Cổ phiếu LHG: Kỳ vọng nhiều ở KCN Long Hậu 3

Theo VDSC, triển vọng tăng trưởng của LHG trong các năm sau 2021 sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn tất đền bù, GPMB cho toàn bộ diện tích còn lại của GĐ1, KCN Long Hậu 3. Ngoài ra, liên quan đến khoản phải trả với Công ty TNHH Tân Thuận (IPC), trong kịch bản xấu nhất là LHG sẽ phải thanh toán toàn bộ số tiền còn lại (205 tỷ), có thể sẽ ảnh hưởng đến kết quả lợi nhuận của doanh nghiệp trong ngắn hạn. Tuy vậy, chúng tôi đã chiết khấu toàn bộ giá trị của khoản mục này vào mô hình định giá (RNAV), do đó, việc chi trả (nếu xảy ra) sẽ không ảnh hưởng đến kết quả định giá.

VDSC giữ nguyên định giá ở mức 28.300 đồng/cổ phiếu. Với mức cổ tức tiền mặt kỳ vọng 1.500 đồng/cổ phiếu trong 12 tháng tới, tổng mức sinh lời là 5,9%. VDSC đưa ra khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu này.

Chúng tôi xin trích lại báo cáo phân tích của VDSC như sau:

Triển vọng tăng trưởng phụ thuộc KCN Long Hậu 3

Khu công nghiệp Long Hậu 3 - GĐ1 có tổng diện tích 123,98 ha với 90,87 ha là diện tích đất thương phẩm. Hiện công ty đã hoàn thành việc đền bù đất trên quy mô 101,4 ha (đã bao gồm 14,7 ha đất công), chiếm 82% tổng diện tích của dự án.

Tiến bộ đền bù chậm hơn so với kỳ vọng do giá đất tăng nên nhiều hộ dân không đồng ý di dời dựa trên mức giá đền bù hiện tại. Ước tính chi phí bồi thường cho phần đất sạch hiện tại đã lên đến 343,1 tỷ đồng, cao hơn chi phí đền bù của các KCN thuộc các tỉnh lân cận khoảng 15 – 30%. Bù đắp cho mức chi phí đất cao, giá cho thuê KCN ở khu vực Long An ước dao động trong khoảng USD 110-160/m2/50 năm tùy vào vị trí, cao hơn 15 – 30% so với mức giá cho thuê ở các tỉnh lận cận khác của TP. HCM.

Hiện LHG đã ký Thỏa thuận giữ đất (MOU) cho tổng diện tích 40 ha, đảm bảo diện tích cho thuê của năm 2020 và 2021. Tính tới thời điểm hiện tại, KCN Long Hậu 3 – GĐ1 đã cho thuê được 15 ha và sẽ có thêm 5-10 ha được cho thuê thêm từ nay đến cuối năm. Vị trí thuận lợi (cách thành phố Hồ Chí Minh 20km) và giá thuê cao sẽ đảm bảo nhu cầu thuê đất và lợi nhuận cho dự án.

Dù vậy, triển vọng tăng trưởng từ năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ đền bù tại dự án. Bởi lẽ, mặc dù đã đền bù được khoảng 82% diện tích cho GĐ1, phần đất chưa được đền bù dẫn đến tình trạng da beo, khiến công ty không thể triển khai việc thi công cơ sở hạ tầng đồng bộ. Hiện chỉ mới xây dựng trên diện tích 40 ha. Rủi ro không hoàn tất việc đền bù có thể khiến tốc độ cho thuê đất từ năm 2022 bị chậm và nếu kéo dài sẽ cản trở việc triển khai 2 giai đoạn còn lại của KCN Long Hậu 3 (không thể mở rộng KCN khi KCN hiện hữu chưa cho thuê đủ 60% diện tích).

Khu công nghiệp Hòa Ninh Đà Nẵng đã được UBND Đà Nẵng ra chủ trương nghiên cứu đầu tư dự án. Chi tiết, dự án có tổng diện tích 400 ha và vốn đầu tư 2.600 tỷ đồng. Việc đầu tư ra Đà Nẵng sẽ giúp Long Hậu tận dụng nhu cầu đất công nghiệp đang lên của miền Trung, mở rộng tệp khách hàng và tăng diện tích đất khu công nghiệp sở hữu.

Đẩy mạnh hoạt động cho thuê nhà xưởng. Cuối năm 2019, LHG quản lý xấp xỉ 65.000 m2 nhà xưởng của lô nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng xây sẵn compound T4. Trong năm nay, sẽ có thêm nhiều dự án được đưa vào hoạt động và triển khai như sau:

VDSC đánh giá cao nỗ lực đa dạng hóa nguồn thu của LHG khi quy trình triển khai khu công nghiệp thường mất một thời gian dài. Do đó, việc xây dựng nhà xưởng xây sẵn và nhà xưởng theo yêu cầu sẽ giúp công ty đa dạng nguồn thu và cải thiện biên LNG.

Kỳ vọng vượt kế hoạch năm 2020

Doanh thu thuần 1H2020 đạt 387,6 tỷ đồng (tăng 38% YoY) nhờ doanh thu cho thuê đất tăng mạnh 80% YoY (đạt 317 tỷ đồng). Biên LNG có phần sụt giảm ở các mảng kinh doanh nên lợi nhuận gộp chỉ tăng 28% YoY, đạt 163,7 tỷ đồng. LNST đạt 111 tỷ đồng, tăng mạnh 41% YoY. Như vậy, sau nửa đầu năm, LHG đã hoàn thành 46% doanh thu và 78% lợi nhuận kế hoạch.

Ước tính, LHG sẽ có thể cho thuê thêm tầm 10ha trong nửa cuối năm 2020, đảm bảo cho khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận 2020. Cụ thể, ước tính doanh thu và LNST cả năm 2020 đạt lần lượt 623 tỷ (+4%) và 152 tỷ (+13%). Tuy vậy, điểm rơi về kết quả kinh doanh sẽ vào quý 4, do đặc điểm thanh toán tiền thuê và ghi nhận doanh thu của ngành, trong khi kết quả quý 3/2020 dự kiến sẽ thấp hơn quý 2/2020.

Rủi ro lớn nhất ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của LHG là khoản chi phí đền bù liên quan đến khu tái định cư Long Hậu 1 vẫn chưa được giải quyết. Giá trị khoản phải trả tổng cộng ước tính là 328 tỷ đồng. Hiện phía Long Hậu đã thanh toán 123 tỷ đồng (58 tỷ đồng năm 2007 và 65 tỷ đồng năm 2018) song hai bên vẫn chưa thống nhất số tiền đền bù cuối cùng. Trong kịch bản xấu nhất, LHG sẽ phải thanh toán nốt số tiền 205 tỷ đồng còn lại, cao hơn đáng kể so với mức LNST hàng năm của doanh nghiệp. Tuy vậy, chúng tôi đã điều chỉnh khoản mục này vào mô hình định giá (theo phương pháp RNAV), do đó, việc hạch toán chi phí (trường hợp LHG phải tiếp tục thanh toán khoản trên) sẽ không có ảnh hưởng đến kết quả định giá hiện tại của chúng tôi.

Nhà đầu tư chỉ nên xem những phân tích của các công ty chứng khoán là nguồn thông tin tham khảo. Các công ty chứng khoán đều có khuyến cáo miễn trách nhiệm đối với những nhận định trên. KTDU và tác giả không chịu trách nhiệm về các thiệt hại phát sinh (nếu có) liên quan đến nội dung được đăng tải. 

Tạ Thành

Theo KTDU