Ký kết đặt cọc nhà ở – khách hàng nên cẩn trọng

Theo Luật Kinh doanh BĐS, các dự án BĐS phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng với các khu đô thị thì mới được bán cho khách hàng.

Nhiều bài học về giữ chỗ đặt cọc dẫn đến tiền mất tật mang đã xảy ra, nhưng không ít người dân vì tin lời chủ đầu tư không có uy tín, tin vào những lời hứa “đường mật” rằng khi dự án xong các thủ tục giấy tờ thì giá sẽ tăng gấp đôi, gấp ba, nên đã dễ dàng xuống tiền đặt chỗ.

Xuống tiền sớm…nhận lãi cao

Khách hàng thường cho rằng đặt cọc lúc dự án chưa mở bán thì có thể mua được rẻ để đầu tư lướt sóng hoặc giữ lại được căn hộ ưng ý, nên lựa chọn hình thức giữ chỗ đặt cọc.

Anh Nguyễn Văn Bình (trú tại quận Liên Chiểu, Đà Nẵng) đặt cọc một căn hộ trị giá 6 tỷ đồng với lời hứa của chủ đầu tư sau khi đủ 70% sẽ ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, khi đóng xong 70%, bất ngờ chủ đầu tư cho rằng anh chậm đóng 25% tiếp theo nên đã bán cho một khách hàng khác. Trong khi đó, thỏa thuận được nêu trong hợp đồng lại không có bất kỳ điều khoản nào quy định về việc giải quyết vấn đề trường hợp của anh Bình.

Một dự án nằm tại quận 3 (Tp.HCM), chủ đầu tư hiện nay vẫn chưa thực hiện xong phần móng cũng như đủ điều kiện mở bán đã tiến hành cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ gần 100% số căn hộ với số tiền thu của khách là 50 triệu đồng/căn.

Tương tự, một dự án khác tại quận 2 mới chỉ có quy hoạch 1/500 nhưng cũng đã cho đặt giữ chỗ trước với số tiền 20 triệu đồng/căn hộ và thu 30% trước khi xong móng. Hiện, block trong đợt mở bán đầu tiên đã được khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua hết nên chủ đầu tư cho biết sẽ mạnh dạn hơn trong việc triển khai các công đoạn tiếp theo.

Anh Hoàng Hưng (trú tại quận 2) chia sẻ: Do các dự án này gần khu công nghệ cao, làng Đại học Thủ Đức, nên anh kỳ vọng đặt cọc nhằm giữ được căn hộ có vị trí đẹp để sau này cho thuê. Tuy nhiên, kỳ vọng của anh đã trôi qua 3 năm mà dự án vẫn dang dở.

Cảnh báo rủi ro từ việc đặt cọc

Cục cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng cho biết, theo thông tin tổng hợp từ Bộ Xây dựng về số lượng dự án và căn hộ thương mại, trong Quý I/2021, trên cả nước có 88 dự án với 26.019 căn hộ được các Sở Xây dựng có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đơn vị này, thực tế hiện nay trên thị trường đang ghi nhận không ít kênh môi giới (nhận là kênh môi giới của chủ đầu tư) hoặc trực tiếp các chủ đầu tư đã giới thiệu và nhận các khoản đặt cọc trước của khách đối với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Hình thức nhận đặt cọc từ một tờ giấy đặt cọc đơn giản chỉ ghi nhận số tiền đặt cọc đến những văn bản chi tiết hơn như hợp đồng đặt cọc hay văn bản thỏa thuận về việc cung cấp các dịch vụ liên quan đến tư vấn, đăng ký mua căn hộ chung cư; khoản đặt cọc từ vài chục triệu đến những khoản lớn hơn gấp nhiều lần.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người dân tìm hiểu rõ địa vị pháp lý của bên nhận đặt cọc/bên bán hàng trong mối quan hệ với chủ đầu tư. Ngoài thông tin do bên nhận đặt cọc/bên bán hàng cung cấp, cần đề nghị cung cấp các giấy tờ chứng minh cũng như kiểm tra lại thông tin từ kênh chủ đầu tư.

Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc đặt cọc. Đây là một trong các biện pháp đảm bảo một bên giao cho bên kia một khoản tiền để quản lý nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên thực tế, đáng lo ngại là nhiều chủ thể tìm cách vận dụng để tạo ra quy định cho giống với việc đặt cọc nhưng bản chất là không thực hiện đúng việc đặt cọc đã được quy định trong luật.

Tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên giao nên bên nhận không có quyền sử dụng, chi tiêu cho mọi mục đích. Mức đặt cọc là do hai bên thỏa thuận, tùy theo giá BĐS. Mức đền bù cũng tương ứng nên tùy theo thỏa thuận của cả hai bên trong mua bán. Thông thường chọn ở mức 10-20%, vì thấp quá thì mức bồi thường không đủ bù đắp công sức và thời gian, còn chọn ở mức cao thì đối mặt với việc mất hoặc chôn vốn thiệt hại của chính tiền đặt cọc.

Theo nguyên tắc pháp luật, khi có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền định đoạt. Với tài sản hình thành trong tương lai đã được quy định cụ thể đủ điều kiện nào đó mới được thực hiện việc mua bán, ở đây hoàn toàn chưa có quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với một sản phẩm cụ thể.

Nếu ký dưới dạng một thỏa thuận với nội dung đầy đủ và đúng bản chất, chủ đầu tư sẽ thực hiện việc đầu tư theo tiến độ xác định nào đó. Khi có đủ điều kiện để giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thì các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán.

Theo các chuyên gia về pháp lý, nếu không nhận thức đúng để áp dụng giải quyết và xử lý về giao dịch đặt cọc thì sẽ làm cho các giao dịch đặt cọc trở thành mảnh đất màu mỡ để lợi dụng. Hậu quả là sẽ xuất hiện đối tượng chiếm đoạt tiền đặt cọc và sử dụng chi trả mục đích riêng nên không còn tiền để hoàn trả cho bên đặt cọc.

Hồ Quân
Theo KTDU