đầu tư chiến lược của IDC nắm giữ 45% cổ phần.

Theo KBSV, vào cuối tháng 11/2020, Bộ Xây dựng đã bán toàn bộ 108 triệu cổ phần còn lại tại IDC. Có 9 nhà đầu tư bao gồm 1 tổ chức và 8 cá nhân đã trúng đấu giá toàn bộ số cổ phần này. Trong đó có Công ty TNHH Covestcons – công ty con có 100% vốn thuộc Coteccons đã trúng đấu giá 22.4 triêu cổ phiếu IDC, trở thành cổ đông lớn của IDC với tỷ lệ sở hữu là 8.13%. Tuy nhiên, công ty này cũng nhanh chóng giảm lượng sở hữu tại IDC xuống còn 1,85 triệu cổ phiếu (tỷ lệ 0.62%) và không còn là cổ đông lớn của IDC chỉ sau 2 tháng.

Theo phương án cổ phần hóa, với vai trò là nhà đầu tư chiến lược, SSG và Bitexco sẽ bị hạn chế chuyển nhượng cổ phiếu trong vòng 10 năm kể từ ngày 01/03/2018. Tuy nhiên, tại ĐHCĐ thường niên năm 2021 của IDC đã thông qua việc bãi bỏ quy định hạn chế chuyển nhượng tối thiểu 10 năm đối với cổ phần của cổ đông chiến lược và các nội dung liên quan đến việc hạn chế chuyển nhượng. Trong tháng 6/2021, Bitexco đã thông báo bán ra toàn bộ 67.5 triệu cổ phiếu IDC, tương ứng với 22.5% vốn điều lệ.

Tính đến hết quý 2/2022, SSG và các bên liên quan ông Đặng Chính Trung đang nắm giữ 36.9% cổ phần tại IDC.

Hoạt động kinh doanh điện là hoạt động đóng góp lớn nhất trong cơ cấu doanh thu giai đoạn 2018-2021.

Hoạt động từ mảng KCN chỉ đóng góp tỷ trọng khiêm tốn khoảng 12% trong cơ cấu doanh thu 2018-2019. Tuy nhiên, tỷ trọng này có sự thay đổi đáng kể khi IDC thay đổi phương pháp hạch toán từ phân bổ doanh thu theo thời gian thuê thực tế sang ghi nhận doanh thu một lần. Hoạt động cho thuê đất KCN đóng góp 27% trong cơ cấu doanh thu năm 2020 nhờ ghi nhận hồi tố doanh thu cho thuê của KCN Mỹ Xuân A và đóng góp 61% trong năm 6T2022 nhờ ghi nhận doanh thu 1 lần từ KCN Nhơn Trạch 5.

BĐS KCN và Dịch vụ KCN - Quỹ đất rộng với tiềm năng cho thuê lớn

Báo cáo KBSV cũng cho biết, IDICO là một trong những chủ đầu tư tiên phong và có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực đầu tư và phát triển KCN tại Việt Nam. Danh mục dự án của IDC bao gồm 10 dự án với tổng diện tích cho thuê là 2,341ha, trong đó có 5 dự án đã được lấp đầy với diện tích cho thuê là 948.9ha. Diện tích cho thuê còn lại của IDC là 754.8ha (chiếm 54% diện tích đất thương phẩm) tại các KCN Cầu Nghìn, Hựu Thạnh, Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và Quế Võ 2.

Các KCN của IDC đều có vị trí tương đối thuận lợi tại các tỉnh kinh tế trọng điểm như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, đã thu hút hơn 250 dự án đầu tư trong và ngoài nước. Một số khách hàng tiêu biểu tại các KCN của IDC có thể kể đến như HONDA (KCN Kim Hoa), HEINEKEN, LOCK & LOCK (KCN Mỹ Xuân A), HYOSUNG (KCN Nhơn Trạch 5),… Hiện tại, KCN Hựu Thạnh tại Long An có mức giá cho thuê cao nhất đạt 135USD/m2 /chu kỳ thuê, trong khi KCN Cầu Nghìn Thái Bình có mức giá cho thuê thấp nhất đạt 60USD/m2 /chu kỳ thuê.

Các KCN của IDICO đều được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kĩ thuật hoàn chỉnh cũng như các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải để đáp ứng nhu cầu cho thuê đất. IDC có lợi thế rõ rệt nhờ kinh nghiệm của các công ty con trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng cũng như cung cấp dịch vụ. Tại hai KCN Nhơn Trạch I và V, nguồn điện được cung cấp từ các Trạm biến áp do IDICO – UDICO (UIC) quản lý vận hành và nguồn cấp nước từ Nhà máy nước ngầm Tuy Hạ do IDICO-URBIZ cung cấp.

BĐS dân cư và thương mại - Đẩy mạnh triển khai, góp phần hoàn thiện hệ sinh thái BĐS KCN

Nội dung báo cáo phân tích của KBSV cũng cho biết, IDICO đã triển khai và hoàn thành một số dự án nhà ở tại khu vực phía Nam như căn hộ Tân Phú IDICO (Tp. HCM), Khu nhà ở chung cư cao tầng Hóa An (Biên Hòa), dự án KDC Trung tâm Phường 6 Tân An (Long An), Khu nhà ở xã hội 334 (Bà Rịa – Vũng Tàu). Các dự án IDICO đã triển khai chủ yếu là đất nền và các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.

Danh mục dự án đang phát triển của IDC bao gồm 11 dự án với tổng diện tích quỹ đất lên tới 112ha, trong đó có 52ha đã được khai thác (Bảng 8). Các dự án của IDC nằm tại Tp. HCM và các tỉnh lân cận tập trung nhiều KCN như Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu. Một số dự án BĐS dân cư của IDC dự kiến được xây dựng gần với các KCN hiện hữu như Nhơn Trạch, Hựu Thạnh để đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao của công nhân/chuyên gia làm việc tại đây, qua đó nâng cao sức hút của các KCN.

Năng lượng - Phát triển năng lượng tái tạo và đẩy mạnh hoạt động truyền tải điện

Theo KBSV, IDICO đã đầu tư xây dựng và hiện đang quản lý vận hành 2 dự án thủy điện là:

Thứ nhất: Dự án Thủy điện Srok Phu Mieng có công suất 51MW đã phát điện thương mại năm 2006 với sản lượng bình quân hàng năm khoảng 228 triệu kWh, tương ứng với doanh thu đạt khoảng 195 tỷ VND (tùy theo tình hình thời tiết). Dự án do CTCP Thủy điện Srok Phu Mieng IDICO làm chủ đầu tư (IDICO nắm giữ 51% vốn điều lệ).

Thứ hai: Dự án Thủy điện Đak Mi 3 tại Quảng Nam có công suất 63 MW đã phát điện thương mại vào năm 2017. Dự án có sản lượng điện bình quân hàng năm đạt khoảng 212 triệu kWh tương ứng với doanh thu đạt khoảng 180 tỷ VND. Dự án do IDC làm chủ đầu tư.

Cũng theo KBSV, trước đó, IDICO đã đầu tư xây dựng hai dự án thủy điện Đak Mi 4AB và Đak Mi 4C tại Quảng Nam với công suất 190MW và 18MW. Hai nhà máy thủy điện này có sản lượng bình quân hàng năm đạt lần lượt là 750 triệu kWh và 57 triệu kWh. Tuy nhiên, trong tháng 6/2021, IDC đã thoái toàn bộ 26 triệu cổ phần tại CTCP Thủy Điện Đak Mi – chủ đầu tư của hai dự án thủy điện Đak Mi 4AB và Đak Mi 4C cho Bitexco.

Bên cạnh việc phát triển các dự án thủy điện, IDC còn truyền tải và phân phối điện cho các khách hàng tại các KCN (được thực hiện bởi công ty con UIC). Công ty hiện đang sở hữu các trạm biến áp 110/22 KV và lưới điện 22 KV với tổng công suất 418 MW để phân phối điện cho khách hàng thuê tại các KCN Nhơn Trạch 1 và Nhơn Trạch 5 và sẽ mở rộng thêm 607 MW trong tương lai. Doanh thu cung cấp điện hàng năm của UIC đạt khoảng 2,500-2,700 tỷ VND.

Với lợi thế từ việc sở hữu lưới điện tại các KCN, công ty sẽ hợp tác với khách thuê tại các KCN để thuê mái nhà xưởng để đầu tư hệ thống điện mặt trời mái nhà và bán trực tiếp cho khách thuê với giá ưu đãi, phần điện thừa sẽ phát lên lưới 22 KV do công ty quản lý.

KBSV cho biết: “Chúng tôi cho rằng, hoạt động truyền tải và phân phối điện là hoạt động phụ trợ cho hoạt động cho thuê KCN, góp phần nâng cao giá trị của hệ sinh thái dịch vụ KCN tạo lợi thế cho IDC trong thu hút khách thuê KCN”.

Theo KBSV, doanh thu năm 2022 và 2023 ước đạt lần lượt 7.980 tỷ đồng (tăng 86% so với năm trước) và 8.400 tỷ đồng (tăng 5%), tương ứng với lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ 2.201 tỷ đồng (tăng 384%) và 2.364 tỷ đồng (tăng 7%).

Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, KBSV đưa ra khuyến nghị mua đối với cổ phiếu IDC với mức giá mục tiêu là 77.400 đồng/CP, cao hơn 36% so với giá đóng cửa ngày 07/09/2022.

Nhật Minh

Theo KTĐU