Thị trường bất động sản: Bong bóng nhà đất đang cận kề?

Theo các chuyên gia thực tế thị trường nhà đất trong năm 2015 và tháng đầu năm 2016 đã chứng kiến một số dấu hiệu bất ổn...

2016 là năm của sự "khởi chiến"?

Tin tức trên báo Hải Quan, theo thống kê, năm 2015, trên cả hai thị trường BĐS lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có khoảng 38.000 giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với 2014. Tồn kho BĐS cũng đã giảm còn hơn 50.000 tỷ đồng.

Theo đánh giá, giá nhà ở trong năm 2015 tiếp tục ổn định, ngoại trừ một số dự án tại các khu vực hạ tầng đầy đủ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng so với năm 2014.

Năm 2015, phân khúc nhà ở giá trung bình và giá trên trung bình tiếp tục nhận được sự quan tâm của thị trường. Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, phân khúc này có cơ hội phát triển mạnh trong năm 2016.

Nhiều người cho rằng thị trường BĐS Việt Nam 2015 ở trạng thái phục hồi, song ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam lại cho rằng thực tế thị trường đã phục hồi từ 2014, cho nên “năm 2015 không còn ở trạng thái phục hồi nữa mà là ở trạng thái phục kích”.

Theo đó, đã có rất nhiều dự án phục kích đúng đối tượng, đúng mục tiêu, do đó nhiều dự án mở bán là bán được ngay, không như những năm trước đây.

Trước những lo ngại về việc khi phát triển nóng trở lại, thị trường BĐS sẽ có thể tiếp tục rơi vào đóng băng, chuyên gia Đặng Hùng Võ cho rằng, trong năm 2016 chúng ta đừng bao giờ sợ rằng thị trường sẽ rơi vào trầm lắng vì điều này không thể xẩy ra, bởi thị trường BĐS vốn là thị trường có sức ì rất lớn, một xu hướng cũng phải diễn ra trong vài năm.

Ở chiều cạnh khác, trước nhiều ý kiến nhận định năm 2016 BĐS sẽ khởi sắc, ông Nguyễn Ngọc Thành lại cho rằng 2016 sẽ là năm của quá trình "khởi chiến", và sự "chiến đấu" sẽ rất ác liệt.

“Đây là cuộc 'chiến đấu' giữa các nhà đầu tư, 'chiến đấu' giữa các nhà phân phối và 'chiến đấu' trên thị trường vật tư. Do đó, năm 2016 các chủ đầu tư, các DN nói chung phải có đủ sức khỏe để lao vào cuộc chiến mới”, ông Thành nhận định.

Theo các chuyên gia BĐS, nếu hoạt động mua đi bán lại trên thị trường bất động sản vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn. (Ảnh minh họa).

Tạo sốt ảo

Thông tin trên báo Pháp luật TPHCM, hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp, mua đi bán lại trên thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường. Qua đó giúp kết nối cung-cầu và làm cho thị trường sinh động.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS, nếu hoạt động mua đi bán lại vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng nhà đất như đã xảy ra năm 2007 và 2010.

Thực tế thị trường nhà đất trong năm 2015 và tháng đầu năm 2016 đã chứng kiến một số dấu hiệu bất ổn khi tình trạng mua đi bán lại ngày càng gia tăng theo hướng tiêu cực. Có dự án có đến hàng ngàn nhân viên môi giới chào mời khách mua.

Trước thực tế này, đại diện một công ty BĐS cho rằng nhiều nhà đầu tư thứ cấp chính là nguyên nhân gây ra bất ổn thị trường, làm mất uy tín chủ đầu tư và lâu dài dẫn đến bong bóng nhà đất.

Vị đại diện này tiết lộ tại một dự án mở bán trong năm 2015 nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua một lúc 5-10 căn hộ. Họ mua nhiều vì chỉ cần đóng trước số tiền nhỏ, rồi chào bán lại kiếm lời. Điều này khiến khách hàng có nhu cầu thật không thể mua được căn hộ đúng giá trị thực và họ nghi ngờ chủ đầu tư dùng chiêu trò để tăng tiền bán căn hộ.

Đó chưa kể tình trạng chủ đầu tư thường tăng giá bán qua mỗi đợt chào bán sản phẩm. Điều này đẩy giá nhà đất quá cao so với nhu cầu thực tế về mức thu nhập của người dân.

Trả lời báo chí, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, nhìn nhận giá nhà ở hiện nay đã tăng đến 20% sẽ tạo nhiều nguy cơ cho thị trường, trong đó lớn nhất là xuất hiện tình trạng bong bóng.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết để đối phó bong bóng nhà đất, các nước thường đánh thuế rất cao các chuyển nhượng BĐS trong 1-3 năm đầu tiên sở hữu. Khi đánh thuế cao, lợi nhuận nhà đầu cơ thu được không lớn sẽ giảm tình trạng đầu cơ, thổi giá nhà đất.

“Bên cạnh giải pháp thuế chống đầu cơ, cần sử dụng thật đầy đủ công cụ tín dụng bao gồm điều tiết khối lượng tín dụng ra thị trường, điều tiết lãi suất, chọn lọc đối tượng và kiểm soát dòng tiền” - ông Châu đề xuất.

Tán đồng với quan điểm này, gần đây các chuyên gia cảnh báo về nguy cơ bong bóng nhà đất đang cận kề, nếu các cơ quan hữu quan không có các giải pháp hữu hiệu như kiểm soát chặt dòng tiền đổ vào lĩnh vực này.

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, nói kinh tế vĩ mô hồi phục, chính sách tín dụng cởi mở đã góp phần làm thị trường nhà đất sôi động. Vấn đề ở đây là cần có chính sách minh bạch, ổn định và quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý để đảm bảo thị trường này phát triển bền vững, tránh đổ vỡ.

Bên cạnh đó, để phát triển lâu dài các nhà đầu tư nên nhắm vào đối tượng khách có nhu cầu ở thực. Còn đối với các nhà đầu tư thứ cấp mà tiềm lực tài chính chủ yếu dựa vào các khoản vay của ngân hàng sẽ gây nhiều rủi ro.