Liệu giá nhà có hạ nhiệt khi loạt dự án nhà ở xã hội sắp đổ bộ thị trường?

Hiện nay, Chính phủ đang tích cực triển khai nhiều chính sách hỗ trợ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp bất động sản được khuyến khích tham gia bằng các ưu đãi như giảm thuế, hỗ trợ tiếp cận vốn vay ưu đãi và quy hoạch quỹ đất. Tuy nhiên, những khó khăn trong việc xử lý các thủ tục pháp lý phức tạp và đảm bảo tiến độ xây dựng vẫn đang là những rào cản lớn. Nhiều dự án bị chậm trễ hoặc phải điều chỉnh quy hoạch, khiến nguồn cung không đáp ứng kịp nhu cầu ngày càng tăng.

Một yếu tố then chốt khác là sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường nhà ở. Mặc dù nhu cầu đối với nhà ở giá rẻ rất lớn, nhưng không phải ai cũng đáp ứng được các điều kiện để sở hữu nhà ở xã hội. Các tiêu chí như mức thu nhập, tình trạng gia đình và hồ sơ pháp lý thường gây khó khăn cho người mua. Bên cạnh đó, quy trình xét duyệt phức tạp cũng làm giảm hiệu quả phân phối nhà ở xã hội đến đúng đối tượng cần hỗ trợ.

Trong khi đó, tâm lý của người tiêu dùng và nhà đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng. Giá bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi những dự đoán về xu hướng thị trường trong tương lai. Một số người mua nhà hiện đang chuyển hướng sang các phân khúc trung cấp và cao cấp không chỉ để ở mà còn như một kênh đầu tư dài hạn. Điều này vô tình làm gia tăng áp lực giá lên toàn bộ thị trường, kể cả các phân khúc vốn được kỳ vọng sẽ giữ giá ổn định như nhà ở xã hội.

Hơn nữa, việc triển khai nhà ở xã hội cần được quản lý một cách minh bạch và công bằng. Những trường hợp mua nhà để đầu cơ thay vì sử dụng thực tế đã làm mất đi ý nghĩa xã hội của các dự án này. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, nhà ở xã hội có thể trở thành một phần của cuộc chơi đầu cơ thay vì giải pháp cho người thu nhập thấp.

Theo dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhà ở đã tăng bình quân hai con số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay, khi các chính sách hạn chế nguồn vốn và kiểm soát thị trường bất động sản được triển khai, nguồn cung nhà ở đã giảm mạnh, trong khi nhu cầu vẫn tăng, dẫn đến giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.

Trong bối cảnh này, nhà ở xã hội (NOXH) là lựa chọn duy nhất cho những người có thu nhập thấp và trung bình. Theo chuyên gia bất động sản, từ cuối năm 2025, Hà Nội sẽ bắt đầu có khoảng 4.000 căn NOXH được đưa vào sử dụng và từ năm 2027 đến 2029, tổng quỹ NOXH và nhà ở thương mại sẽ lên tới ít nhất 300.000 căn, giúp thị trường chung cư giảm nhiệt, khi người mua chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, còn các nhà đầu tư đã chuyển hướng.

Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã “đón” liên tiếp 3 dự án NOXH mới với tổng nguồn cung 1.531 căn. Cụ thể, ngày 17/12, Tổng Công ty 319 Bộ Quốc phòng đã tổ chức lễ khởi công Dự án khu nhà ở xã hội xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, TP Hà Nội .

Đây là dự án đầu tiên của Tổng Công ty 319 trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội, với tổng mức đầu tư hơn 600 tỷ đồng. Dự án được xây dựng trên diện tích khu đất 15.286m2; tổng diện tích xây dựng: 6.879,6m2, với 4 khối nhà cao 9 tầng (tổng diện tích sàn xây dựng cả 4 khối nhà khoảng 61.086,2m2, mật độ xây dựng 45%).

Nguồn cung dự kiến là 466 căn hộ; công trình bố trí một tầng hầm (chức năng để xe, kỹ thuật); sân vườn bố trí cây xanh, cảnh quan, khu vui chơi trẻ em... Theo kế hoạch, công trình sẽ hoàn thành vào ngày 30/10/2026.

Hồi đầu tháng 12/2024, một dự án nhà ở xã hội tại ô đất NO1 khu đô thị Hạ Đình cũng đã bắt đầu thi công sau thời gian bỏ không, chậm triển khai theo đúng tiến độ. Dự kiến công trình sẽ được thi công trong thời gian 30 tháng.

Dự án có diện tích hơn 9.300m2 thuộc quỹ đất 20% của Khu đô thị mới Hạ Đình. Tòa nhà cao 25 tầng, gồm: 5 tầng đế, 20 tầng căn hộ, 1 tầng hầm, tổng số 440 căn hộ; diện tích xây dựng hơn 3.700m2; tổng diện tích sàn hơn 62.500m2; quy mô dân số là 1.230 người.

Dự án được liên doanh bởi Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC – Công ty TNHH một thành viên & Công ty Cổ phần Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội – Haweico & Công ty cổ phần Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư thực hiện dự án.

Trước đó, vào ngày 28/11, Sở Xây dựng Hà Nội đã cấp giấy phép xây dựng cho liên danh Công ty Cổ phần Himlam Thủ đô và Công ty Cổ phần BIC Việt Nam xây dựng công trình chung cư cao tầng CT1 thuộc dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh và đấu nối hạ tầng khu vực, quận Long Biên.

Công trình được cấp phép cao 22 tầng nổi, 1 tum và 3 tầng hầm. Dự án khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 600 căn hộ, diện tích các căn hộ từ 64-77m2.

Ngoài những dự án nêu trên, một dự án nhà ở xã hội cũng gây sự chú ý trên thị trường Hà Nội đó là NHS Trung Văn đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Dự kiến, dự án này sẽ bàn giao nhà vào quý I/2025.

Được biết, trong danh mục kế hoạch các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị (đợt 3) của Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 có 6 dự án nhà ở xã hội tại 4 quận, huyện gồm: các quận Ba Đình, Long Biên; các huyện Thanh Trì, Thạch Thất.

Nhìn chung, để giá nhà thực sự hạ nhiệt và đáp ứng kỳ vọng của người dân, cần một chiến lược tổng thể với sự phối hợp đồng bộ giữa Chính phủ, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Ngoài việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, cần chú trọng cải cách thủ tục pháp lý, tăng cường giám sát và đảm bảo các chính sách hỗ trợ được thực thi đúng mục tiêu. Đồng thời, người tiêu dùng cũng cần có nhận thức rõ ràng và không quá kỳ vọng vào những thay đổi tức thời trên thị trường.

Tiến Hoàng/KTĐU