Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến gửi Thủ tướng Chính phủ, đánh giá về những tác động của đấu giá "đất vàng" ở KĐT mới Thủ Thiêm (TP HCM) vừa qua.
Có thể tác động tiêu cực đến tất cả các phân khúc của thị trường BĐS
Nhận định về tác động của phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, bên cạnh những tác động tích cực cho TP, còn nhiều tác động bất lợi cho thị trường bất động sản trong tương lai.
Cụ thể, sau phiên đầu giá này, các nhà đầu tư kỳ vọng rất cao vào thị trường bất động sản tương lai tại Khu đô thị Thủ Thiêm. HoREA đánh giá “nếu nhà đầu tư trúng đấu giá "đất vàng" không nhằm mục đích khác và thực sự đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp hạng sang tại các lô đất Thủ Thiêm thì có thể đã quá kỳ vọng vào thị trường tương lai trong 5-8 năm tiếp theo, khi mà Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, thu hút được thêm nhiều nhà đầu tư lớn của thế giới, trở thành trung tâm tài chính quốc tế và khu vực”.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.
Trên cơ sở nghiên cứu, tính toán tất cả chi phí, chia theo hệ số sử dụng đất…, HoREA tạm tính giá bán bình quân căn hộ của 4 dự án này có thể lên đến 66-80 tỉ đồng/căn, tương ứng đơn giá 580-666 triệu đồng/m2 sàn - cao hơn rất nhiều so với các căn hộ cao cấp trong cùng khu vực (giá căn hộ cao cấp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2).
Phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa qua có thể tác động tiêu cực đến tất cả các phân khúc của thị trường BĐS.
Điều này sẽ tác động đối với các chủ đầu tư có dự án nhà ở tại Thủ Thiêm, các phường lân cận và khu trung tâm TP.HCM. Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ rất có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất, nhất là với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng.
HoREA Cho rằng nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá "khủng" mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại.
Ngoài ra, thị trường đã có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Trên thực tế, giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã bắt đầu tăng mạnh so với trước.
Chưa kể, giá đất quá cao so với thực tế là không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu", không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" - vừa gây thiệt hại cho người tiêu dùng vừa bất lợi cho chính các chủ đầu tư. Vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn.
Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, "đánh vống" giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.
Kết quả đấu giá cũng có thể tác động tiêu cực đến tất cả phân khúc thị trường bất động sản, gây trở ngại rất lớn cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà, trước hết là mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP.HCM.
Nhiều bất cập trong công tác đấu giá
Bên cạnh đó, HoREA cũng chỉ ra còn nhiều vấn đề trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất .
Thứ nhất là tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.
Bán đảo Thủ Thiêm.
Thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần, nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt trước hoặc kéo dài việc thanh toán.
Thứ hai là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính", hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này theo HoREA chỉ mang tính hình thức.
Thứ ba là những biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí "đất vàng" hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.
Cuối cùng là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".
Cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM năm 2014 có "giá khởi điểm" đấu giá là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Kết quả đấu giá 4 lô đất của Thủ Thiêm cũng cao gấp gần 10 lần so với giá khởi điểm.
Điều đó cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.
Hạ Lam
Theo KTĐU