Thị trường bất động sản 2021: Hồi phục nhưng chưa thể đột phá?

Tận dụng dịch Covid-19 để tái cơ cấu

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, dù chịu tác động của dịch bệnh trong nửa đầu năm 2020 nhưng nền kinh tế Việt Nam vẫn đang giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn.

Trong Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới trong năm 2020 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), GDP Việt Nam năm 2020 ước đạt 340,6 tỷ USD, vượt Singapore và Malaysia để đứng thứ 4 trong khu vực Đông Nam Á.

Còn theo báo cáo cập nhật Triển vọng phát triển châu Á (ADO) 2020 của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) công bố ngày 15/9, GDP Việt Nam dự kiến tăng 1,8% trong năm 2020 và tăng ở mức 6,3% trong năm 2021.

Cũng mới đây, Quốc hội đã họp phiên toàn thể biểu quyết thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2021 với mục tiêu tăng trưởng GDP năm tới là 6%, quy mô GDP bình quân đầu người khoảng 3.700 USD/người…

“Có thể khẳng định, sức chịu đựng và khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế là yếu tố quan trọng để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới”, ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Theo dự báo của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có 2 kịch bản sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2021.

Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên được đảm bảo (điều kiện tiên quyết là dịch bệnh được kiểm soát - theo nghĩa rộng không chỉ ở Việt Nam) thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019 - thời điểm trước dịch bệnh, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định.

Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khẳng định, sẽ tiếp tục có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó sẽ là những dự án tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường.

Kịch bản thứ hai, khi các chỉ tiêu vĩ mô nêu trên không được đảm bảo (tình hình dịch bệnh trong nước và trên thế giới không thể kiểm soát), thị trường bất động sản năm 2021 vẫn sẽ giữ được mức như năm 2020, dù một số phân khúc và thị trường (phụ thuộc nhiều vào khách du lịch) sẽ gặp nhiều trở ngại. Nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài, có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản.

“Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”, ông Doanh nói.

Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

Nhu cầu bất động sản luôn tồn tại

Theo ông Huỳnh Võ Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, phân khúc trung - cao cấp chiếm sóng trên thị trường thời gian qua, vắng bóng dự án bình dân. Cụ thể, trong năm 2020, ở TP. Hồ Chí Minh có 65% số lượng căn hộ chào bán ra thị trường nằm ở phân khúc cao cấp. Trong khi ở thị trường Hà Nội thì gần 70% số lượng căn hộ chào bán là phân khúc tầm trung, chưa xuất hiện sản phẩm hạng sang. Điều này cho thấy thị trường giá ở Hà Nội luôn thấp hơn TP. Hồ Chí Minh. Nhưng dự báo trong thời gian tới ở Hà Nội sẽ xuất hiện phân khúc hạng sang nhiều hơn.

Riêng tại thị trường Bình Dương hầu hết các căn hộ chào bán thời gian qua mức giá dao động trong tầm 1.200 - 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với thời điểm của năm trước.

Đây là thị trường có phân khúc tầm trung phát triển mạnh và đây chính là phân khúc thay thế cho thị trường TP. Hồ Chí Minh bởi, trong suốt một thời gian dài ở TP. Hồ Chí Minh rất ít các sản phẩm tầm trung và bình dân.

Ở TP. Hồ Chí Minh, theo ông Kiệt trong các năm qua khu Đông vẫn là nơi sôi động hơn cả dù số lượng dự án chào bán mới không còn dồi dào như các năm trước. Đây là khu vực được đầu tư hạ tầng phát triển, các chính sách quy hoạch, đặc biệt là thông tin về TP.Thủ Đức đang tạo động lực lớn cho thị trường BĐS.

Theo như dự báo từ năm 2020 - 2025 khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ, trong đó có cả sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Nếu như thống kê từ năm 2015 thì khu Đông chỉ có khoảng hơn 55.000 căn hộ chiếm khoảng 34% nguồn cung trên tổng số nguồn cung. Đến năm 2025 , nguồn cung của khu vực này dự báo khoảng 200.000 căn chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung của thị trường. Các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch khu Đông chiếm lợi thế rất lớn.

Trong khi đó, ở Hà Nội nếu như trước đây các dự án tập trung lớn ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án cầu kết nối bắc qua sông Hồng đang được triển khai. Những cây cầu này kết nối hai bờ Đông - Tây tạo nên một khu vực thị trường tiềm năng. Dự kiến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực phía Đông khoảng 25.000 căn.

Cũng theo ông Kiệt, trong năm 2020, bất chấp dịch bệnh Covid-19, thị trường khó khăn về nguồn cung song giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%.

Trong năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư tiếp tục xuất hiện. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển. Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, sự phục hồi sẽ chưa thể đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn ở TP. Hồ Chí Minh là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Có những tin vui là Việt Nam kiểm soát dịch bệnh rất tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư bất động sản. Nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vaccine mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

“Năm 2021, chúng ta phải chờ đến khoảng quý 2 hoặc quý 3 có thể phải hết năm 2021 khi mọi thứ trở lại bình thường, các chuyến bay được mở trở lại thì tình hình BĐS mới hi vọng phục hồi. Do đó, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường”, ông Kiệt chia sẻ.

Phân khúc được quan tâm

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhu cầu của thị trường sẽ quyết định giá bất động sản tăng hay giảm, để đảm bảo an toàn hãy đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính.

“Năm 2021 thị trường có thể sẽ vẫn nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vaccine thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại. Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp BĐS” - ông Quốc Anh cho biết.

Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc BĐS có tiềm năng lớn như BĐS công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển của ngành BĐS sẽ dồn về các địa phương giáp ranh các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội.

Đánh giá về các loại hình bất động sản năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, phân khúc chung cư tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định về mức độ quan tâm. Giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Giá chung cư TP. Hồ Chí Minh được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9% trong năm 2021.

Về phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm đáng kể. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%.

Phân khúc đất nền sẽ suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước. Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình là 3 địa phương duy trì mức độ quan tâm tăng liên tiếp trong 3 năm qua.

“Thị trường khó tăng mạnh trở lại ngay trong năm 2021, vậy nên nửa đầu năm sau không phải là thời của BĐS đầu cơ. Nhà đầu tư có thể xuống tiền mua BĐS ngay trong giai đoạn này để đón làn sóng hồi phục năm 2022, nhưng hãy đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính; theo dõi kỹ biến động của từng loại hình để đưa ra lựa chọn. Rất có thể trong năm 2021, trái ngược với xu hướng thị trường năm 2020, nhà đầu tư Hà Nội sẽ hướng đến loại hình căn hộ và TP. Hồ Chí Minh lại tập trung vào sản phẩm nhà liền thổ và đất nền”, ông Quốc Anh cho biết.

Theo lời khuyên của ông Nguyễn Quốc Anh, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang rất hấp dẫn, thị trường từng bước phục hồi, để thu hút người mua, các chính sách bán hàng từ chủ đầu tư sẽ ngày càng linh hoạt và nhiều hỗ trợ trong gói vay cũng như phương thức thanh toán. Người mua nhà ở thực có thể cân nhắc chọn sản phẩm phù hợp trong giai đoạn này sẽ rất có lợi.

Phạm Huy
Theo KTDU