Tăng trưởng tín dụng sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Thị trường bất động sản vốn luôn gắn bó mật thiết với dòng tín dụng vốn từ ngân hàng. Dòng tiền này không chỉ giúp các dự án dang dở được hoàn thiện mà còn tạo điều kiện để người mua nhà có cơ hội tiếp cận phù hợp với khả năng tài chính. Khi tín dụng tăng trưởng, cả cung và cầu đều có cơ hội được giải phóng, nên sẽ tạo ra sự sôi động trở lại cho một thị trường vốn đang đối mặt với nhiều phương thức.

Thúc đẩy tín dụng đồng nghĩa với việc làm dòng vốn sẽ bước vào các dự án đang được buôn bán, từ đó cải thiện niềm tin của thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp doanh nghiệp nhỏ và vừa, có thể giảm áp lực thanh tài khoản để tập trung phát triển các dự án chất lượng. Đồng thời, người dân sẽ được hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn, kích thích nhu cầu mua nhà, nhất là ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, đến cuối quý III/2024, tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản với mục đích tự sử dụng đạt 1,88 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 4,62%, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 16%, đạt 1,26 triệu tỷ đồng.

Một loạt giải pháp của Chính phủ và NHNN thời gian qua đã phát huy tác dụng, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn cho các dự án bất động sản. Nhờ vậy, tỷ lệ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng như: Kienlongbank, Techcombank, VPBank, SHB… tăng mạnh so với hồi đầu năm.

Tại báo cáo tài chính quý III/2024 cho thấy chỉ có 13/28 ngân hàng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay ngành bất động sản. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 13 ngân hàng này đạt 661,8 nghìn tỷ đồng, tăng 23,1% so với hồi đầu năm.

Trong đó, 11 nhà băng ghi nhận tăng trưởng dương cho vay bất động sản, gồm: Techcombank, VPBank, SHB, HDBank, MB, VietBank, TPBank, MSB, VIB, KienlongBank, BanVietBank; 2 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng âm là PGBank và LPBank.

VIB là ngân hàng có tốc độ tăng cho vay bất động sản cao nhất với mức tăng 275,1%, nâng dư nợ cho vay bất động sản lên trên 6,2 nghìn tỷ đồng đến cuối quý III. Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản mới chỉ chiếm 2,1% tổng cho vay khách hàng của nhà băng này.

Một nhà băng khác là Kienlongbank cũng có mức tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ba chữ số (171,9%), dư nợ tín dụng đạt 5,9 nghìn tỷ đồng.

Xét về quy mô, Techcombank đang là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản cao nhất với 209,7 nghìn tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm. Techcombank cũng là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng cho vay khách hàng cao nhất, chiếm 34,9%.

Tại VPBank, dư nợ cho vay bất động sản đạt 164,9 nghìn tỷ đồngvào cuối quý III, tăng gần 43,5% so với hồi đầu năm, đóng góp gần 27% vào tổng dư nợ cho vay khách hàng.

SHB cũng thuộc nhóm ngân hàng tăng cho vay vào bất động sản cao khi cuối quý III có dư nợ cho vay đạt xấp xỉ 84,5 nghìn tỷ đồng, tăng 15,3% so với đầu năm và chiếm 17,6% tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Bên cạnh những tác động tích cực khi tín dụng tăng trưởng thì không thể bỏ qua mặt trái của tín dụng. Lịch sử thị trường bất động sản đã từng được chứng minh không ít những trường hợp nợ xấu, dẫn đến bong bóng tài sản. Khi dòng tiền không được phân tích bổ sung, giá bất động sản có thể được đẩy lên cao vượt xa giá trị thực, tạo ra những áp lực không đáng có cho nền kinh tế. Bong bóng bất động sản khi vỡ sẽ kéo theo hàng loạt hệ thống nghiêm trọng, từ đó sự suy thoái của các doanh nghiệp đến nguy cơ nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng.

Thêm vào đó, tín dụng không thể giải pháp lâu dài nếu thiếu đi sự minh bạch và kỷ luật tài chính. Tăng trưởng tín dụng quá nhanh có thể làm tăng áp lực phát hiện, buộc ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất. Khi lãi suất tăng lên, người vay dễ rơi vào tình trạng mất khả năng trả nợ, làm suy giảm sự ổn định của thị trường bất động sản vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay.

Để tín dụng thực sự trở thành động lực bền vững, cần có một chiến lược tiếp theo hợp lý. Việc phân tích khoản vay bổ sung nên tập trung vào những dự án nhu cầu ở thực tế thay vì những dự án xaxốc dễ dẫn đến cơ bản. Đồng thời, sự minh bạch trong thông tin về thị trường, bao gồm cả giá cả và giải pháp dự án, cần được tăng cường để hạn chế rủi ro do các quyết định sai lầm của cả nhà tư nhân hỗn hợp.

Tiến Hoàng/KTĐU