Kỳ vọng việc giá chung cư giảm là rất khó

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về thị trường bất động sản trong quý II/2024, cho thấy giá căn hộ chung cư đã tăng đáng kể tại nhiều địa phương.

Cụ thể, giá chung cư trung bình tăng từ 5% đến 6,5% trong quý II, so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng đạt đến 25%. Đáng chú ý, mức tăng này không chỉ áp dụng cho các dự án mới mà còn đối với các căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm.

Tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục leo thang. Ví dụ, chung cư Artemis Lê Trọng Tấn (Thanh Xuân) hiện chỉ còn lại một căn hộ 2 phòng ngủ với giá 5,6 tỷ đồng. Tương tự, dự án Five Star (Thanh Xuân) có căn hộ diện tích hơn 100m², đang được rao bán với giá 6,06 tỷ đồng. Trước đó, các căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá từ 5,5 đến 5,8 tỷ đồng nhưng hiện đã được bán hết.

Tại TP. HCM, xu hướng tăng giá cũng không ngoại lệ, đặc biệt là ở các khu vực nội thành. Ví dụ, dự án City Garden (quận Bình Thạnh) hiện có giá trung bình 85 triệu đồng/m², tăng 18% so với năm trước. Các dự án Antonia (quận 7) và Masteri Thảo Điền (quận 2) lần lượt tăng 11% và 10%.

Liên quan đến giá nhà chung cư, báo cáo 6 tháng đầu năm của Savill nhận định, tiếp nối đà năm 2023, trên thị trường sơ cấp, giá căn hộ chung cư Hà Nội trung bình đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Như vậy, kể từ năm 2020, giá sơ cấp ước tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm.

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nếu nói rằng không còn căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 thì không đúng, bởi thị trường thứ cấp vẫn có. Nhưng để nói về nguồn cung sơ cấp dưới 50 triệu thì đúng là hiện nay, trên thị trường đang vắng bóng.

Lý giải điều này, đại diện OneHousing cho rằng chúng ta cần nhìn thẳng vào bối cảnh thực trạng. 

Thứ nhất, nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội đạt 22.000 căn, trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội, mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021, khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... thì trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào thị trường lớn để tránh rủi ro và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà thiên về nhà đất, nhưng giờ họ không nghĩ như vậy.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư tất yếu được đẩy lên cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Savill Việt Nam nhận định, giá căn hộ mới thật khó hạ nhiệt khi thị trường Hà Nội chưa giải quyết được tình trạng về nguồn cung. Nhất là, việc triển khai các dự nhà ở xã hội (đang được hy vọng gia tăng giúp giảm mặt bằng giá căn hộ) đến nay triển khai rất chậm.

Theo các chuyên, không chỉ với phân khúc căn hộ mà giá nhà trong khu vực nội đô nhìn chung cũng khó giảm. Bởi lịch sử tăng giá cho thấy, giống như phân khúc căn hộ, giá nhà đất thổ cư Hà Nội có thời điểm tăng và khi thị trường khó khăn, giá có giảm song không “thấm” gì so với mức tăng, đến nay giá vẫn cao. Bởi đây là loại hình luôn duy trì mức độ quan tâm khá ổn định kể cả trong giai đoạn ảm đạm. Bên cạnh đó, căn hộ chung cư mini cũng đang dần phục hồi. Vì vậy, ngay cả khi luật mới được áp dụng, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới nhưng về ngắn hạn sẽ chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện.

Tiến Hoàng/KTĐU