Dù đã mở bán và thu tiền của khách hàng nhiều năm, thế nhưng dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống. Đó là tình cảnh mà nhiều khách hàng mua nhà tại TP.HCM đang gặp phải.
Dự án The Palace Residence được bán từ năm 2018 nhưng tới nay vẫn chỉ là bãi cỏ. Ảnh: M.T
Những dự án toàn không
Anh Nguyễn Văn Long, ngụ quận 9 TP.HCM cho biết, năm 2018 anh được nhân viên môi giới tại một sàn giao dịch bất động sản N.V.L tại quận 2 chào mua căn hộ chung cư mang tên The Palace Residence với giá hơn 6 tỷ đồng. Anh Long cho biết, đây là tổ hợp khu căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, nằm tại 2 mặt tiền đường Song Hành và Mai Chí Thọ, phường An Phú, quận 2, TP.HCM. Dự án được xây dựng trên diện tích rộng khoảng 2,45ha, với quy mô gồm 2 khu là khu căn hộ có 6 tháp cao 35 tầng nổi với 2 tầng khối đế là các căn shophouse và 2 tầng hầm, khu còn lại gồm 2 tháp văn phòng. Dự kiến tổng thể dự án cung ứng khoảng 1.820 căn hộ (gồm căn thường và officetel).
“Khi mua, doanh nghiệp cam kết sẽ khởi công xây dựng vào Quý IV/2018 và hoàn thành Quý II/2020, tuy nhiên giờ đây dù đã đóng 30% giá trị căn hộ nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư tiến hành ký kết hợp đồng mua bán dù đã qua nhiều lần hứa hẹn. Đặc biệt, dự án này cũng chưa được xây dựng dù đã qua hơn 2 năm mở bán. Khi hỏi về việc bao giờ dự án được xây dựng thì nhân viên môi giới luôn cho biết hiện chủ đầu tư đang hoàn thiện pháp lý để sớm xây dựng. Nghĩa là khi bán dự án này, chủ đầu tư vẫn chưa hề có đầy đủ pháp lý”, anh Long bức xúc.
Cũng được bán hết từ năm 2018, dự án chung cư Kiến Á CitiAlto nằm trong trung tâm khu đô thị Cát Lái rộng 152ha, phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM. Dự án do Tập đoàn Kiến Á làm chủ đầu tư, quy mô tổng thể CitiAlto rộng 17.000m2, mật độ xây dựng 19%, gồm 2 block chung cư cung ứng 675 căn hộ và 2 block thương mại cao 16 tầng. Cũng theo quảng cáo của chủ đầu tư này thì dự án được hoàn thành vào Quý III/2021, thế nhưng ghi nhận thực tế dự án ngày 20/12/2020 thì đây vẫn chỉ là khu đất trống được quây tôn và chưa có dấu hiệu xây dựng nào tại đây. Lý do cũng bởi dự án không đủ pháp lý nên phía cơ quan chức năng chưa cấp pháp xây dựng dự án.
Cũng được chào bán cho khách hàng và quảng cáo sẽ bàn giao nhà vào Quý IV/2022, thế nhưng dự án Citi Grand của Tập đoàn Kiến Á được bán từ cuối năm 2019 tới nay vẫn chỉ là bãi đất trống, không có dấu hiệu nào cho thấy dự án xây dựng. Theo quảng cáo bán hàng của chủ đầu tư thì dự án CitiGrand nằm trên khu đất có tổng diện tích 18.350 m2, diện tích xây dựng là 4.091,40 m2. Quy mô dự án gồm 2 block cao 25 tầng, dự kiến đưa ra thị trường khoảng 666 căn. Các căn hộ tại dự án Citi Grand có diện tích dao động từ 56,32 m2 – 60,30 m2, được bố trí 2 phòng ngủ. Với giá bán từ 2 tỷ đồng trở lên.
Đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM xuất hiện những quảng cáo và các lễ giới thiệu dự án mang tên Gem Riverside (khu Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2, TP HCM) do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư và nhận đặt cọc giữ chỗ giữa chủ đầu tư với khách hàng. Theo quảng cáo, dự án có diện tích 6,7 ha, gồm 12 block, mỗi block cao 33 – 34 tầng với tổng số 3.175 căn hộ. Hiện phía Tập đoàn Đất Xanh đã cho phép khách hàng đặt cọc giữ chỗ đến block thứ 10 của dự án. Thế nhưng tới nay, dự án này vẫn chỉ là một bãi đất cỏ mọc um tùm. Lý do của việc dự án chào bán đã lâu nhưng không được chủ đầu tư xây dựng đến từ nguyên nhân dự án chưa đủ pháp lý để có thể xây dựng.
Thậm chí tại TP.HCM có những dự án đã bán hàng chục năm, thế nhưng khách hàng giờ đây cũng không thể nào lấy lại được tiền đã mua đất bởi chủ đầu tư đã “cháy túi”. Đơn cử như ông N.V.H, ngụ quận 2 TP.HCM kể, năm 2006 ông mua một nền đất Dự án Khu dân cư Phước Kiển II do Tổng công ty Thái Sơn làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, tới nay đã hơn 10 năm, nhưng dự án này vẫn chỉ là một bãi cỏ lau và dừa nước rậm um tùm.
“Hiện chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành xong việc đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có pháp lý dự án, nhưng đã bán cho hàng trăm khách hàng. Tới nay, khách hàng ngậm trái đắng vì bỏ ra hàng trăm triệu mua đất nhưng chưa biết bao giờ mới có đất xây nhà. Thậm chí, có những người mua qua tay, còn phải chịu giá chênh lên tới cả tỷ đồng. Đợi quá lâu, chúng tôi tìm tới UBND huyện Nhà Bè hỏi thì được biết dự án này chỉ mới đền bù được 70% diện tích dự án và doanh nghiệp đã không thể tiếp tục thực hiện dự án, hiện dự án đang trong kế hoạch bị thu hồi đất. Còn kéo đến chủ đầu tư thì lãnh đạo doanh nghiệp cho biết đang cố gắng giải quyết nguồn tiền để đền bù dự án này cho khách hàng, khách hàng xin lại tiền thì chủ đầu tư nói không có khả năng chi trả”, ông H nói.
Các bên đều có lỗi
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, khi thị trường vào giai đoạn sốt nóng thì rất nhiều dự án chưa đủ điều kiện vẫn được chủ đầu tư đưa ra giao dịch với những cam kết về việc thi công, hoàn thành và bàn giao. Do hy vọng thu được lợi nhuận cao, khả năng dự án tăng giá và chuyển nhượng lại cho người khác nên không ít người đã giao dịch.
Trên thực tế, phần nhiều các dự án sau đó không thể triển khai xin phép xây dựng, thi công dự án do vướng các vấn đề pháp lý dự án, vướng về quyền sử dụng đất. Với các dự án không đủ điều kiện giao dịch theo quy định Luật KD BĐS thì các giao dịch không đúng điều kiện và hình thức nên không được công nhận và pháp luật bảo vệ.
Cũng theo Luật sư Phượng, khách hàng trót giao dịch vào các dự án này thì cần cân nhắc vì dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính nên sẽ càng gây khó khăn hơn về thực hiện dự án. Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ thì có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền cho khách hàng.
“Nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa án nhưng có nhiều vụ án kéo dài, các khoản quy định phạt trong văn bản giao dịch không có giá trị nên khách hàng càng thiệt hại. Trước khi giao dịch các dự án chưa điều kiện theo quy định pháp luật, dù giá hấp dẫn, nhiều chương trình thì khách hàng vẫn cần thận trọng, cân nhắc kỹ, dự án không triển khai lấy tiền lại tiền của mình cũng không phải là dễ dàng, kể cả nhờ luật sư”, luật sư Phượng cho biết.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng hiện nay để có thể được công nhận pháp lý dự án và doanh nghiệp được bán nhà hình thành trong tương lai là rất lâu. Cụ thể, để có thể được chính quyền công nhận dự án bất động sản thì doanh nghiệp cần thực hiện 5 bước. Thứ nhất là đăng ký làm chủ đầu tư, bước 2 xin phê duyệt quy hoạch 1/500, bước 3 là hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất, bước 4 xin phép xây dựng và sau khi được cấp giấy phép xây dựng mới được tiến hành xây dựng dự án, cuối cùng mới được mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chính vì vậy, ông Châu cho rằng khách hàng nên cẩn trọng với các giao dịch bất động sản. Nếu dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật, có thông báo của Sở Xây dựng, thì khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn với các dự án không có thông báo của Sở Xây dựng về đủ điều kiện mở bán, việc mua nhà tại các dự án này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Ông Nguyễn Văn Tùng, Giám đốc Công ty Bất động sản T.TLand cho rằng thời gian qua có rất nhiều dự án bất động sản được chủ đầu tư mở bán bằng hình thức huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Lý do mà các doanh nghiệp đưa ra đó là để thu hút khách hàng với dự án và khách hàng mua dự án thời điểm bán “thử nghiệm” này sẽ có giá và vị trí tốt.
Đây cũng là điểm yếu của khách hàng, nhất là khách hàng đầu tư, khi mua chỉ vì mức giá hấp dẫn và thấy có thể sinh lợi nhuận nên không yêu cầu chủ đầu tư trình ra những thủ tục pháp lý cơ bản như quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, giấy được chấp thuận dự án được phép mở bán theo diện dự án hình thành trong tương lai… nên khi đã xuống tiền và nhiều năm không thấy dự án triển khai mới vỡ lẽ dự án chưa đủ pháp lý.
“Câu chuyện này lỗi của cả các bên, tuy nhiên lỗi lớn thuộc về chủ đầu tư, họ quá tham lam và nghĩ rằng dự án sẽ sớm được cấp phép, tuy nhiên thị trường hiện nay việc cấp phép dự án không còn đơn giản như nhiều năm trước. Vậy nên họ đã bị mắc kẹt trong việc xây dựng dự án, kéo theo đó là khách hàng cũng mắc kẹt theo”, ông Tùng nói.
Gia Huy
Theo Nhà đầu tư