Thị trường bất động sản năm 2016 sẽ phát triển vững mạnh hơn

GS.TS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bất động sản dần phục hồi nhịp cung - cầu

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng, thị trường BĐS Việt Nam luôn có sự kết nối chặt chẽ và tác động lẫn nhau với nhiều thị trường khác như tài chính, đầu tư… Do vậy, một khi nền kinh tế vĩ mô được giữ ổn định như thời gian qua, các thị trường này sẽ tiếp tục có sự phát triển tốt trong tương lai.

Nhìn lại quá khứ, ông Hà nhận xét, thị trường thời điểm từ 2008-2013 luôn phát triển mất cân đối, nhiều giai đoạn không có giao dịch nhưng có lúc thì giao dịch quá “nóng”. Tuy nhiên, các Luật và quy định mới đây dành riêng cho thị trường BĐS đã có những quy định chặt chẽ hơn, nhưng cũng có những điều khoản mở rộng hơn cho doanh nghiệp. Chẳng hạn, Luật cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam là một đột biến lớn cho thị trường. “Năm 2016, thị trường BĐS sẽ tiếp đà hồi phục và phát triển mạnh mẽ hơn năm 2015”, ông Hà dự báo.

Cùng chung nhận định trên, GS.TS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, “hơi ấm” thị trường thực sự trở lại từ năm 2014, lúc đó người mua nhà đã không còn tâm lý chờ giá nhà giảm nữa. Do vậy, khách hàng bắt đầu mua nhà và đẩy thị trường ấm lên. Giao dịch nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội từ năm 2014 đến nay liên tục tăng và sẽ tăng tiếp trong tương lai, tín dụng BĐS hiện đạt 342 nghìn tỷ, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng mạnh… đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.

Theo báo cáo hàng tháng của Bộ Xây dựng, giao dịch BĐS nhà ở trên thị trường khá ổn định khi hàng tháng đều đạt mức khoảng 1400 tới 1900 giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Tính đến tháng 11/2015, cả nước có gần 35.000 lượt giao dịch bất động sản được thực hiện. Với tốc độ giao dịch như thời gian qua, về cuối năm số lượt giao dịch bất động sản năm 2015 sẽ có khả năng đạt mức gấp hai lần so với năm 2014.

GS.TS Đặng Hùng Võ khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đang có chiều hướng tích cực với việc đón nhận nhiều dòng tiền đổ vào. Hiện nay, dòng tiền tín dụng đầu tư vào BĐS khá lớn, khoảng 360.000 tỷ đồng, chiếm 12% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dòng tiền đầu tư từ kiều hối vào BĐS tại Việt Nam cũng khá cao, khoảng 3 tỷ USD. Cùng với đó là lượng tiền dân cư đầu tư vào BĐS là chưa thể tính được.

Tín dụng 9 tháng đầu năm 2015 tăng trưởng lên mức 10,23% so với cuối năm 2014, gấp gần hai lần so với mức tăng cùng kỳ 2014 (tăng 5,82%). Mặt bằng lãi suất cho vay trong tháng 9 duy trì ổn định so với tháng trước. Lãi suất cho vay các lĩnh vực sản xuất kinh doanh thông thường ở mức 6,8- 9%/năm đối với ngắn hạn, 9,3 -11%/năm đối với trung và dài hạn.

Thị trường cổ phiếu – trái phiếu hình thành xu hướng hồi phục vào cuối tháng 8, VN-Index dao động trong biên độ hẹp, trạng thái tích lũy trong suốt tháng 9.Theo số liệu về tín dụng BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 ở Bảng trên, có thể thấy tín dụng BĐS đã tăng trưởng khá tích cực, trong đó tín dụng cho nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất tới 39,3%, sau đó là phát triển khu đô thị với 19,8% và các loại BĐS khác với 21,5%. Điều này cho thấy với lãi suất tín dụng thấp như hiện nay, cơ hội tiếp cận vốn cho phát triển thị trường BĐS là rất lạc quan. Trong năm 2016 tiếp theo, thị trường sẽ không thể xẩy ra tình trạng trầm lắng.

Thị trường BĐS vốn là thị trường có sức ì rất lớn, một xu hướng cũng phải diễn ra trong vài năm. Điều cần làm lúc này là làm gì để hút được vốn vào đầu tư BĐS ở nhiều dạng khác nhau, trong đó có vốn từ tiết kiệm của dân, vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước, vốn từ người nước ngoài, v.v. Để hút được vốn, cần chứng minh được khả năng sinh lợi cao và an toàn khi đầu tư vào BĐS.

Trong tình hình hiện nay, thói quen của người Việt Nam vẫn ưu tiên cho thị trường BĐS khi so sánh quyết định đầu tư giữa BĐS, vàng, ngoại tệ, gửi ngân hàng, chứng khoán và trực tiếp sản xuất kinh doanh. Bên cạnh thói quen trong tư duy, BĐS vẫn là nơi đầu tư có nhiều ưu việt mặc dù khả năng sinh lợi từ nay chắc chắn không được cao như trước đây.

Khó xuất hiện bong bóng BĐS trong 3 năm tới

Liên quan đến lo ngại về khả năng “bong bóng” BĐS có thể xuất hiện trở lại. GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, chúng ta đã lo quá xa về vấn đề này. Không có lý do gì phải lo tới bong bóng BĐS khi giá đang rất ổn định, nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa quyết định bỏ vốn vào đầu tư.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường BĐS đã kết thúc giai đoạn tích tụ bong bóng và xì hơi bong bóng. Người tiêu dùng không còn chờ đợi giảm giá và quyết định mua theo nhu cầu sử dụng. Năm 2015, thị trường BĐS đã có nhiều biểu hiện tích cực thể hiện qua sự tăng trưởng về giao dịch và tín dụng BĐS cũng như tốc độ giảm hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc.

Trong suốt năm 2015, lượng tồn kho BĐS được giảm hàng tháng từ khoảng 2% tới 5%, những tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh hơn. Điều này cho thấy kho BĐS tồn đọng sẽ được từng bước giải quyết trong quá trình ấm lên của thị trường. Cách thức thực hiện duy nhất đúng là chắp nối các thương vụ mua bán và sáp nhập doanh nghiệp, dự án. Đặc biệt, giao dịch nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội ở mức độ trung bình chứng tỏ thị trường BĐS mới chỉ thỏa mãn nhu cầu mua nhà ở của dân, chưa có tình trạng đầu cơ.

Về tín dụng, năm 2015, tổng dư nợ tín dụng vào thị trường BĐS đạt mức khoảng 342 tỉ đồng, trong đó tỉ lệ cho phần nhà ở là 39%, tiếp đó, khu đô thị và các BĐS khác là 21%, khu công nghiệp 4%, đất đai 7%, văn phòng cho thuê 9%... “Tuy đây chưa phải mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thể thấy đã có sự song hành trong tăng trưởng tín dụng và BĐS. Từ đầu năm đến nay mức giảm hàng tồn kho BĐS vào khoảng từ 3 đến 5%/tháng, mức giảm này tuy còn chậm nhưng cũng là dấu hiệu tích cực đáng ghi nhận của thị trường BĐS”, ông Võ cho biết.

Sự chuyển biến mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp trong các tháng cuối năm cho thấy yêu cầu của người mua nhà đã khác xưa. Người mua nhà ngày càng đòi hỏi cao hơn, không chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở mà còn là các điều kiện về an ninh, tiện ích… Điều này cũng cho thấy, thị trường BĐS đang ngày càng chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tính toán tốt mới được hưởng lợi. Do đó, ông Võ khẳng định, trong vòng 3 – 4 năm tới, không thể có bong bóng BĐS được vì hiện đường giao dịch đang nằm ngang và dựa các yếu tố kinh tế vĩ mô nên không thể xảy ra bong bóng. Thị trường trong năm 2016 sẽ có sự tăng trưởng mạnh hơn.

Từ thực tế sự tăng trưởng khả quan gần đây, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường BĐSlà tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng lưu ý: “thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng, nhưng BĐS vốn diễn biến rất phức tạp nên không thể chủ quan”.

Chia sẻ quan điểm về thị trường, các chuyên gia đều cho rằng thị trường tài chính toàn cầu có đặc điểm tính bất định khá lớn, dễ bị tổn thương, hay bị sốc. USD tăng giá liên tục, Nhân dân tệ cũng phá giá liên tục, tuy nhiên BĐS toàn cầu đang phục hồi nhanh, khá vững chắc, không có kiểu quay lại bong bóng mà phục hồi tương đối đều.

Hơn nữa, khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất cho nhà đầu tư là thị trường BĐS. Khảo sát cho thấy đầu tư vào BĐS tại nhiều nước ngày càng tăng, đây là xu thế chung. Đặc biệt, khi hiệp định TPP có hiệu lực, dự kiến dòng lao động từ nông thôn ra thành thị sẽ tăng, làn sóng đô thị hóa sẽ đến kéo theo nhu cầu về BĐS.

Qua thu thập số liệu, chạy mô hình và cho kết quả: đến 2018 nhu cầu về BĐS mới cân bằng với cung. Hiện tại cung vẫn cao hơn cầu. Nhưng từ sau năm 2018 cầu sẽ lớn hơn cung. Dự báo khoảng năm 2021 - 2023 mới có bong bóng BĐS. Đặc biệt dù có bong bóng thì bong bóng cũng không lớn, do thị trường minh bạch hơn, thông tin cân xứng hơn và Chính phủ quản lý chặt chẽ hơn.

Thị trường BĐS và những giải pháp thiết thực

Nhìn lại năm 2015, bên cạnh những thành công đạt được, thị trường BĐS vẫn còn đó những khó khăn, những vấn đề tồn đọng cần được giải quyết, tháo gỡ để có thể đi đúng quỹ đạo phát triển trong dài hạn, để thúc đẩy hơn nữa quá trình hồi phục của thị trường BĐS.

Những vấn đề cần quan tâm và cần được giải quyết trước tiên đó là:

Cơ chế cho vay tín dụng ưu đãi đối với người nghèo, người có thu nhập thấp cần được điều chỉnh lại trên nguyên tắc thực hiện các tín dụng nhỏ với sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội. Điều quan trọng là giúp người nghèo có cơ hội cải tạo nhà đang ở, không nên tiếp tục áp dụng cơ chế “xin - cho” như thời gian qua...

Cần có những giải pháp cho vấn đề về nguồn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp BĐS và những cá thể tham gia thị trường. Có thể xem xét việc xây dựng, hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính, sản phẩm tài chính BĐS phát triển như quỹ tín thác BĐS REIT; các cơ quan cho vay thế chấp nhà ở (như mô hình đã được Malaysia áp dụng rất thành công), chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh BĐS (các dự án giai đoạn sau 2015).

Cần nâng cao hơn nữa chất lượng quản lý doanh nghiệp, quản lý rủi ro, nguồn nhân lực và tiềm lực tài chính, điều này ảnh hưởng trực tiếp tới sự vận hành của doanh nghiệp và quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng. Đặc biệt, cần tăng cường hơn nữa vai trò của Hiệp hội ngành nghề trong hoạt động của doanh nghiệp để có thể phối hợp, hỗ trợ lẫn nhau, chia sẻ thông tin, kinh nghiệm trong phát triển kinh doanh.

Cơ hội phát triển thị trường BĐS 2016 luôn phụ thuộc vào sức hấp dẫn sinh lợi khi đầu tư vào BĐS, cách thức quản lý rủi ro trên thị trường. Trước hết, phải bảo đảm tính minh bạch của thị trường về thông tin để mỗi người có thể có dự báo riêng cho mình, lựa chọn cách đầu tư theo dự báo của mình. Tiếp theo, những rủi ro về quan hệ tài chính cũng cần được quản lý chặt chẽ, kể cả giao dịch chuyển quyền, giao dịch bảo đảm, giao dịch tài sản trên giấy. Quản lý rủi ro tốt là bảo đảm mọi giao dịch trên thị trường đều an toàn, tạo sự hấp dẫn cho thị trường.

Hệ thống thuế BĐS của Việt Nam đã quá lạc hậu, không tạo tăng thu ngân sách từ BĐS để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng, cũng không mang lại hiệu quả quản lý đối với thị trường. Ví dụ, chúng ta mất rất nhiều sức để cố gắng giải tỏa khu phố cổ Hà Nội nhưng vẫn chưa thể làm được gì. Trên thực tế, chỉ cần đánh thuế cao đối với BĐS tại khu phố cổ là có thể điều chỉnh lại phân bổ dân cư tại đây.

Cơ hội cho thị trường BĐS 2016

Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua giai đoạn đầu gắn với nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường. Sau giai đoạn trầm lắng và đóng băng, năm 2015 đang mở ra một giai đoạn tiếp theo với triển vọng lớn hơn gắn với tính chuyên nghiệp cao hơn nhiều. Trước đây cứ bỏ được tiền vào BĐS là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Đến nay, khả năng sinh lợi như vậy không tồn tại nữa mà cần có những tính toán chuyên nghiệp hơn. Ví dụ như một nhà đầu tư có thể lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp với dự báo của mình. Có thể chọn một khu đất vàng ở trung tâm Hà Nội hoặc TP.HCM hay chọn một vùng ven đô mà trong tương lai gần có thể trở thành một trung tâm đô thị mới, hay chọn một tỉnh xa có tiềm năng du lịch, v.v.

Với mức độ hội nhập quốc tế đang ngày càng tăng, Việt nam có thể xuất khẩu BĐS tại chỗ cho người nước ngoài do đó cần tạo dựng niềm tin cho đối tượng này vào chính sách đã mở. Tóm lại, sức hút của thị trường giai đoạn tới sẽ khác với trước đây, không phải cứ có tiền đổ vào BĐS là có lợi nhuận mà chỉ có thể giành lợi nhuận khi biết tính toán. Tiềm năng phát triển BĐS rất lớn, nhưng phải làm sao để mang lại lợi ích cho tất cả mọi người tham gia thị trường, tái cấu trúc thị trường để phát triển bền vững, minh bạch.

Tóm lại, năm 2016 là năm tiếp tục mọi thành tựu mà năm 2015 đã đạt được, việc phát triển có hiệu quả hay không hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình tái cấu trúc để tăng tính chuyên nghiệp của mỗi thành phần tham gia thị trường kể cả nhà quản lý, nhà đầu tư và người tiêu dùng. Năm 2016 chắc chắn thị trường sẽ có những phát triển tốt hơn năm nay với sức bật được tích lũy từ năm 2014 và 2015. Thêm vào đó từ năm 2015, đã bắt đầu chu kỳ mới của thị trường BĐS với tính minh bạch, cạnh tranh cao hơn, tăng cơ hội cho người có tiền đầu tư vào BĐS, từ đó có thể đa dạng hóa được nguồn vốn vào thị trường.

Hoài Thu