Bản tin bất động sản 12/3: Các tỉnh cần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn trong khi lập quy hoạch

Thị trường bất động sản chưa được điều tiết hiệu quả

Tại hội thảo “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TP.HCM tổ chức ngày 11/3/2022, ông Vũ Hải Quân, Giám đốc Đại học Quốc gia TP.HCM, cho rằng thời gian qua nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, thị trường bất động sản cũng chưa phát triển bền vững…

"Thực tế cho thấy, mặc dù các khoản thu từ đất đai có khuynh hướng tăng, nhưng khả năng gia tăng qua các năm chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai," GS.TS Nguyễn Thị Cành, Trường Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM nhận định.

Bà Cành cũng cho rằng việc tính giá đất cho các tổ chức và cá nhân nộp nghĩa vụ tài chính có bất cập khi khung giá đất của các địa phương được quy định 05 năm/lần, nhưng giá đất trên thị trường thay đổi từng ngày.

Chẳng hạn, giá đất tại đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) được công bố 162 triệu đồng/m2, nếu nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) cao nhất là 2,5 lần thì giá đất tại con đường này khoảng 405 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỷ đồng/m2.

Hiện chưa có cơ chế, giải pháp đồng bộ để thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm…

Thời gian qua, tại một số khu vực, giá đất nền tăng nhanh do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay... dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để “thổi giá” thu lợi. Ngay như câu chuyện đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá trúng quá cao khiến mặt bằng giá đất xung quanh cũng “té nước theo mưa”.

“Với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra 01 căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Giá bán cao như vậy ai mua? Nhà nước cũng không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông”, ông Khởi nói.

Bình luận thêm về mức giá “khủng” lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 tại đấu giá đất Thủ Thiêm, PGS.TS Nguyễn Hồng Nga và Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật, cho biết tại Hồng Kông giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm khoảng 30%-50%. Tại Trung Quốc, giá thắng thầu cũng chỉ cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 45%. Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, giá đất cao nhưng cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.

Cần sớm tháo gỡ nhiều điểm nghẽn khi lập quy hoạch tỉnh

Theo Luật Quy hoạch, hệ thống quy hoạch quốc gia gồm: quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Như vậy, đối với cấp tỉnh chỉ có quy hoạch tỉnh, các quy hoạch khác sẽ tích hợp vào quy hoạch tỉnh.

Việc tích hợp các quy hoạch khác vào quy hoạch chung kinh tế - xã hội của tỉnh sẽ giúp xóa bỏ được nhiều quy hoạch chồng chéo, kém chất lượng. Qua đó, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình sản xuất, kinh doanh.

Mặc dù vậy, do là lần đầu tiên thực hiện nên quá trình lập, thẩm định quy hoạch tỉnh, Đồng Nai hiện đang gặp một số vướng mắc.

Theo UBND tỉnh, hiện nay, việc ban hành văn bản hướng dẫn liên quan đến quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia theo pháp luật chuyên ngành chưa có sự đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Quy hoạch và nguyên tắc xây dựng các luật, pháp lệnh sửa đổi một số điều có liên quan đến quy hoạch đã được Quốc hội thông qua, gây khó khăn cho địa phương trong quá trình lập, thẩm định quy hoạch tỉnh.

Cụ thể, đối với nội dung “phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện” trong quy hoạch tỉnh, theo quy định tại Điều 27 Luật Quy hoạch thì đây là một nội dung của quy hoạch tỉnh. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì Sở TN-MT tổ chức phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện trong quy hoạch tỉnh. Theo UBND tỉnh, quy định này gây khó khăn cho các địa phương trong quá trình triển khai lập quy hoạch khi cơ quan tổ chức lập quy hoạch tỉnh phải thực hiện thêm quy trình, thủ tục trong quá trình lập quy hoạch tỉnh so với quy định của Luật Quy hoạch.

Cùng với đó, Đồng Nai đã phê duyệt dự toán lập quy hoạch tỉnh theo quy định của pháp luật và không tách nhiệm vụ xây dựng phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai theo khu chức năng và theo loại đất đến từng đơn vị hành chính cấp huyện như quy định tại Nghị định 148.

Như vậy, việc phân bổ và khoanh vùng đất đai sẽ bị vướng do quy định tại Nghị định 148. Theo UBND tỉnh, đây là nội dung cần được tháo gỡ để địa phương thống nhất tổ chức thực hiện.

UBND tỉnh cũng kiến nghị Bộ KH-ĐT nghiên cứu, tham mưu Chính phủ đẩy nhanh tiến độ hoàn thành chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước giai đoạn 2021-2030, quy hoạch cấp quốc gia và quy hoạch vùng thời kỳ 2021-2030, bởi đây là những căn cứ quan trọng để tỉnh triển khai lập quy hoạch tỉnh.

Bên cạnh đó, Đồng Nai cũng đề nghị Bộ KH-ĐT hướng dẫn xác định các quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành thuộc nhiệm vụ lập của cấp tỉnh do hiện nay chưa có quy định cụ thể xác định cấp có thẩm quyền được lập, phê duyệt đối với các quy hoạch này.

Doanh nghiệp kêu khó vì quy định 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh: Trước đây, tại Nghị định 100/2015 quy định đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên tại các đô thị từ loại 3 trở lên thì phải dành 20% quỹ đất ở trong dự án để bố trí NƠXH. Với dự án dưới 10 ha thì được chọn bố trí bằng đất, quỹ nhà hoặc bằng tiền. Đến Nghị định 49/2021 thì quy định lại như đã nêu trên.

Ông Dũng lấy ví dụ như một dự án chỉ có 2 ha đất tại TP Thủ Đức, chủ đầu tư đã phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất NƠXH theo đơn giá nhà nước, chênh lệch rất lớn DN sẽ phải gánh. “Điều này chắc chắn sẽ đội giá nhà thương mại lên cao” - ông Dũng nói.

Vị này cũng cho biết thêm, khi đầu tư dự án, DN thường chủ động tự đi mua đất phát triển dự án và lẽ ra được quyền tự do kinh doanh phù hợp theo quy định, không làm những điều pháp luật cấm, trong khi chính sách điều tiết NƠXH buộc DN phải bố trí quỹ đất làm NƠXH như vậy là có phần khiên cưỡng.

Từ đó, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh kiến nghị đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập thì cho phép DN được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển NƠXH hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô khu đất, dự án.

Về lâu về dài, Nhà nước nên có các quỹ đất sạch quy hoạch khu vực xây dựng NƠXH và giao cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà cấp tỉnh làm chủ đầu tư dự án. Theo đó, dự án sẽ rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư. Cơ quan này sẽ chỉ phải triển khai đấu thầu thi công xây dựng theo quy định, sẽ góp phần giảm giá thành nhà ở.

Lạm phát đẩy giá nhà đất tăng cao

Từ cuối tháng 2 đến nay, giá dầu, xăng, gas, thép đều tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại. Các chuyên gia cho rằng, đà tăng sốc giá hàng hóa ngay trong quý đầu năm cùng biến động lớn của giá vàng có thể tác động tiêu cực đến giá nhà đất và thổi bùng làn sóng đầu cơ tích trữ tài sản.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc CTCP tư vấn Nam Phát phân tích, với nhiều loại hàng hóa chiếm tỷ trọng lớn trong rổ tính chỉ số giá tiêu dùng đều tăng cao, lạm phát tăng là kịch bản không thể tránh khỏi.

Ông Nam cho rằng, trong điều kiện bình thường, thậm chí là hai năm dịch bệnh hoành hành vừa qua, giá bất động sản vẫn leo thang nên năm nay, lạm phát tăng càng đẩy giá tài sản lên cao theo hướng bất lợi cho thị trường. "Trong quá khứ từng xảy ra kịch bản lạm phát cao kéo theo lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản bị đình trệ", CEO Công ty Nam Phát quan ngại.

Một mặt ông Nam thừa nhận lạm phát sẽ khiến nhiều người có tiền nhàn rỗi tranh thủ tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản. Mặt khác, ông cho rằng lạm phát có thể khiến những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính (vay vốn đầu tư bất động sản) sẽ phải đắn đo, thận trọng, thậm chí tháo chạy do "thủng ví" vì có khả năng lãi suất ngân hàng tăng cao để bù lạm phát. Các bất động sản nói chung và tài sản giá trị cao nói riêng, có thể gặp khó khăn trong cơn bão lạm phát vì thanh khoản kém.

Cần Thơ, Hưng Yên, Hoà Bình được chuyển đổi đất ruộng làm dự án

Phó thủ tướng Lê Văn Thành vừa chấp thuận, cho phép các tỉnh, thành Cần Thơ, Hưng Yên, Hoà Bình chuyển mục đích sử dụng gần 134 ha đất trồng lúa sang phi nông nghiệp để thực hiện dự án khu đô thị, cụm công nghiệp.

Cụ thể, Phó Thủ tướng chấp thuận UBND TP Cần Thơ chuyển mục đích sử dụng 24,82 ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án Khu dân cư Nam Long 2.

UBND tỉnh Hưng Yên được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng 65 ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án cụm công nghiệp Phạm Ngũ Lão - Nghĩa Dân.

Ngoài ra, Phó Thủ tướng cũng chấp thuận cho UBND tỉnh Hòa Bình chuyển mục đích sử dụng 43,98 ha đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án Khu đô thị mới Trung Minh A.

Phó thủ tướng yêu cầu các tỉnh Cần Thơ, tỉnh Hưng Yên, Hòa Bình chỉ đạo thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nêu trên theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và các pháp luật khác có liên quan.

Đồng thời chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật, trước Thủ tướng Chính phủ về quyết định thực hiện dự án và việc tổ chức thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đất đai. Thực hiện việc giao đất, cho thuế đất, đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Bộ Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm theo dõi, hướng dẫn thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nêu trên theo đúng quy định của pháp luật.

Tiến Hoàng (tổng hợp)
Theo KTDU