Tân Hoàng Minh ‘toan tính’ gì ở lô đất Thủ Thiêm?

Sẽ không có chuyện “bỏ cọc”, ném hơn 500 tỷ qua cửa sổ?

Giới đầu tư bất động sản đang ngóng xem tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ huy động vốn thế nào để nộp khoản tiền hơn 1 tỷ USD cho khu đất Thủ Thiêm vừa trúng đấu giá.Những người lạc quan và có vẻ am hiểu tính cách kinh doanh của ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch Tân Hoàng Minh thì cho rằng đây là thương vụ thể hiện đặc tính kinh doanh “khác người ” nhưng cũng là “tầm nhìn xa”, không phải không có cơ sở của vị doanh nhân kỳ cựu này.

Ở góc nhìn ngược lại, không ít dự đoán cho rằng có thể ông chủ Tân Hoàng Minh “nẩy số” để tăng cổ phiếu, đẩy giá bđs tăng ảo, sau đó sẽ bỏ cọc, như “một phút bốc đồng” từng xảy ra trong quá khứ, khi Tập đoàn này cũng từng lập kỷ lục khi trúng đấu giá lô đất 3.025 m2 tại số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) vào năm 2016 với giá 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm.

Khá nhiều câu hỏi từ giới truyền thông được gửi tới Tập đoàn Tân Hoàng Minh về kế hoạch thu xếp vốn cũng như ý tưởng cho dự án này song Tân Hoàng Minh khá kín tiếng, chưa có phát ngôn chính thức nào được phát đi.

“Mọi việc hết sức bình thường, ông ấy (chủ tịch Đỗ Anh Dũng- PV) nói rằng mọi người nhìn giá bất động sản hay nhìn ở thì hiện tại, rồi kêu đắt, không nhìn xa hơn, còn ông ấy và những người trả tới lượt thứ 69 ở cuộc đấu giá Thủ Thiêm (Tân Hoàng Minh thắng ở lượt đấu giá thứ 70, thắng công ty Capital One Financial trả 23.800 tỷ đồng), thì nhìn giá trị BĐS Thủ Thiêm ở tầm nhìn của bất động sản siêu sang, như Phố Đông của Thượng Hải hay Gangnam ở Seoul, nơi mỗi căn hộ 70-80m2 có giá hàng triệu USD. Mặt bằng giá BĐS ở TP Hồ Chí Minh hoàn toàn có thể ngang với Tokyo hay Thượng Hải”, một nguồn tin tiết lộ.

Theo một nguồn tin tin cậy khác, Tân Hoàng Minh đang rốt ráo chuẩn bị các thủ tục tiếp theo sau đấu giá, bao gồm cả hoạt động thu xếp tài chính. Và “không có chuyện bỏ cọc, ném hơn 500 tỷ đồng tiền cọc qua cửa sổ”.

Đáng chú ý, giới chuyên gia nhận định, thương vụ đấu giá tỷ USD đất vàng Thủ Thiêm đã đưa tên tuổi Tân Hoàng Minh 'nóng' trở lại, tái khẳng định vị trí tiên phong của doanh nghiệp này trong lĩnh vực phát triển bất động sản siêu sang.Tân Hoàng Minh hiện đang sở hữu hàng loạt dự án siêu sang, cao cấp ở vị trí đắc địa trong trung tâm các thành phố lớn, mỗi dự án là một tác phẩm nghệ thuật mang phong cách kiến trúc Pháp cổ điển, lãng mạn của thế kỷ XVII-XVIII. ở Hà Nội, Tân Hoàng Minh đã phát triển các dự án căn hộ D’. Le Pont D’Or, D’. Le Roi Soleil, D’. Palais Louis, D’. El Dorado và D’. Capital ở các quận Đống Đa, Tây Hồ và Cầu Giấy. Tại TP. HCM, Tân Hoàng Minh đã xây dựng một tòa nhà văn phòng và đang xây tiếp một tòa văn phòng cho thuê trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1.

Trước khi lấy lại sự chú ý qua thương vụ này, thực tế Tân Hoàng Minh đã âm thầm gom quỹ đất khủng trong cả nước, hiện diện ở nhiều vị trí đắc địa, nhiều tiềm năng như Phú Quốc, Thái Nguyên, Phú Yên, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Hoà Bình…Trong tháng 8/2020, vốn điều lệ của doanh nghiệp này bất ngờ tăng lên 10.000 tỷ đồng, vượt qua hàng loạt "ông lớn" BĐS như BRG Group (8.200 tỷ đồng), Sunshine Group (8.500 tỷ đồng), Đất Xanh (5.200 tỷ đồng), DIC Corp (5.094 tỷ đồng).Mức vốn này thậm chí bỏ xa vốn điều lệ của nhiều ngân hàng trong nước như Bac A Bank (7.085 tỷ đồng), ABBank (5.713 tỷ đồng), Vietbank (4.777 tỷ đồng)…

Hiện nay, ngoài ông Đỗ Anh Dũng nắm trên 50% vốn Tân Hoàng Minh, phần vốn còn lại nằm trong tay 5 doanh nghiệp có liên quan đến tập đoàn, gồm; Công ty TNHH Tư vấn Xây dựng Anh Thắng (9,01%); Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Ngọc Việt (9,83%); Công ty TNHH Đầu tư Phát triển Bắc Hà (10,96%); Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Mạnh Loan (11,09%) và CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil (7,63%).Từ đầu năm 2021 đến nay, nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh dồn dập phát hành trái phiếu để huy động vốn cho hoạt động đầu tư. Chính cty Ngôi Sao Việt – pháp nhân tham gia đấu giá lô đất triệu đô ở Thủ Thiêm, từ đầu năm đến nay cũng đã phát hành hai lô trái phiếu với tổng giá trị 2.700 tỷ đồng.

Mức giá không tưởng có thể “thật như không tưởng”?

Phiên đấu giá 4 khu đất thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đem về cho nhà nước số tiền 37.346 tỉ đồng, thiết lập chuẩn tham chiếu mới, kéo mặt bằng giá bất động sản ở khu vực Thủ Thiêm và Tp. HCM tăng theo cấp số nhân. Trong đó, mức giá 24.500 tỷ đồng (hơn 2,4 tỷ đồng/m2) ông Đỗ Anh Dũng trả cho lô đất 10.060m2 đã thiết lập 2 kỷ lục trên thị trường bất động sản Việt Nam: thương vụ mua đất đấu giá có giá trị lớn nhất từ trước đến nay và cũng là mức giá kỷ lục không chỉ cho khu vực Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đây là mức giá không tưởng và đặt câu hỏi ông Dũng sẽ làm thế nào có thể bán được căn hộ trong tương lai khi riêng giá đất tính cho mỗi căn hộ đã xấp xỉ 43 tỷ đồng?Tờ The Leader tính toán: Theo quy hoạch chi tiết được duyệt, lô đất 10.060m2 được phép xây dựng cao tối đa 25 tầng, trong đó khối đế cao 4 tầng và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000m2, trong đó diện tích sàn hữu dụng khoảng 72.000m2. Diện tích sàn dành cho nhà ở là 68.400m2 và cho thương mại là 3.600m2. Ngoài ra còn có 20.120m2 diện tích tầng hầm.

Theo tính toán của giới đầu tư bất động sản, nếu cộng tất cả các chi phí, bao gồm đất đai, xây dựng, kinh doanh và tiếp thị, lãi vay… thì giá thành phân bổ cho mỗi mét vuông sàn xây dựng có thể lên đến 450-500 triệu đồng. Cũng có nghĩa là, nếu muốn có lãi, chủ đầu tư sẽ phải bán căn hộ với giá cao hơn giá thành rất nhiều, có thể lên đến 600-700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng nếu thời gian thực hiện dự án kéo dài. Những mức giá được cho là “không tưởng” trên thị trường bất động sản hiện nay.

Tuy nhiên, những diễn biến của thị trường bất động sản trong mấy năm trở lại đây cho thấy, có những mức giá tưởng như không tưởng nhưng cuối cùng lại “thật như không tưởng”.

Vẫn theo The Leader thì nhìn lại lịch sử kinh doanh của ông Đỗ Anh Dũng trên thị trường bất động sản, có thể thấy “tầm nhìn” của vị doanh nhân này khá đặc biệt. 10 năm trước, ông Dũng là người đầu tiên đưa ra mức giá “không tưởng” cho dự án D’. Palais Louis (147 triệu đồng/m2 – bao gồm cả nội thất), là mức giá cao nhất trên thị trường bất động sản lúc đó.

Nhưng sau đó đã xuất hiện những dự án căn hộ có mức giá cao hơn cả D’. Palais Louis. Những dự án có giá bán 100 – 180 triệu đồng/m2 cũng xuất hiện ngày càng nhiều ở TP. HCM như Vinhomes Golden River, Grand Manhattan hay những dự án trên bán đảo Thủ Thiêm như The Empire và The Metropole. Thậm chí, Grand Marina Saigon có mức giá lên đến 18.000USD/m2 (khoảng 423 triệu đồng). Căn hộ 1 phòng ngủ của dự án này đã có giá trị tới 23,5 tỷ đồng, tương đương với những dự án “căn hộ hàng hiệu” Madarin Oriental ở Bangkok hay St. Regis ở Singapore.

CapitaLand mới đây cũng chào bán dự án căn hộ Define với giá trung bình 125 triệu đồng/m2; trong đó, căn hộ nhỏ nhất có giá 23 tỷ đồng, căn hộ 3 phòng ngủ với giá trung bình 27 tỷ đồng, căn 4 phòng ngủ có giá 37-40 tỷ đồng.

Các căn hộ hàng hiệu Ritz-Carlton, Hanoi tại The Grand được chào bán với giá hơn 700 triệu – 1 tỷ đồng/m2 (chưa kể thuế VAT và phí bảo trì), căn hộ “rẻ nhất” của dự án này cũng có tổng giá trị trên 70 tỷ đồng. Mức giá chấn động và tưởng như không tưởng, thế nhưng toàn bộ căn hộ hàng hiệu Ritz-Carlton, Hanoi tại The Grand trong đợt mở bán đầu tiên đã có chủ.

Theo ông Bukhari, Giám đốc khối Kinh doanh dự án này, với phân khúc bất động sản hàng hiệu, bên cạnh nhóm khách hàng là nhà đầu tư, còn có một nhóm khách hàng tiềm năng là những người yêu thích và trung thành với thương hiệu, mong muốn sở hữu các sản phẩm từ thương hiệu đó như một bộ sưu tập.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ nhu cầu sang phân khúc cao cấp, điển hình như phân khúc bất động sản hàng hiệu.

Điều thú vị là dự án The Grand Hanoi trước đây thuộc sở hữu của Tân Hoàng Minh và ông Dũng từng tiết lộ phải đền bù tới hơn 1 tỷ đồng/m2 cho hộ dân cuối cùng để có được mặt bằng 4.000m2 ở ngay gần Hồ Gươm. Sau đó, Tân Hoàng Minh đã chuyển nhượng cổ phần tại dự án này và dự án hiện được phát triển bởi Masterise Homes. Khi đền bù mức giá không tưởng cho 1m2 đất ở vị trí này, Tân Hoàng Minh cũng “gây sốc” một thời gian dài nhưng thực tế hôm nay, khu đất được thương hiệu huyền thoại Ritz-Carlton lựa chọn để hiện diện là dự án bất động sản hàng hiệu Ritz-Carlton đầu tiên của Việt Nam và là sản phẩm bất động sản hàng hiệu thứ 5 của thương hiệu huyền thoại này tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương (sau Singapore, thủ đô Bangkok – Thái Lan, thủ đô Colombo - Sri Lanka và Kuala Lumpur – Malaysia).

Hiện thực hoá “giấc mơ” Phố Đông ở Thủ Thiêm?

Theo quy hoạch được duyệt, khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có khoảng 3,2 triệu m2 sàn nhà ở, và 3,4 triệu m2 sàn thương mại và sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên.Khu đô thị này được xác định là trung tâm hiện đại và mở rộng của TP.HCM với các chức năng về tài chính, văn hoá, thương mại, dịch vụ cao cấp, giải trí...

Hiện Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã có không ít những dự án bất động sản cao cấp, hạng sang đến siêu sang như: dự án Khu đô thị Sala; Empire City; The Metropole Thủ Thiêm; New City Thủ Thiêm;The River Thủ Thiêm; Thủ Thiêm Lake View… Theo một báo cáo của công ty tư vấn bất động sản JLL, khu vực Thủ Thiêm sẽ định hình một mặt bằng giá mới khi khu đô thị này được hình thành và hoàn chỉnh hơn với các giá trị tiện ích gia tăng như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí.

Nếu Thủ Thiêm có thể phát triển được như Phố Đông của Thượng Hải hay Gangnam ở Seoul, thì biết đâu, “tầm nhìn” của ông Đỗ Anh Dũng hôm nay sẽ là một tầm nhìn dự báo, hệt như mười năm trước khi ông bán căn hộ mức giá kỷ lục trên thị trường, người ta bảo đó là mức giá không tưởng, nhưng rồi 10 năm sau, mức giá ấy đang dần trở thành phổ biến./.

Khánh Linh

Theo KTĐU