Ấm, lạnh thị trường bất động sản

Chung cư hút khách

Thống kê gần đây cho thấy, giao dịch bất động sản căn hộ chung cư tại một số khu vực trên địa bàn thành phố Hà Nội có dấu hiệu tăng, đem đến những tín hiệu mừng cho một năm mới được kỳ vọng là "năm ấm áp" của thị trường nhà đất.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư phân khúc trung cấp trong quý IV/2013 đã tăng nhẹ. Cụ thể, tại quận Ba Đình tăng từ 81 lên 83%, quận Đống Đa tăng từ 75 lên 79%, Hà Đông tăng từ 66 lên 69%, Hoàng Mai tăng từ 71 lên 72%, Long Biên tăng từ 81 lên 82%, Tây Hồ tăng 82 lên 84%...

Theo các chuyên gia bất động sản, sở dĩ nhiều người dân quyết định mua nhà thời điểm ngay sau Tết là do họ đang rất kỳ vọng vào gói vay 30.000 tỉ đồng, với điều kiện vay sẽ dễ hơn, thời hạn vay được kéo dài, lãi suất thấp.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, theo kết quả khảo sát của Công ty Savills, tính đến cuối năm 2013, tổng số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường ở tất cả các phân khúc tăng khoảng 45% so với năm 2012. Trong đó, số lượng căn hộ giao dịch trên thị trường sơ cấp khoảng 5.700 căn. Hạng mục căn hộ bình dân chiếm khoảng 70% so với con số 80% của năm 2012.

Ông Trương An Dương, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam tại TP. Hồ Chí Minh cho biết: nhìn lại thị trường, số lượng dự án căn hộ mới chào bán tăng dần về cuối năm. Điều này chứng tỏ niềm tin của các chủ đầu tư về thị trường đã được cải thiện.

Có thể thấy, với nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất- kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, sự vào cuộc của các địa phương, đặc biệt là sự chủ động của các doanh nghiệp, thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, đặc biệt ở phân khúc căn hộ bình dân. Nhờ đó, lượng hàng tồn kho đã giảm dần.

Nhà ở xã hội đìu hiu

Trong khi đó, với tên gọi “nhà ở xã hội”, “nhà giá rẻ”, nhiều chủ đầu tư dự án cho biết, tâm lý của người mua nhà luôn cho rằng giá rẻ thì chất lượng kém đã khiến cho việc bán hàng của công ty gặp khó khăn. Hơn nữa, không giống như nhà ở thương mại cứ xây xong móng là bán, các dự án nhà ở xã hội muốn bán phải trình bày công phu hơn để người mua hiểu rõ, bởi đi kèm với loại hình nhà ở này là những thông tư, nghị định ràng buộc chặt chẽ, liên quan tới điều kiện vay vốn, điều kiện bán lại nhà khi có nhu cầu và khi bán lại phải bán cho ai và nghĩa vụ tài chính như thế nào...

Chính vì những khó khăn trên khiến một bộ phận khách hàng thay vì chạy thủ tục theo đúng yêu cầu để mua nhà ở xã hội đã chuyển hướng sang các dự án nhà ở thương mại giá rẻ mà chất lượng đảm bảo. Về phía người mua thì cho rằng nếu nhìn vào giá bán cũng như chính sách hỗ trợ mà người mua nhà sẽ được hưởng thì chưa chắc nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhà ở thương mại. Không ít dự án thương mại đưa ra mức giá cạnh tranh với giá từ 10 – 11 triệu đồng/m2.

Trong lúc những người mua nhà ở xã hội phải thông qua hội đồng xét duyệt, thủ tục lằng nhằng, và nhất là bị hạn chế sang nhượng thì nhà ở thương mại lại rất linh hoạt cả trong thủ tục đến phương thức mua bán. Vượt qua cửa ải thủ tục là một chuyện, điều đáng chú ý là cho dù mua nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại người mua muốn tiếp cận được gói tín dụng 30.000 tỉ đồng phải cho ngân hàng thấy khả năng trả nợ của mình, bằng không khó lòng thuyết phục được ngân hàng cho vay.

Trong khi đó về chính sách thuế, không chỉ những người mua nhà ở xã hội được ưu đãi thuế VAT, khách hàng mua nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và có diện tích căn hộ dưới 70m2 cũng được miễn 50% tiền thuế VAT.

Ngoài ra, một trong những lo ngại của người mua nhà là ẩn số lãi suất, tức lãi suất biến động khiến họ khó tính toán việc trả nợ vay ngân hàng. Nhằm xóa tan mối lo của người mua nhà, một số doanh nghiệp cũng kết hợp với ngân hàng đưa ra chương trình bán hàng với lãi suất cố định, hứa hẹn tặng gói nội thất, tặng cả chục năm phí quản lý chung cư... Đây là điều những dự án nhà ở xã hội chưa từng nói tới.

Công bằng mà nói, việc đưa ra chính sách hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội đã ít nhiều tác động lên phân khúc nhà giá thấp, buộc các chủ đầu tư phải xem lại chiến lược phát triển kinh doanh dự án thương mại của mình sao cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Song sự nới lỏng chính sách đã thu hẹp dần khoảng cách ưu đãi giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cho người mua nhà ở hai phân khúc này. Với việc phân khúc căn hộ nhà ở thương mại với mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 cùng tiện ích, dịch vụ hơn hẳn nhà ở xã hội đang rất dồi dào kể cả tại Hà Nội lẫn TP.Hồ Chí Minh. Chắc chắn trong thời gian tới nhà ở xã hội sẽ đứng trước sự cạnh tranh lớn.

Hoài An