Nguy cơ bong bóng ở thị trường bất động sản Long An

Tiềm năng đầu tư BĐS tầm trung

Trong những năm gần đây, tỉnh Long An luôn quan tâm đến an ninh xã hội, thúc đẩy kinh tế và chính sách tốt trong thu hút đầu tư. Đáng chú ý trong năm 2021 vừa qua, dù gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19, nhưng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Long An đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận. Tăng trưởng tổng sản phẩm (GRDP) trong tỉnh đạt 1,02% (kế hoạch đề ra từ 9-9,5%) là mức tăng trưởng thấp nhất trong nhiều năm qua, GRDP bình quân đầu người đạt hơn 80 triệu đồng/người/năm, tăng 4% so với cùng kỳ, tổng thu ngân sách Nhà nước đạt 118,7% dự toán Trung ương giao…

Năm 2022, tỉnh Long An phấn đấu tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) đạt 6,5-7%, GRDP bình quân đầu người đạt 85-90 triệu đồng, tỷ lệ vốn đầu tư xã hội trên GRDP đạt bình quân 31-33%, sản lượng lúa đạt 2,75 triệu tấn… Đồng thời, phấn đấu tỷ lệ tăng thu ngân sách Nhà nước là 12% so với năm 2021.

Bên cạnh đó, nhờ thúc đẩy cơ sở hạ tầng và phát triển các khu công nghiệp giúp Long An khẳng định được vị thế vùng giáp ranh TP. HCM. Kéo theo đó giúp thị trường BĐS Long An phát triển không nghừng nghỉ.

Đơn cử trong năm 2021, nhiều nhà đầu tư ‘trúng đậm’ khi đầu tư BĐS Long An chủ yếu nhờ chọn những chủ đầu tư tầm thấp và trung. Đơn cử như các dự án nhà phố của Trần Anh Long An, Thắng Lợi,… với mức giá giao động từ 20 đến 27 triệu/m2. Hay như đầu tư đất nền giá thấp như dự án Long Cang, Dragon peal, Phước Đông Garden, The Pearl Riverside … với mức giá giao động từ 16 – 22 triệu/m2.

Cụ thể, dự án Phước Đông Gaden giai đoạn 1 mở bán chỉ với giá 13 đến 15 triệu/m2 nhưng đến nay khu vực này giá BĐS đã lên đến 18-20 triệu/m2, hay như dự án Long Cang RiverPark giai đoạn đầu chủ đầu tư chỉ đưa ra giá 14 triệu/m2 nhưng đến nay khu vực này giá đã lên 18- 22 triệu/m2.

Như vậy chỉ trong thời gian ngắn nhà đầu tư chọn phân khúc đất nền hay nhà phố để đầu tư đã hưởng thành quả đầu tư khá cao. Trong khi đó, đưa ra so sánh mức giá một số chủ đầu tư ‘đẩy giá’ cao như Nam Long, An Nông Land, Đông Tây Land thì việc đầu tư vào phân khúc ‘hạng sang’ này khiến nhà đầu tư phân vân?

Nguy cơ ‘bong bóng’ vì giá trên trời

Trong khoảng 4 năm trở lại đây, Long An đang trở thành đề tài nóng hổi đối với các tập đoàn bất động sản lớn cũng như nhà đầu tư cá nhân. Thị trường bất động sản các khu vực giáp ranh TPHCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc, Cần Đước… đều đang diễn ra sôi động. Tuy nhiên, các nghiên cứu thị trường đều chỉ ra rằng mặt bằng giá bất động sản Long An nếu bị đẩy giá quá cao nguy cơ xuất hiện tình trạng bong bóng.

Chỉ trong thời gian ngắn nhiều chủ đầu tư như Nam Long Group với dự án Waterpoint Nam Long, dự án ở Đức Hoà được các chủ đầu tư đưa ra mức giá rất cao.

Cụ thể, dự án Waterpoint Nam Long được chủ đầu tư đưa ra mức giá trung bình từ 30 đến 45 triệu/m2. Cụ thể, nhà phố vườn 1 trệt 1 lầu giá từ 3 tỷ – 3.5 tỷ, nhà phố vườn giá từ 3.4 tỷ – 3.9 tỷ, biệt thự song lập giá từ 5.2 tỷ – 6 tỷ, biệt thự đơn lập giá từ 7.5 tỷ – 12 tỷ, dinh thự giá từ 12 tỷ – 22 tỷ…

Mức giá này ngay khi được chủ đầu tư công ty Nam Long Group bung ra thị trường được cho là rất cao. Thế nhưng, mới đây sàn môi giới Đông Tây Land mới cho ra bảng giá một dự án mới còn ‘sốc’ hơn khi bình quân hơn 70 triệu/m2.

Theo giới đầu tư ở Long An, việc Nam Long Group và Đông Tây Land đưa ra mức giá quá cao sẽ dẫn phát các chủ đầu tư khác cũng đẩy mức giá lên. Điều này dẫn đến việc khi giá trị của bất động sản quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định tính thanh khoản của bất động sản không còn thì dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị vỡ. 

Bởi ở huyện Bến Lức giá dự án như The Pearl Riverside với căn 1 trệt 3 lầu của chủ đầu tư tập đoàn Seaholdings đưa ra chỉ có giá 3,5 tỷ. Trong khi đó, dự án Waterpoint Nam Long với căn nhà phố vườn chỉ 1 trệt 1 lầu giá trên dưới 3.5 tỷ.

Việc các chủ đầu tư này đưa giá cao hơn thực tế dẫn đến khi nhà đầu tư mua sản phẩm nếu không thể ‘ra hàng’ sẽ dẫn đến bong bóng bất động sản phình to và dễ gây ‘nổ’. Điều này cũng dẫn đến thị trường bất động sản sẽ ‘chững’ lại và tụt về giá gây ra bong bóng bất động sản.

Giá đất ảo, thị trường méo mó

Trả lời trên Tuổi Trẻ về nguyên nhân giá đất tăng, ngoài việc vin vào thông tin quy hoạch, ông Phạm Xuân Hòe - chuyên gia ngân hàng - cho rằng việc hạ lãi suất huy động sẽ hướng dòng tiền sang các kênh đầu cơ bất động sản có thể gây bong bóng bất động sản.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT - cũng nhận định nguy cơ bong bóng bất động sản là hiện hữu. Lý do chính khiến giá bất động sản bong bóng, theo ông Võ, là cung thấp hơn cầu. Cụ thể trong 2 năm qua, số lượng dự án nhà ở được phê duyệt tại Hà Nội và TP.HCM bị giảm khoảng 10 lần. Có nghĩa là trong vài 3 năm tới, cung sẽ giảm mạnh trong khi cầu tiếp tục tăng nên đẩy giá nhà đất tăng cao bất thường.

Cùng với câu chuyện lãi suất tiền gửi thấp, cầu nhiều hơn cung, ông Võ cũng nhận định rằng hiện nhiều địa phương bắt đầu phê duyệt quy hoạch 2021-2030, tầm nhìn 2045 thì nảy ra nhiều ý tưởng quy hoạch như Sơn Tây lên TP, một loạt các tỉnh đề xuất xây sân bay... Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng cũng được đẩy mạnh. Tất cả các yếu tố này khiến người ta "nhìn thấy" khi hình thành quy hoạch, dự án thì giá đất sẽ lên rất cao.

"Tuy nhiên bong bóng đến một lúc nào đó sẽ phải vỡ. Những người ôm hàng lúc thị trường xì hơi thì thiệt hại sẽ rất lớn" - ông Võ nhận định. Ông Võ lo ngại thực tế này khiến những người cần mua nhà đất để ở thật chứ không phải thương mại sẽ ngày càng khó khăn, cơ hội để tiếp cận sẽ rất hẹp. Hệ lụy thứ hai là nó tạo giá ảo, tức là thị trường bất động sản đang không sát mặt đất, đang lửng lơ cho thấy thị trường không thật, bị bóp méo.

Đăng Trung/KTDU