Khách hàng cần lưu ý những gì về phí quản lý vận hành chung cư?

Cụ thể, trong giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề phí quản lý vận hành nhà chung cư cần được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để các bên cùng thực hiện.

Thứ nhất, cần có thông tin cụ thể về giá dịch vụ (đơn giá/mức phí) quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Theo quy định tại Điều 30 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, thì trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Cũng theo quy định tại Điều này, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).

Thứ hai, danh mục công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 10 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Thứ ba, doanh nghiệp thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở.

Thứ tư, trong thời gian chưa thành lập Ban Quản trị, Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý, vận hành nhà chung cư.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD), khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận hành.

Ngoài việc lưu ý đến ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề phí quản lý vận hành nhà chung cư cần được quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khách hàng cũng cần nắm rõ những thông tin trong giai đoạn kể từ khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Thứ nhất, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD).

Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành.

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 28/2016/TT-BXD), thì trong trường hợp này chủ đầu tư có thể giới thiệu đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở để hội nghị nhà chung cư tham khảo, lựa chọn tham gia quản lý vận hành nhà chung cư.

Thứ hai, mức phí quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Trong suốt hơn 20 năm qua phát triển chung cư, tranh chấp xảy ra khá phổ biến nhưng ngày một giảm. Nguyên nhân chủ yếu là thị trường nhà ở ngày càng chuyên nghiệp hơn. Khu vực quản lý của nhà nước cũng chuyên nghiệp hơn trong xây dựng các quy định pháp luật và thực thi pháp luật. Các nhà phát triển dự án cũng chuyên nghiệp hơn, lấy việc bảo vệ chữ tín và thương hiệu làm trọng tâm, không còn những hành vi chộp giật. Những nhà đầu tư thứ cấp, người mua nhà cũng chuyên nghiệp hơn trong nhận thức pháp luật về tài sản mình mua. Từ thực tế, có thể thấy cần quan tâm tới một số giải pháp chủ yếu hướng theo nâng cao tính chuyên nghiệp của các bên liên quan.

Huy Đức
Theo KTDU