Bản tin bất động sản 13/5: Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, những rủi ro nào có thể xảy ra?

Thừa Thiên Huế điều chỉnh kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư dự án hơn 4.600 tỷ đồng

Vừa qua, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế đã phê duyệt điều chỉnh kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu ở - Thương mại OTM3 và Khu công viên vui chơi giải trí CX3 thuộc Khu A - Đô thị mới An Vân Dương, tỉnh Thừa Thiên Huế.

Đây là dự án đầu tư sử dụng đất với diện tích khoảng 22,31 ha. Địa điểm thực hiện tại phường An Đông, TP Huế.

Theo kế hoạch điều chỉnh, dự án có tổng chi phí là 4.671 tỷ đồng, trong đó, sơ bộ tổng chi phí thực hiện (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng) là 4.604 tỷ đồng. Thời gian bắt đầu lựa chọn nhà đầu tư từ quý II.

Dự án Khu ở - Thương mại OTM3 và Khu công viên vui chơi giải trí CX3 thuộc Khu A – Đô thị mới An Vân Dương đã được UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định phê duyệt danh mục dự án có sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Qua quá trình thông báo mời gọi nhà đầu tư tham gia dự án nay, liên danh Công ty CP Đầu tư Phát triển Đô thị An Vân Dương và Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest là nhà đầu tư duy nhất trúng sơ tuyển dự án.

Giao dịch bất động sản đi xuống, giá đi lên

Ông Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch HĐQT Công ty Asean Holding, cho biết thị trường bất động sản (BĐS) đang chựng lại dù các thông tin quy hoạch, hạ tầng liên tục được bơm ra. Như ở Bình Phước, công ty ông còn khoảng 100 lô đất nhưng tìm kiếm khách hàng rất khó, khi tư vấn khách hàng cũng ra quyết định chậm hơn.

Trước đây mỗi ngày công ty ông bán 20 - 30 nền đất thì nay mỗi tuần bán chỉ vài nền. Nguyên nhân chậm, theo ông Hậu là do mức giá hiện đang ở đỉnh, ở đâu cũng sốt giá đất.

Ngoài ra, việc Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra các chính sách siết tín dụng làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng không dám xuống tiền. Một điều nữa là chứng khoán liên tục “đỏ lửa” cũng khiến các nhà đầu tư hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt.

“Từ đầu năm đến nay giá BĐS đã tăng 20 - 30%, thậm chí nhiều nơi sốt đất giá tăng gấp đôi, gấp ba so với hồi đầu năm. Còn so với năm 2019, giá tăng trung bình khoảng 50%. Nếu trước đây nhiều khách hàng mua đất còn không cần xem thực tế, nhưng bây giờ khách hàng phải đi xem, rồi về cân đối tài chính, tham khảo mới đưa ra quyết định”, ông Hậu nhận định.

Trái ngược với giao dịch sụt giảm khá thê thảm thì giá BĐS trên cả nước vẫn đứng yên, thậm chí tăng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021, trong đó tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5%, cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1 - 2% so với cuối năm 2021.

Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước). Sang cuối tháng 3.2022, tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này được biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của người dân, làm cho nhiều người khó mua được nhà ở. Trong khi so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập.

Không chỉ lệch pha cung - cầu, thị trường cũng đang tồn tại nghịch lý là lệch pha về phân khúc khi mà loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Điều này khiến người thu nhập thấp đã khó mua nhà, nay càng khó hơn.

Đất nền có dấu hiệu hạ nhiệt sau các động thái siết thuế, tín dụng và phân lô tách thửa

So với tháng 3/2022, đất nền không còn tăng nóng.

Quay lại thời điểm quý I, thị trường đất nền vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý I/2019). Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán như Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn cho rằng, thời gian qua diễn ra nhiều biến số bất ngờ của thị trường như những thông tin tiêu cực về vi phạm của các doanh nghiệp bất động sản lớn, cơ quan quản lý nhà nước siết chặt hơn quy định về thuế, kiểm soát phân lô bán nền và ngân hàng nhà nước yêu cầu siết nguồn tín dụng vào bất động sản là những lý do khiến người mua và nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. 

Tháng 4/2022, nhu cầu tìm mua hầu hết các loại hình bất động sản có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm ngoái, như nhà riêng giảm 9%, đất nền giảm 8%. Tuy nhiên biệt thự, liền kề lại ghi nhận lượng quan tâm tăng trung bình 7% trên cả nước. Trong đó, nhiều tỉnh có lượt tìm kiếm tăng mạnh, nổi bật là Quảng Nam tăng đến 167%, Hưng Yên tăng 43%, Khánh Hòa tăng 18%, Quảng Ninh tăng 14%. Nguồn cung biệt thự, liền kề toàn quốc cũng tăng 17%. 

Cùng chiều với lượng quan tâm, giá bán biệt thự, liền kề cũng tăng đáng kể, đặc biệt là ở Hà Nội và TP HCM. Giá rao bán biệt thự, liền kề tại Gia Lâm, Hoàng Mai, Hoài Đức của Hà Nội tăng lần lượt là 82%, 46% và 39%. Chỉ số này ở Tân Bình, quận 7 và quận 9 của TP HCM cũng ghi nhận mức tăng 60%, 35% và 25%.

Lý giải “sức nóng” của loại hình biệt thự, liền kề, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhận định, trước những thông tin về lạm phát, người mua hiện nay ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu mua bán và cho thuê cao, có lịch sử thanh khoản và sinh lời tốt. Biệt thự, liền kề là một trong những loại hình tăng giá tốt và có tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất trong năm 2021 nên tiếp tục thu hút lượng quan tâm lớn.

Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản, những rủi ro nào có thể xảy ra?

Thị trường bất động sản những ngày gần đây xôn xao trước thông tin hai nguồn vốn quan trọng là tín dụng ngân hàng và trái phiếu phát hành sắp tới sẽ bị kiểm soát chặt hơn. Bên cạnh sự cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển nóng trong thời gian vừa qua, không ít chuyên gia lo lắng tỏ ra lo lắng nếu các chính sách này không được thực hiện một cách hợp lý sẽ gây tác động ngược.

Tại Tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản – Chính sách và tác động” diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho rằng, vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này là 1,1 lần. Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. 

Trong đó, tứ giác liên thông ngân hàng – bảo hiểm – bất động sản – chứng khoán có liên quan chặt chẽ với nhau, lĩnh vực này rủi ro sẽ kéo theo rủi ro và ngược lại. 

Đơn cử, ngân hàng cho vay bất động sản khoảng 20%, trong khi đó, 60 – 65% bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản. Rồi ngân hàng cũng tham gia quản lý tài sản trong những lần doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp bất động sản đứng thứ 2 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng lượng vốn hóa, đứng thứ hai trong khối các doanh nghiệp niêm yết trên sàn,… Đặc biệt, các bên cùng tham gia hệ sinh thái của nhau.

“Cần đề cập đến tứ giác liên thông khi kiểm soát, đánh giá, phân tích rủi ro. Bởi đây là rủi ro hệ thống, nhất là liên quan đến tài chính – bất động sản, không để con sâu làm rầu nồi canh”, ông Lực nhấn mạnh.

Cũng tại sự kiện, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nêu quan điểm, thành lộ trình siết chặt vốn tín dụng của NHNN là cần thiết, nhưng việc siết ngay tín dụng, cộng với việc siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây tác hại rất lớn đối với thị trường bất động sản. Bởi nguồn vốn tín dụng giống như dòng máu của doanh nghiệp.

Do đó, vị chuyên gia này đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 153 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để kiểm soát chất lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi trong thời gian vừa qua, hoạt động này chưa đánh giá được năng lực thực sự của doanh nghiệp, không đánh giá được doanh nghiệp dẫn đến có tình trạng phát hành trái phiếu lừa đảo nhà đầu tư. 

Bên cạnh đó, cần thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản nhưng có thể kéo dài đến năm 2023 bởi hai năm qua thị thị trường bất động sản đã chịu nhiều ảnh hưởng của dịch bệnh.

Tiến Hoàng/KTDU