Thị trường bất động sản nhà ở sẽ phục hồi trong năm 2024

Năm 2023 thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận những điểm sáng nhưng cũng nhiều thách thức. Về nguồn cung, cả hai thành phố đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây.

Cụ thể, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

So với nửa đầu năm, lượng mở bán mới trong 6 tháng cuối năm 2023 đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội, khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023. Các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Hà Nội và tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP. Hồ Chí Minh trong năm nay.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường chung cư ở cả hai thành phố vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Tính trên tổng nguồn cũng mở bán mới trong năm 2023, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP. Hồ Chí Minh.

Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc binh dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đưa ra cách tiếp cận đa chiều để cho rằng, thị trường bất động sản không thể phát triển đột biến trong năm 2023 bởi đã thiếu các động lực thúc đẩy đủ mạnh.

Cụ thể, về các luồng tiền vận hành vào thị trường, gồm nguồn tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại, vốn đầu tư nước ngoài, nguồn tiền từ chứng khoán, kiều hối, đầu tư công, từ gói 120 nghìn tỷ đồng và các nguồn khác…, đều không có những biến động tích cực. Về chính sách, năm 2023, dù một loạt chính sách đã được thông qua, có tác động đến thị trường bất động sản, song chỉ để thị trường được bình ổn chứ chưa đạt tới tác động kích thích, thúc đẩy.

“Năm 2023, thị trường không xấu đi đã là điểm tích cực trong quy luật mang tính chu kỳ khoảng 10 năm với các phân đoạn: Ổn định - tăng trưởng - khó khăn - phục hồi. Về tính chu kỳ, cũng chưa đủ thời gian cho thị trường bất động sản vượt qua được tình trạng trầm lắng”, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung khái quát.

TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản sẽ khó có sự bùng nổ trong nửa đầu năm 2024 nhưng xét về tổng thể, thị trường sẽ dần đi vào ổn định, những điểm sáng sẽ sáng dần lên và những điểm tối sẽ mờ dần đi. Sự bùng nổ có thể sẽ đến vào quý III – quý IV/2024.

Theo TS Nguyễn Minh Phong: "Có thể nói, giai đoạn khó khăn nhất dường như đã ở phía sau, bao gồm cả khó khăn về chính sách, về nguồn vốn hay niềm tin trên thị trường. Hơn nữa, những thuận lợi mới đang xuất hiện. Trong đó, đáng chú ý là nhờ sự vào cuộc và chỉ đạo của Chính phủ, lãi suất cho vay đang có xu hướng giảm dần. Điều này sẽ giúp chi phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản giảm đi".

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, các chương trình hỗ trợ tín dụng như gói 120.000 tỷ đồng tiếp tục được triển khai và trong thời gian tới có thể mở rộng hơn. Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang và sẽ đậm nét dần với hàng loạt dự án luật mới như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều điểm mới. Ngoài ra, các nút thắt trong việc phê duyệt dự án ở các khu dân cư mới sẽ được giải quyết và nguồn cung trên thị trường đang gia tăng.

Năm 2024 được nhận định là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên, cũng đan xen nhiều cơ hội mới. Những yếu tố tích cực như sự hồi phục kinh tế mạnh mẽ, chính sách hỗ trợ và quy hoạch mới sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư quyết định “xuống tiền”.

Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án, Công ty cổ phần DKRA Group Võ Hồng Thắng nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi nhanh hơn so với các chu kỳ trầm lắng trước đó. Năm 2024, bức tranh toàn cảnh sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn, dựa trên tiền đề niềm tin thị trường được củng cố.

Để lấy lại niềm tin cho thị trường, chuyên gia này cho rằng, việc giải tỏa tâm lý bi quan là hết sức cần thiết. Có 3 việc cần làm lúc này là nỗ lực tăng trưởng kinh tế, ban hành các chính sách tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy nguồn cung cho thị trường; giải quyết sớm các vướng mắc về pháp lý dự án. Ngoài ra, cần khơi thông nguồn vốn tín dụng và minh bạch thị trường trái phiếu bất động sản.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng đưa ra kịch bản cần đến 3 yêu cầu hỗ trợ để tạo cú hích cho thị trường đi lên mạnh mẽ. Đó là cần nguồn đầu tư nước ngoài tăng đột biến. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành, với xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản. Các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng: Lãi suất ngân hàng thấp đồng thời với mở rộng tín dụng; tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý rốt ráo và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận một chu kỳ vốn mới. Đồng thời, các công cụ tài chính bất động sản khác được xem xét, cho phép vận hành...

Bên cạnh đó, dự báo trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố. Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Ngoài ra, hoạt động đầu tư công, cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai và đẩy mạnh giải ngân trên toàn quốc, tạo động lực để kích thích tăng trưởng kinh tế, theo đó bất động sản sớm được cải thiện và phục hồi.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhu cầu tiêu dùng, tăng trưởng đơn hàng, sản xuất kinh doanh ở mức thấp sẽ cản trở sự phục hồi sớm của thị trường bất động sản. Do đó, chuyên gia kỳ vọng trong năm 2024, Chính phủ sẽ ưu tiên mục tiêu tăng trưởng, cải thiện năng suất lao động, cải thiện tình hình sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng, kiểm soát lạm phát. Kinh tế phục hồi càng nhanh, sức mua chung càng ổn định thì cơ hội phục hồi của thị trường bất động sản càng cao.

Tiến Hoàng/KTDU