Tín hiệu hồi phục đang rõ hơn với thị trường bất động sản

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, chỉ riêng trong tháng 6/2024, tổng nguồn vốn tín dụng vào nền kinh tế ước đạt trên 480.000 tỷ đồng, cao hơn con số của cả 5 tháng đầu năm. Trong đó, tín dụng bất động sản tăng 4,6% với tỷ trọng khoảng 40% là tín dụng kinh doanh bất động sản (tăng 10,29%) và khoảng 60% là tín dụng tiêu dùng bất động sản (tăng 1,15%).

Tín dụng bất động sản tăng trở lại gắn liền với giai đoạn thị trường ghi nhận sự tái khởi động của nhiều dự án cũ cùng với việc ra mắt các dự án mới, tâm lý nhà đầu tư cũng hứng khởi hơn sau khi Quốc hội chấp thuận đề xuất của Chính phủ cho phép 3 dự án luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024.

Bên cạnh đó, phân tích của VARS cho thấy, việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1- 8 tới đây, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó, chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS

Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào BĐS. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới,…

VARS cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên.

Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc các luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu giúp đẩy nhanh gỡ vướng cho các dự án, đảm bảo cơ sở pháp lý cho các địa phương có căn cứ tháo gỡ các nút thắt về định giá đất, phê duyệt văn bản, hồ sơ cấp phép cho các dự án.

Nhu cầu nhà đầu tư rất lớn, nhưng họ thận trọng hơn và đòi hỏi các dự án phải đầy đủ pháp lý thì mới xuống tiền. Đây cũng là một phần giúp cho dòng tiền vào thị trường có dấu hiệu tăng trở lại thời gian qua.

Trong báo cáo cáo cập nhật ngành bất động sản vừa công bố, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho biết, tỷ lệ đòn bẩy tín dụng bất động sản sẽ duy trì ở mức cao khi các doanh nghiệp lĩnh vực này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới.

Trong quý I/2024, tỷ lệ này tại các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có xu hướng tăng, thể hiện bằng chỉ số nợ vay/EBITDA tăng lên mức 3,4 lần từ mức hơn 2 lần trong giai đoạn trước năm 2022.

“Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên, thời gian qua, việc mở bán dự án không thuận lợi nên khó tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới”, báo cáo VIS Rating phân tích và cho rằng, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn lực để vừa thực hiện dự án, triển khai hoạt động bán hàng, vừa giảm bớt khó khăn về thanh khoản trước áp lực nợ đáo hạn trái phiếu lớn giai đoạn 2024-2025. Các chuyên gia VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm nay.

Về phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ "bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn.

Nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024, được đóng góp chủ yếu từ phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang với chất lượng sản phẩm và mức giá bán phục hồi rõ nét cùng với nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng khi các đại dự án đang hoàn tất các khâu cuối cùng gia nhập thị trường.

Phần lớn các phân khu, dự án mới mở bán đến từ các dự án ở vùng ven thành phố, các tỉnh/thành xung quanh 2 đô thị đặc biệt. Nhu cầu mua nhà để ở sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá... sẽ thúc đẩy lượng giao dịch tiếp tục tăng.

Phân khúc Nhà ở xã hội cũng đứng trước cơ hội "đảo chiều" khi các quy định mới theo hướng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, người mua nhà ở xã hội được thực thi hiệu quả; gói tín dụng 120 nghìn được sửa đổi theo hướng ưu đãi hơn.

Phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục tăng trưởng với hoạt động thâu tóm quỹ đất để phát triển khu công nghiệp (KCN) của các tập đoàn. Các mô hình KCN bền vững cũng sẽ được thúc đẩy phát triển khởi sắc và nhanh hơn, góp phần phát triển kinh tế xanh, tuần hoàn như chủ trương của Đảng và Nhà nước. Đồng thời gia tăng chuỗi giá trị, đáp ứng nhu cầu, tạo lợi thế cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư bền vững.

Nguồn cung phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục được cải thiện với nhiều hơn doanh nghiệp "can đảm" ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể do thị trường BĐS chung chưa thực sự khởi sắc. Nhiều dự án vẫn phải tạm dừng do gặp khó khăn về pháp lý, dòng tiền.

VARS dự báo, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các Bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là "bộ lọc" loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Tiến Hoàng/KTĐU