Bản tin bất động sản 10/4: Phân khúc BĐS nào có khả năng tăng giá mạnh trong năm 2022?

Người dân ồ ạt chuyển hướng mua nhà cũ khi bất động sản liên tục tăng giá

Theo thống kê của CBRE trong quý I/2022, có khoảng 3.500 căn mở bán mới tại Hà Nội. Con số này giảm 39% theo quý và 20% theo năm bởi những gián đoạn từ kỳ nghỉ Tết và đợt dịch COVID-19 mới.

Phần lớn đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán (6 dự án) và chỉ có 2 dự án mở bán lần đầu. Theo phân khúc, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 66% tổng nguồn cung mới trong quý. Về vị trí, phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn mở bán mới.

Khu vực phía Đông đứng thứ hai về tỷ trọng nguồn cung mới, với 42%. Doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới với 4.200 căn. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 71% tổng doanh số bán hàng trong quý.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2022 được ghi nhận trung bình ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở ngưỡng 16% do sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị.

Quận Tây Hồ ghi nhận mức giá cao mới khi một dự án hạng sang ở vị trí đắc địa được mở bán trong quý này. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái – mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm vừa qua do nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt là khu vực nằm trong đường vành đai 3. Các dự án cao cấp tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, ​​Ba Đình, Đống Đa và Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, ở ngưỡng từ 10% trở lên theo năm.

Anh Nguyễn Tập (quê Hải Dương) cho biết, sau gần 1 năm tìm mua căn hộ mới bất thành vợ chồng anh đã chuyển hướng tìm mua căn hộ đã quy sử dụng để phù hợp với túi tiền.

Sau một thời gian tìm kiếm, anh Tập được môi giới giới thiệu một căn hộ đã qua sử dụng tại đường Tố Hữu với mức giá 1,8 tỷ đồng, có diện tích 81m2, trong đó có 2 phòng ngủ, 1 phòng khách và 2 phòng vệ sinh.

Theo lời giới thiệu của môi giới, căn hộ này trước kia nhà đầu tư mua để cho thuê, tuy nhiên dịch bệnh khiến tình hình cho thuê khó khăn nên bán lại. Anh Tập cảm thấy ưng ý bởi căn hộ và trang thiết bị trong nhà vẫn còn rất mới. Do đó, gia đình anh đã quyết định mua vì có thể tiết kiệm được một khoản tiền không nhỏ làm nội thất.

Người đàn ông này cho biết: "Thực tế, nếu số tiền ít mua căn hộ đã qua sử dụng là rất hợp lý. Bởi, với số tiền nhỏ nhưng tôi có thể sở hữu căn hộ có diện tích lớn. Hơn nữa, những căn hộ cũ nếu dự án không có sai phạm gì sẽ đều được cấp sổ đỏ nên có thể yên tâm về vấn đề pháp lý".

Phân khúc BĐS có khả năng tăng giá mạnh trong năm 2022?

Báo cáo mới đây của CTCP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) chỉ ra rằng, thị trường bất động sản thế giới được dự báo có sự phục hồi nhanh cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2022 với gam màu tươi sáng, tích cực hơn so với năm 2021, và sẽ dần quay trở lại quỹ đạo trước dịch (năm 2019).

Kết quả khảo sát của Vietnam Report với chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản về triển vọng thị trường cho thấy một xu hướng tăng trưởng ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có nhiều khả năng tăng trưởng mạnh nhất. Bên cạnh đó là sự phục hồi của nhóm bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại.

Nhận định riêng về từng phân khúc, đơn vị này cho biết, sự hồi phục và tăng trưởng của phân khúc bất động sản được thúc đẩy từ cả hai yếu tố cung và cầu, cộng hưởng với mặt bằng lãi suất thấp, pháp lý được nới lỏng và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 với một trong những mục tiêu của chiến lược là phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp túi tiền của người có thu nhập thấp và trung bình.

Ngay từ đầu năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố những dự án mới, hứa hẹn những tín hiệu tích cực cho nguồn cung trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia lượng cung này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân.

Sức hút của bất động sản khu vực Gia Lâm đến từ đâu?

Theo lộ trình dự kiến, Gia Lâm sẽ hoàn thành mục tiêu trở thành quận mới vào năm 2023. Hiện TP. Hà Nội đang dồn lực, tập trung cao độ để mục tiêu này sớm về đích. Khi chính thức trở thành quận, mặt bằng giá bất động sản tại đây hứa hẹn sẽ có nhiều đột phá.

Thêm vào đó, hạ tầng khu vực phía đông đang được đẩy nhanh hoàn thiện. Đồ án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vừa được UBND TP. Hà Nội duyệt cho thấy 6 cây cầu sẽ kết nối hai bờ sông Hồng: cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 mở rộng thêm 4 làn xe đang được xây dựng nhanh, dự kiến 2023 sẽ hoàn thành; cùng với cầu Ngọc Hồi, cầu Mễ Sở ở phía nam hay cầu Thượng Cát, Hồng Hà ở phía bắc và cầu Trần Hưng Đạo ở nội đô. Tương lai các cây cầu huyết mạch này sẽ giúp kết nối hai bờ sông Hồng dễ dàng, nhanh chóng.

Những điểm nhấn về quy hoạch, hạ tầng hứa hẹn sẽ tạo ra những “bước sóng” tăng giá cho BĐS phía đông nói chung và Gia Lâm nói riêng.

Đối với nhà đầu tư ưa thích sở hữu tài sản có khả năng sinh lời chắc chắn, dài hạn thì Gia Lâm cũng là khu vực đầu tư lý tưởng nhờ dư địa dồi dào. Nhà đầu tư Đinh Thức Đoan phân tích: Từ Gia Lâm di chuyển tới Bắc Ninh chỉ mất 10 phút, tới Bắc Giang khoảng 40 phút - đây hiện đang là 2 “thủ phủ công nghiệp” tại Việt Nam với khoảng 100.000 chuyên gia làm việc.

“Sở hữu một BĐS tại Gia Lâm vừa có thể dùng để ở hoặc cho thuê khi cần, đem lại khả năng sinh lời an toàn, bền vững cho dòng tiền vào thời điểm này là lựa chọn sáng suốt” – ông Đoan đánh giá.

Về tiềm năng tương lai, Gia Lâm sở hữu tuyến Metro số 8 chạy xuyên tâm thành phố, đem lại khả năng đột phá cho BĐS kề cận các ga tàu.

Hà Nội: Giá văn phòng cho thuê tăng trở lại

Báo cáo mới đây của CBRE cho thấy, trong quý I/2022, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận một dự án hạng A mới đi vào hoạt động tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, do phần lớn diện tích được chủ đầu tư giữ lại để sử dụng nên dự án này chỉ bổ sung thêm 5.000 m2 vào tổng nguồn cung. 

Theo đó, tổng nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội vượt 1,6 triệu m2, với các dự án hạng A chiếm 38% tổng nguồn cung. 

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội đặt 6.000 m2 trong quý, phần lớn diện tích được hấp thụ thuộc phân khúc A (Capital Place), một số là sự nâng cấp từ văn phòng hạng B và từ văn phòng cũ hạng A.

Việc gỡ bỏ dần các hạn chế trong hoạt động kinh doanh, xã hội và mở lại các đường bay quốc tế đã phần nào mang lại những tín hiệu tích cực và sự tự tin cho chủ đầu tư. Do đó, giá thuê đã bắt đầu tăng trở lại sau một thời gian được giữ ổn định trong thời kỳ dịch bệnh. 

Cụ thể, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt 27,6 USD/m2 mỗi tháng, tăng 1,2% theo quý và 1,9% theo năm. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B cũng tăng nhẹ 0,8% theo quý và 0,8% theo năm, lên 14,1 USD/m2 mỗi tháng. 

Tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu cũng được cải thiện. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A chỉ đạt 18,8%; giảm 1,7% so với quý trước và 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Trong khi đó, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng B đạt 10,6%, giảm 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội không bao gồm tác động của dự án Technopark Tower. Nếu tính cả dự án này, giá thuê và tỷ lệ trống trung bình sẽ có giá trị lần lượt là 24,9 USD và 30,6%. 

Về nguồn cầu, theo thống kê giao dịch của CBRE ghi nhận, việc mở rộng văn phòng và nhu cầu thuê mới tăng trở lại khi những giao dịch này chiếm hơn 70% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội trong quý vừa qua. Những khách thuê tích cực mở rộng trong chủ yếu là các ngành phát triển mạnh như công nghệ thông tin và bất động sản. Địa điểm tìm kiếm văn phòng mới tập trung ở các khu vực Ba Đình, Đống Đa và khu vực phía tây. 

Tiến Hoàng/KTDU